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JPM
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 Posté - 17 oct. 2014 : 14:05:49
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Posté - 17 oct. 2014 : 18:00:51
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très intéressant et comme il est dit : peut-être difficultés de faire prendre ce contrat type.
mais dans les contrats des grandes sociétés, rien n'interdit d'avoir des conditions particulières en plus, comme partout (ascensoriste, nettoyage, etc..)  |
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jmr91200
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 Posté - 17 oct. 2014 : 19:39:00
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Merci. Lien intéressant. |
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PROSPER83
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Posté - 20 oct. 2014 : 00:34:39
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OUAOU ! ALERTE ROUGE !
Et alors, GEDEHEM, RAMBOUILLET, PHILIPPE388, et autres piliers du forum, que se passe t-il donc pour que vous n'ayez pas encore réagit à ce véritable sacrilège commis à l'encontre votre sacrosaint article 46 du décret 1967 que vous n'avez de cesse d'alléguer qu'il serait incontournable dés lors que l'assemblée réunie à cet effet n'a pas désigné le syndic à l'art. 25-1 de la loi car, selon vous, le 2ème paragraphe dudit article ne s'appliquerait pas pour la désignation du syndic.
Ce qui n'est apparemment pas l'avis (que j'ai toujours personnellement partagé) des juristes de l'ARC et de QUE CHOISIR.
I. DURÉE
Le présent contrat est consenti pour une durée de... Durée du contrat et accepté aux conditions suivantes : Il entrera en vigueur le... Date Début Contrat et prendra fin le ...Date Fin Contrat.
Il expirera de plein droit à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée soit à renouveler le présent mandat, soit à désigner un autre syndic ou, le cas échéant, en vertu de l’article 25-1 de la loi, à la date de la seconde assemblée appelée à décider ce renouvellement ou la désignation d’un autre syndic.
Bon, à mon avis, il va falloir se préparer à la contre attaque ne devrait pas tarder à être déclenchée 
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JPM
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Posté - 20 oct. 2014 : 08:11:43
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Merci de préciser vos sources !
Pourquoi l'article 25-1 alinéa 2 ne s'appliquerait-il pas ?
La vérité est que dans bien des cas son application est paralysée par l'extinction du mandat du syndic en place qui ne peut donc plus convoquer.
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PROSPER83
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Posté - 20 oct. 2014 : 16:28:15
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Merci de préciser vos sources !
Désolé JPM mais j'étais persuadé que les lecteurs sauraient faire le rapprochement avec le lien que vous avez communiqué dans votre post n°1.
Pourquoi l'article 25-1 alinéa 2 ne s'appliquerait-il pas ?
Question très pertinente à poser à GEDEHEM, RAMBOUILLET, PHILIPPE388, et autres piliers du forum dont vous ne pouvez ignorer qu'ils ont toujours soutenu le contraire dans un nombre incalculable de post.
La vérité est que dans bien des cas son application est paralysée par l'extinction du mandat du syndic en place qui ne peut donc plus convoquer.
Dans certains cas OK, mais depuis les modifications de l'art.29, nombre de syndics ont maintenant des contrats de mandat pour une durée précise (et non plus jusqu'à la prochaine assemblée appelée à ....blablabla.....) qui excède largement la date de la tenue de l'AG.
Or, même cette possibilité a toujours été contestée par ces "piliers" du forum qui ont toujours maintenu que peu importait la date de fin de mandat du syndic car celui-ci se terminait le jour de l'AG et pas après.
Faisant ainsi totalement abstraction que l'art. 29 avait totalement modifié la situation antérieure où le mandat du syndic exprimant sa durée et le contrat, exprimant les conditions, étaient deux éléments différents (et votés séparément) et que le contrat qui était lié à la durée du mandat se terminait donc à l'expiration dudit mandat.
Alors que les nouvelles dispositions de D 29, en CONTRACTUALISANT la durée du mandat, ce dernier ne pouvait donc expirer qu'à l'échéance du contrat.
D'où une véritable source d'embrouille à laquelle la loi ALUR a mis fin en stipulant que le contrat de mandat du syndic sortant cessait immédiatement avec l'AG ayant désignait son successeur.
Enfin, il est regrettable de constater le peu de succès de votre information.
En effet force est de constater que vu l'absence de réaction, 4 réponses pour 235 visiteurs, aucun ne semble avoir vraiment lu en entier ce document de l'ARC - QUE CHOISIR.
Ce qui me conduit à envisager d'ouvrir un fil spécialement réserver au traitement de ce sujet des plus important pour la conduite d'une AG car son ignorance, malheureusement alimentée par toutes les fausses certitudes véhiculées sur ce forum, ont ainsi permis à pas mal de syndics litigieux de se livrer à un chantage éhonté pour être reconduit lors d'AG où aucune mise en concurrence n'avait été prévue.
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Posté - 20 oct. 2014 : 17:38:55
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citation: Pourquoi l'article 25-1 alinéa 2 ne s'appliquerait-il pas ?
parce que le décret a été ainsi rédigé :
"Article 46
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
..."
L'AG a été convoquée pour, entre autres, désigner le syndic. A l'issue de celle-ci, si le syndic n'a pas été désigné/nommé, dans ce cas il n'y a plus de syndic... le décret est clair même si on peut penser qu'il est aberrant : il aurait du permettre expressément l'application du second alinéa de l'article 25-1 : la seconde AG...
Autre interprétation qui milite ainsi : "...si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois..." et si cette seconde AG n'est pas convoquée au bout de 3 mois ?????
Mais c'est ainsi... les dispositions de la seconde AG s'appliquent aux autres points de l'article 25.
L'ARC et UFC ont tort de s'obstiner dans cette voie (on a le droit de le dire...  ) |
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JPM
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Posté - 20 oct. 2014 : 18:22:17
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Lorsqu'il y a lieu d'appliquer l'art 25-1 en son second alinéa, et si la durée du mandat du syndic lui permet de convoquer la seconde assemblée et a fortiori de la tenir avant l'expiration du mandat, il est bien évident que l'article 46 ne peut trouver application.
La condition d'impossibilité de désignation du syndic n'est pas remplie puisque, bien au contraire, il y a une possibilité de le désigner.
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Posté - 20 oct. 2014 : 18:34:44
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sauf que l'article 46 ne parle pas d'impossibilité de désigner mais "A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet,...".
D'ailleurs, (sauf si je me trompe et c'est possible ), on n'a pas de jugement où suite à la saisie du tribunal sur le motif de l'article 46, un juge ait dit : votre demande est irrecevable, car vous n'avez pas utilisé la possibilité de l'article 25-1 alinéa 2... en d'autres termes, quand vous aurez fait votre seconde AG revenez me voir au besoin... |
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Posté - 20 oct. 2014 : 18:45:52
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Prosper83 : comme le souligne JPM ce qui est important c'est la date de fin de mandat !!
POur info, j'ai lu le contrat " tout sauf "de l'ARC et de l'UFC dès le post de JPM mais rien de bien nouveau dans ce dossier.
Beaucoup de petits syndics l'ont adopté depuis bien longtemps.
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JPM
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Posté - 20 oct. 2014 : 21:52:51
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Pas de débat possible sur ce point.
Dans le Code Lexisnexis le commentaire de l'article 46 du décret commence en 1 par l'examen de l'impossibilité de nommer le syndic
Si les conditions citées plus haut son remplies, le mandat du syndic se poursuit au dela de la première assemblée t jusqu'à la seconde régulièrement convoquée. Au demeurant c'est bien dans cet esprit que les syndics sont désignés pour 16 ou 28 mois.
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Posté - 21 oct. 2014 : 08:46:20
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Que dire de notre syndic qui a proposer dans la résolution de l'OdJ d'avril dernier : contrat du 01/01/2014 au 31/12/2014 et qui sera de facto prorogé jusqu'à la prochaine AG qui désignera le syndic !! 
Ce syndic ne sera donc plus syndic le 31/12/2014 ? qui va donc demander la nomination d'un AJ ? |
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PROSPER83
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Posté - 21 oct. 2014 : 09:34:06
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Que dire de notre syndic qui a proposer dans la résolution de l'OdJ d'avril dernier : contrat du 01/01/2014 au 31/12/2014 et qui sera de facto prorogé jusqu'à la prochaine AG qui désignera le syndic !!
Ce syndic ne sera donc plus syndic le 31/12/2014 ? qui va donc demander la nomination d'un AJ ?
PHILIPPE388, c'est un gag ou quoi votre question ? car si ce n'en est pas un, en tant que pilier séculaire de ce forum, et président (ou ex) de CS chevronné, celle-ci a vraiment de quoi nous faire sursauter !
1/ Ce n'est pourtant pas faute de l'avoir écrit et débattu sur ce forum:
La désignation du syndic ne vaut que pour l’avenir et ne saurait rétroagir (CA AIX en P. 4ème ch. A 24 février 1994 ; Cass.civ.3ème,17 juillet 1996 ; TGI TOULON, 14 janvier 2008).
Il semble évidement trop tard, aujourd'hui, pour contester cette décision, dont acte !
2/ Pour qu'elle raison ce contrat de mandat devrait être prorogé de "facto" ? Vous connaissez assez bien l'art. 29 du décret et toutes ses dispositions me semble t-il ?
Et vous connaissez aussi suffisamment bien la marche Ă suivre en pareille circonstance pour n'avoir de cesse vous mĂŞme de la rappeler aux visiteurs du forum ?
Vous (ou le CS) n'avez qu'à faire en sorte d'obliger le syndic à convoquer, avant le 31 décembre 2014, une assemblée générale pour janvier 2015 à la seule fin de désigner un syndic (le même ou un autre) puisque l'arrêté des comptes n'aura bien évidemment pas pu être présenté à l'accord de cette AG.
La suite vous la connaissez, lequel syndic devra ensuite convoquer une nouvelle assemblée etc..etc...
Ce qui fait que vous aurez ainsi les frais de 2 AG à payer au lieu d'une, mais ça, c'est aussi le prix de la négligence qui vous a conduit à valider une période de contrat de mandat aussi illégale que farfelue.
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PROSPER83
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Posté - 21 oct. 2014 : 10:19:04
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RAMBOUILLET sauf que l'article 46 ne parle pas d'impossibilité de désigner mais "A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet,...".
D'ailleurs, (sauf si je me trompe et c'est possible ), on n'a pas de jugement où suite à la saisie du tribunal sur le motif de l'article 46, un juge ait dit : votre demande est irrecevable, car vous n'avez pas utilisé la possibilité de l'article 25-1 alinéa 2... en d'autres termes, quand vous aurez fait votre seconde AG revenez me voir au besoin...
De quelle demande parlez-vous ? Vous pensez convaincre qui avec un exemple aussi con, pardon votre honneur, aussi nul ?
Et à contrario, pouvez-vous nous citer un jugement ayant annulé la désignation du syndic au motif que celle-ci aurait-été faite irrégulièrement par la deuxième assemblée prévue par l'art.25-1 de la loi ?
Vous n'avez eu de cesse, vous et certaines autres "idoles" de ce forum, de pratiquer de la désinformation sur ce sujet en fonction de votre lecture arbitraire de D 46 qui vous a entre autre conduit à amputer l'article 25-1 de la loi en décrétant péremptoirement qu'il ne pouvait s'appliquer en son entier à la désignation du syndic.
Toujours aussi arbitrairement, vous avez ainsi niez l'application d'une règle juridique fondamentale qui est la hiérarchie des textes et qui impose qu'en toute circonstance la loi est toujours prépondérante sur le décret.
L'art. 25-1 de la loi (13 déc. 2000) n'a évidemment pas annihilé l'application des dispositions de l'art. 46 du D (9 juin 1986), il en a simplement retardé sa mise en œuvre jusqu'à l'extinction de toutes les possibilités offertes par la loi pour la désignation du syndic, dont notamment celles pour l'AG convoquée à cet effet d'utiliser toutes les options données par L 25-1 mais aussi par l'art. 19 du décret (27 mai 2004) qui en précise ses modalités d'application .
Ces possibilités étant bien évidemment conditionnées par la durée du contrat du mandat du syndic (art. 29 du D -(27 mai 2004) qui doit pouvoir permettre à celui-ci de convoquer la deuxième assemblée prévue par la loi 25-1 et dont la désignation pourra alors être prise à la majorité de l'art. 24 (soit, ce qui est logique, la même que si elle avait prise dans le cadre de la 1ere assemblée suivant la règle du tiers des voix pour).
Etant aussi tout évident, (afin de répondre par avance à la polémique négative usuellement déployée) qu'il ressort bien tant de la loi que du décret, que seule cette deuxième assemblée peut-être liée aux dispositions de L 25-1 et D 19.
Que ce ne sera donc qu'à l'issue infructueuse de cette deuxième assemblée que les dispositions de D46 pourront être mise en œuvre.
Ce qui est aussi logique qu'intelligent, toutes les possibilités légales pour éviter la désignation d'un syndic judiciaire devant être recherchées et utilisées.
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Posté - 21 oct. 2014 : 11:16:35
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ribouldingue :" PHILIPPE388, c'est un gag ou quoi votre question ?"
Ribouldingue : " Rambouillet, Vous n'avez eu de cesse, vous et certaines autres "idoles" de ce forum, de pratiquer de la désinformation sur ce sujet en fonction de votre lecture arbitraire de D 46 qui vous a entre autre conduit à amputer l'article 25-1 de la loi en décrétant péremptoirement qu'il ne pouvait s'appliquer en son entier à la désignation du syndic.
Toujours aussi arbitrairement, vous avez ainsi niez l'application d'une règle juridique fondamentale qui est la hiérarchie des textes et qui impose qu'en toute circonstance la loi est toujours prépondérante sur le décret "
Un peu de modération dans vos propos !
Vous ne comprenez pas le 2 ème degré, et qui désinforme et s'énerve sur ce fil ?
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PROSPER83
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Posté - 21 oct. 2014 : 11:44:50
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PHILIPPE388 : Un peu de modération dans vos propos !
Sincèrement et tout à fait entre nous, PHILIPPE388, avez-vous la moindre idée du nombre d'utilisateurs du forum qui ont carrément du s'esclaffer en lisant ce conseil de votre part ?! 
Vous ne comprenez pas le 2 ème degré, et qui désinforme et s'énerve sur ce fil ?
Ne vous inquiétez pas, je peux comprendre tous les degrés que vous voudrez et je ne m'énerve absolument pas.
Et j'attend en toute sérénité et avec curiosité que vous développiez cette désinformation que j'aurai pratiqué.
Et puis, S.V.P, mais que vous a donc fait ce brave RIBOULDINGUE, pour le vous confondiez si fréquemment avec moi 
Signature de PROSPER83
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Posté - 21 oct. 2014 : 13:18:51
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citation: ribouldingue :" PHILIPPE388, c'est un gag ou quoi votre question ?" Panou Panou
citation: Ribouldingue : " Rambouillet, Vous n'avez eu de cesse, vous et certaines autres "idoles" de ce forum Panou Panou PANOU PANOU
citation: Et puis, S.V.P, mais que vous a donc fait ce brave RIBOULDINGUE Il ne peut plus me voir en photo, je suppose qu'en pensant à moi il se lève la nuit en poussant des cris
Philippe388, c'est un gag ou quoi votre réponse à ma Pasquestion? |
Édité par - ribouldingue le 21 oct. 2014 13:19:34 |
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Posté - 21 oct. 2014 : 15:49:42
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propser83, ribouldingue : avec toutes les excuses, pour ce petit moment d'Ă©garement !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! |
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Posté - 21 oct. 2014 : 16:48:06
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Pas de problème Henri IV. |
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PROSPER83
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19
Posté - 24 oct. 2014 : 15:41:11
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Il convient aussi de bien comprendre l'intérêt de l'initiative de l'ARC et de QUE CHOISIR en introduisant dans le projet de contrat de mandat du syndic, le recours éventuel à la deuxième assemblée prévue par l'art. 25-1.
En effet, par cette simple inscription, il est ainsi contractuellement convenu que le syndic a pour obligation de prévoir que la date de la convocation à l'assemblée générale annuelle devra prendre en compte l'éventualité d'une convocation à cette deuxième assemblée dans le cadre de la durée de son contrat.
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 oct. 2014 : 16:04:51
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C'est bien inutile d'insérer dans un contrat une disposition qui est dans la loi.
Ce sont les syndics et les bons conseils syndicaux qui ont introduit il y a près de vingt ans la pratique de faire courir sur seize mois les mandats d'un an. C'était avant tout pour permettre une seconde assemblée, subsidiairement pour remédier à un retard de l'assemblée annuelle.
C'est en 2009 que j'ai parlé du contrat " tout sauf " d'un syndic provincial. Le contrat de ce syndic doit toujours faire trois pages au maximum et semble donner satisfaction aux copropriétaires.
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Contrat de syndic ARC-UFC ! 44 pages 
