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chris_m45
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 Posté - 30 août 2014 : 10:32:16
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Bonjour
Mon locataire en place depuis 30 ans me laisse un local dans un Ă©tat pitoyable, le bail indique :
« le preneur prend a sa charge exclusive tous les travaux de quelque nature qu'ils soient incombant généralement aux bailleurs, et notamment ceux qui sont définis aux articles 605 605 du code civil. »
puis je demander au locataire de faire les travaux de remise en état ou la vétusté restera de toutes façon à ma charge ?
la vétusté entre t elle en compte, c'est a dire qu'au bout de 30 ans , il est normal d'avoir un local sale ?
le gérant qui n'a fait entretenir le local peut il etre attaqué et si oui sur quelle base ?
voila ça fait beaucoup dans 1 message mais en résumé, ce sont les problèmes 605 606 vétusté et gérance laxiste.
par avance merci
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nefer
Modérateur
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 Posté - 30 août 2014 : 14:44:49
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qu'appelez vous "Ă©tat pitoyable"? |
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Numero6
Modérateur
France
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Posté - 30 août 2014 : 14:49:45
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Lors des renouvellements du bail, avez vous visité les lieux ? |
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chris_m45
Nouveau Membre
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Posté - 30 août 2014 : 17:48:50
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Bonjour
En fait ce local est en gérance depuis longtemps, le bail a étét renouvellé, je ne le visitais pas et mon gérant ne semble pas s’être soucié non plus de son entretien.
Je m'en occupe car le locataire veut céder son bail ou partir.
quand je dis pitoyable c'est à dire extrememement vétuste dans son jus de 30 ans , électricité pas aux normes, moquette, ravalement, retouches toitures, bien sur peinture, boiseries fenetres de 30 ans...
non relouable en l'Ă©tat.
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Posté - 30 août 2014 : 20:22:49
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http://www.courdecassation.fr/publi...x_12222.html
Il semble que le preneur soit tenu de faire l'entretien, et les réparations y compris importantes y compris sur la toiture, mais n'a pas a s'opposer a l'action de la vétusté.
l'électricité pas au norme résulte ni de la vétusté ni d'un défaut d'entretien mais des évolutoins des normes.
boiseries fenetres de 30 ans.. <== La qustio n'est pas de l'age mais de la fonctionnalité. Sont-elles défaillantes? |
Édité par - ribouldingue le 30 août 2014 20:23:31 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 30 août 2014 : 21:01:11
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avez vous demandé à votre gérant les comptes rendus de ses visites sur place? |
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chris_m45
Nouveau Membre
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Posté - 31 août 2014 : 10:34:56
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Bonjour
Le problème est de savoir si la vetusté rentre en ligne de compte, il vaut mieux que je ne dépense pas plus d'argent et de temps a négocier une quote part importante des travaux de remise en état pour re louer (Le locataire risque de se mettre en liquidation)
si je peux lui imputer pour raison de 605 606 l'ensemble des travaux de rénovation, le dossier en vaut le coup sinon...
d'un autre coté mon gérant est peut etre attaquable sur sa gestion peu rigoureuse (pas de visites, aucune action a part l'encaissement)
pour les fenêtres, la défaillance n'est pas avérées elles sont à changer pour avoir un local en bon état , il y a du travail comme pour tous les corps de métier de rénovation, environ 50-70K€.
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Posté - 03 sept. 2014 : 23:11:57
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La seule mention « le preneur prend a sa charge exclusive tous les travaux de quelque nature qu'ils soient incombant généralement aux bailleurs, et notamment ceux qui sont définis aux articles 605 605 du code civil » ne suffit pas à mettre à la charge de votre locataire des travaux qui seraient nécessités par la vétusté (référence à l'article 1755 du Code civil). La jurisprudence est sans appel : Cass., 3ème Ch. civ., 7 décembre 2004, n°03-19203, Cass., 3ème Ch. civ., 23 mars. 2005, n° 03-18671, Cass., 3ème Ch. civ., 20 septembre. 2005, n° 04-14277, Cass., 3ème Ch. civ., 1er juin 2005, n° 04-12200, Cass. 3ème Ch. Civ., 31 octobre 2006, n°05-19171, Cass., 3ème Ch. civ., 9 juillet 2008, n°07-14631, Cass., 3ème civ., 29 septembre 2010, n° 09-69337, etc.
Par ailleurs, il n'est pas dit que pour un local commercial, la restitution en mauvais état vous cause un réel préjudice : il a été jugé que le préjudice était inexistant dans un cas d'espèce où un local en très mauvais état a pu être reloué rapidement, sans sacrifice de loyer, à un salon de coiffure qui a tout cassé et refait à neuf...
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chris_m45
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Posté - 04 sept. 2014 : 08:43:18
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Merci pour cette réponse précise mais peu encourageante pour mes affaires.
Il est peu probable d'etre en capacité de le relouer facilement dans son état actuel.
De son côté le gérant ne peut être tenu responsable du manque d'entretien qu'il a laissé faire pendant toutes ces années. ? |
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Posté - 04 sept. 2014 : 08:50:27
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citation: le gérant ne peut être tenu responsable du manque d'entretien Comment voulez-vous qu'un gérant soit responsable du manque d'entretien de votre locataire?
D'autant que dans votre dossier, le manque d'entretien est une chose, mais loin d'ĂŞtre la seul que vous reprochiez... |
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chris_m45
Nouveau Membre
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10
Posté - 04 sept. 2014 : 08:53:43
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Ce n'est paas le seul grief maius si le locataire ne peut etre tenu responsable de rendre un local qui ba nécessiter 50K€ de travaux peut etre que le gérant aurait du faire des visites régulières (tous les 3 ans par exemple) pour vérifier la bonne tenue du bien dont il a la charge. |
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erci7527
Contributeur actif
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Posté - 24 oct. 2014 : 17:55:22
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citation: Initialement posté par chris_m45
Bonjour
En fait ce local est en gérance depuis longtemps, le bail a étét renouvellé, je ne le visitais pas et mon gérant ne semble pas s’être soucié non plus de son entretien.
Je m'en occupe car le locataire veut céder son bail ou partir.
quand je dis pitoyable c'est à dire extrememement vétuste dans son jus de 30 ans , électricité pas aux normes, moquette, ravalement, retouches toitures, bien sur peinture, boiseries fenetres de 30 ans...
non relouable en l'Ă©tat.
il me semble qu il faut distinguer les choses, en effet:citation: moquette n est pas de mĂŞme nature quecitation: ravalement ou citation: retouches toitures
par ailleurs le bien était en gérance.... avec un contrat... que prévoit ce contrat, quelles obligation à le gérant? car en échange de la ponction qu'il effectuait sur votre loyer dû, il avait un certains nombres d'obligation, donc
si au bout de 30 ans de loyers payés sans problème, le locataire vous rend la moquette sale, ou à changer, aucun tribunal ne vous donnera raison;
Si les peintures intérieures, sont à refaire car il y a un défaut d'entretien de la toiture, alors la majorité des tribunaux vous donneront raison;
Si la toiture est entièrement à refaire, normalement même si le bail prévoit le contraire, vous en avez la charge, sauf si c est le défaut d'entretien régulier qui oblige à refaire l'ensemble;
Electricité pas aux normes: aviez vous le droit de louer dans cet état?
le bail Ă©tant muet sur ce sujet, c'Ă©tait Ă vous de mettre aux normes,
citation: fenêtres de 30 ans ..depuis quand ce serait au locataire de changer les fenêtres tous les x années?
à mon avis il faut faire la part des choses et surtout voir si vous ne pouvez pas engager la responsabilité de l'agence ayant la gérance, pour défaut de respect de contrat et de mission |
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chris_m45
Nouveau Membre
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Posté - 25 oct. 2014 : 11:51:33
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Merci pour votre réponse, en effet bien que le bail me soit favorable, la justice étant ce qu'elle est, j'ai préféré transiger avec mon locataire sortant.
paiement des loyers, petite enveloppe travaux, récupération des clés et du local.
Je vais refaire les travaux a ma charge en grande partie, je récupère le local, je remets au prix du marché avec un bail bureau.
Effectivement maintenant se pose la question de la faute du gérant, le manque de suivi et de visites a provoqué un laissé aller dont résulte une situation dégradée du bien loué.
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Bail commercial 605 606 qui paie la degradation 
