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JB22
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21
 Posté - 07 août 2014 : 10:18:46
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Je suis d' accord avec vous, pour le compte 68 il faut utiliser le libellé: "Dotations aux dépréciations sur créances douteuses".
On peut remarquer une anomalie dans la présentation des comptes par l' expert comptable: Dotation sur une créance qui n' existe pas, l' A.G. n'ayant pas refusé des charges qui ne lui sont par soumises.
Un exemple simplifié pour illustrer:
Présentation normale par le syndic à l' A.G.:
Charges A.........1.000
Charges B.........2.000
Charges C.........1.500
Charges D.........2.500
Total.................7.000
Présentation exceptionnelle par l' expert comptable:
Charges A..........1.000
Charges C..........1.500
68 Dotation........2.500
Total..................7.000
On constate que les charges B et D ne sont pas soumissent à l' approbation de l' A.G., elles ne sont donc pas refusées et il y a constitution d' une dépréciation sur une créance qui n' existe pas.
"je pense qu'effectivement, c'est l'expert qui a raison, elle est à imputer sur l'exercice du fait générateur.."
La date d' effet est celle de l' A.G. qui refuse des charges.
La date d' effet d'une dotation est celle de la décision d' A.G.
"Honnêtement, j'étais incapable de dire qui avait raison. Simplement si l'expert comptable avait fait autrement, avec 3 années de compta en retard, ce serait devenu incompréhensible, on s'en serait pas sortis."
Il suffisait de lister année par année les factures à refuser.
Vous avez d' ailleurs voté ce refus de ces factures qui n' étaient pas soumise à l' approbation de l' A.G., votre post:
"Point A : Approbation des comptes année 2030 (?):
a.1) dépenses refusées"
Les procédures n' ont pas été respectées à la lettre mais cela ne cause aucun préjudice au syndicat.
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Viviane
Pilier de forums
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 22
Posté - 08 août 2014 : 01:20:38
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citation: On peut remarquer une anomalie dans la présentation des comptes par l' expert comptable: Dotation sur une créance qui n' existe pas, l' A.G. n'ayant pas refusé des charges qui ne lui sont par soumises.
Vous avez mal compris JB22. J'Ă©crivais:
citation: En fait on a fait
Point A : Approbation des comptes année 2030:
a.1) dépenses refusées VOTE
a.2) dotation (du montant des dépenses refusées) VOTE
a.3) approbation des comptes L'ag approuve les comptes de l'exercice 2030 qui se décomposent ainsi
- dépenses acceptées XXX euros
- dotation XXX euros
- produits XX euros VOTE
1) chaque charge a bien été soumise à l'AG qui l'a refusée. Et qui plus est une par une la première année . Ensuite, d'après les conseils de l'avocat, par groupe:
honoraires de syndic refusés: un vote
frais de retard et amendes ; un vote
dépenses fournisseurs refusés : un vote
2) La créance est bien réelle car n'ont été présentées à l'AG QUE des dépenses passées au crédit du 512. Ce qui n'a pas été une mince affaire à débrouiller, mais c'est une autre histoire.
Enfin, j'Ă©crivais que l'expert a fait ainsi:
citation: Il s'agissait de dépenses abusives voilà la méthode adoptée par l'expert comptable:
le crédit fournisseur est transféré vers le crédit d'un compte 49 (donc débit fournisseur, crédit 49)
le débit du compte 6 de la dépense est transféré vers le compte 68 (donc crédit compte 6, débit 68)
Par conséquent, sur le relévé de dépenses le compte 68 n'était pas une ligne globale.
Ca se présentait ainsi
Compte 68
Consultation internet : XXXX euros
amende compagnie des eaux : XXXX euros
etc... une ligne par dépense.
L'expert a donc mis les dépenses refusées en compte 68 avant l'AG.
Il aurait pu attendre le refus de l'AG pour les mettre en 68, mais de toute façon, a partir du moment où l'AG refusait de les approuver, elles auraient atterri au même endroit et à la même date. Supposons que c'est l'exercice 2013, elles ont été engagées en 2013. Si l'AG les refuse, elles doivent bel et bien sortir des compte 6 "classiques" de l'exercice. Mais elle n'ont pas à atterrir sur l'exercice 2014, puisque c'est bien en 2013 qu'elles ont été faites.
Donc il en ferait quoi?
En fait, comme je le disais précédemment à Universimmo,
citation: Je me suis donc un peu avancée en disant qu'il FALLAIT voter la dotation.
Nous, on l'a votée séparément de la comptabilité., et ça me semble mieux, plus clair, et plus sain de le faire. Si j'avais pensé que peut-être, l'AG refuserait cette dotation, j'aurais sans doute réfléchi plus longuement au problème, ce que je suis en train de faire actuellement, et sans doute qu'on n'aurait pas voté cette dotation séparément du reste des comptes.
Car dans un cas comme le nĂ´tre
- les dépenses sont refusées
- l'argent EST dépensé
- le syndic qui soumet les comptes n'est pas celui qui a fait les dépenses
Je suis pas sure que l'AG ait le choix de refuser la dotation. Si un copro contestait ce refus, il me semble qu'il pourrait gagner. L'argent tombe pas du ciel, et celui parti ne reviendra pas tout seul. La dépense est faite, l'argent n'est plus là , donc la charge existe. Surtout que pour nous c'était au total (sur 3 exercices) presque un an de budget en dépenses abusives. Donc:
- il approuve la charge: OK, elle reste en compte 6XXXX
- il ne l'approuve pas, mais espère la récupérer : C'EST une créance douteuse, que ça plaise ou pas au syndicat. Elle passe en 68 point. Dans l'exercice de son engagement. Est répercutée sur les copros.
- il l'approuve pas mais ne veut ou peut rien faire pour la récupérer, c'est une créance irrécupérable, compte 67, que ça plaise ou pas au syndicat.
A moins que le syndicat conteste l'existence de la créance: si par exemple la dépense est contestée, passée en compte 6 mais pas encore réglée. C'était pas notre cas. L'expert n'a pas présenté à l'AG ce type de dépenses, qui étaient toutes des honoraires de syndic. Les crédits fournisseurs/ débit 6 ont alors atterri en compte d'attente, s'annulant mutuellement. Car si le syndic ne s'est pas réglé lui même, ce qu'il avait tout loisir de faire, alors y'a plus rien à contester.
Si l'AG avait approuvé une des dépense que l'expert avait mise en 68, (après consultation du CS), il aurait simplement repris sa compta pour remettre cette dépense en compte 6XXXX.
Bref, la méthode de l'expert est parfaitement logique. Il aurait pu, comptablement, faire
débit 40 / crédit 6
Débit 68 / crédit 49
Qui est sans doute, comme je le disais hier, plus orthodoxe que
débit 40 / crédit 49
crédit 6 / débit 68
Mais pour moi c'est vraiment un détail.
citation: La date d' effet est celle de l' A.G. qui refuse des charges.
La date d' effet d'une dotation est celle de la décision d' A.G.
Plus j'y réfléchis, plus je pense que non en fait, du moins dans notre cas où il s'agit de dépenses refusées. Mais je vais pas me battre pour ça, y'a pas vraiment de texte précis sur le problème..
citation: "Honnêtement, j'étais incapable de dire qui avait raison. Simplement si l'expert comptable avait fait autrement, avec 3 années de compta en retard, ce serait devenu incompréhensible, on s'en serait pas sortis."
Il suffisait de lister année par année les factures à refuser.
LĂ , franchement, je comprends pas ce que vous voulez dire.
Après approbation des comptes, les comptes 6 disparaissent.
1) Vous mettez où les dépenses 2012 refusées en juin 2013? En compte d'attente? Et après?
2) La dotation n'est pas une provision. Si vous ne la répartissez pas sur l'exercice du fait générateur, soit l'exercice de la dépense, il vous reste deux solutions pour que l'argent rentre
- Vous faites un appel. A quel titre? Selon la loi c'est pas défini comme une provision ni comme une avance. Et qui dit appel dit compte 7, non? Comptablement, je vois pas comment gérer le truc. D'ailleurs, j'attends avec impatience de voir comment notre nouveau syndic a fait...
- Vous attendez juin 2014 pour répartir la charge avec l'exercice 2014. Et en attendant, vous payez comment les factures qui arrivent?
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Édité par - Viviane le 08 août 2014 02:38:10 |
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JB22
Pilier de forums
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23
Posté - 08 août 2014 : 11:23:37
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"Honnêtement, j'étais incapable de dire qui avait raison. Simplement si l'expert comptable avait fait autrement, avec 3 années de compta en retard, ce serait devenu incompréhensible, on s'en serait pas sortis."
Sur la manière de procéder l' expert comptable "n' a pas raison".
Les comptes doivent ĂŞtre soumis Ă l' approbation de l' A.G. cela signifie que toutes les charges doivent apparaitre dans des comptes de charges 60 Ă 67.
Le syndic ne doit pas anticiper les décisions de l' A.G. de refuser certaines dépenses, de constituer des dotations aux dépréciations, aux provisions ou d' affectation des produits exceptionnels.
"La créance est bien réelle "
Non, le fait de faire des réserves n' a pas d' effet si le syndic ne les acceptent pas.
C' est bien pour cela que vous avez constitué une dotation pour dépréciation.
La "créance" doit apparaitre dans un compte d' attente.
Les charges doivent "atterrir" dans les comptes des exercices ou elles ont été faites. Ces comptes sont modifiés suivant les décisions d' A.G. à la date de cette A.G.
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JPM
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24
Posté - 08 août 2014 : 12:02:18
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jB22 citation: Non, le fait de faire des réserves n' a pas d' effet si le syndic ne les acceptent pas.
Cette affirmation est inexacte.
Les réserves ne s'imposent pas de plein droit au syndic. C'est exact
Mais leur formulation, leur adoption par l'AG et leur inscription au PV permettent au syndicat d'exercer des actions judiciaires.
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JB22
Pilier de forums
France
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25
Posté - 08 août 2014 : 12:27:47
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A JPM
Bien d' accord, les réserves sont sans effet si on n' en reste là , il faut une action judiciaire pour espérer un résultat, c'est ce que j 'ai toujours dit dans mes posts.
Votre avis sur le fond du problème ? |
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Viviane
Pilier de forums
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26
Posté - 09 août 2014 : 00:49:56
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citation: Les comptes doivent ĂŞtre soumis Ă l' approbation de l' A.G. cela signifie que toutes les charges doivent apparaitre dans des comptes de charges 60 Ă 67.
Désolée, mais je ne vois pas sur quoi vous vous basez pour dire ça. C'est le boulot du syndic de présenter à l'AG les dépréciations sur créances douteuses. C'est même écrit dans la loi:
citation: Les charges comprennent aussi les dépréciations sur créances douteuses à l'encontre des personnes autres que les copropriétaires ; leur estimation est présentée par le syndic et soumise au vote de l'assemblée générale. Les dépréciations de créances douteuses à l'encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière.
Comment sont elles soumises au vote? En même temps que le reste? Séparément, via une résolution spécifique? Rien ne le dit.
Si on suit votre raisonnement, le syndic ne pouvant "anticiper" que la créance est douteuse, à la limite il ne pourrait la soumettre en tant que telle à l'AG que l'année suivante puisque ça n'est pas à l'ODJ. Ce qui nous ferait:
- dépense de 50€ en 2012
AG 15 juin 2013 la refuse
Ne faisant pas partie des dépenses approuvées de l'exercice 2012, la somme, qui n'est plus en banque, est de fait répartie ("rendue") aux copros.
La dépense passe donc du compte 6 à un compte 471 au 31/12/ 2012 (et pas, à mon avis, à la date de décision de l'AG, sans quoi 2013 "traine" sur les grand livres une charge de 2012 en compte 6" pendant 6 mois.
AG 15 juin 2014 vote la dotation
Elle vient donc s'ajouter aux charges 2013.
Le 31/12/2013 elle passe du 471 au compte 68.
.Donc
le 15 juin 2013 on crédite aux copros via l'appel de répartition ces 50 euros qui sont déjà dépensés. C'est autant de provisions qui rentreront pas.
- le 15 juin 2014 on débite les copros de cette somme via l'appel de répartition
Si on parle d'une charge de 50 euros, on s'en fout un peu, le système peut tenir. Ca doit être pour ça que c'est le système employé le plus souvent quand l'AG refuse une dépense.
Si on parle de dépenses qui, comme dans notre cas, représentaient certaines années le tiers du budget annuel, c'est du délire. Pour pas se retrouver en difficulté, le syndicat doit voter... je sais pas quoi? Une avance? Une surévaluation fictive du budget prévisionneL?
Dans notre cas, le syndic reprend la compta du syndic précédent.
1) La dépense a bien été faite (compte 512) mais n'a pas de base légale (pas de facture, pas de contrat, ou autre)
Aucune raison de l'imputer comme une charge normale, laissant ainsi l'AG penser que le syndic a bien tous les justificatifs de cette dépense.
2) Le syndic est censé préparer l'AG AVEC le CS. Le CS a son mot à dire sur la compta. Si le CS examine la compta du syndic qui présente les comptes, soit le syndic est d'accord avec le CS et rembourse la dépense, soit il ne l'est pas et fort logiquement il présente la dépense comme légitime. Mais là Le syndic ne PEUT PAS rembourser une dépense illégitime faite par son prédécesseur. Il est donc logique qu'il la mette en compte 68, libre ensuite à l'AG de d'être d'accord ou pas avec le CS. Si l'AG accepte la dépense, elle reviendra en compte normal.
citation: Le syndic ne doit pas anticiper les décisions de l' A.G. de refuser certaines dépenses, de constituer des dotations aux dépréciations, aux provisions ou d' affectation des produits exceptionnels.
Le syndic ne fait que ça, anticiper les décisions de l'AG. C'est son rôle. Il rédige des propositions (de budget, de travaux, ou de n'importe quoi d'autre), il choisit la formulation des résolutions. Bref, chacune des résolutions d'un ODJ est une proposition, la plupart du temps du syndic. Libre ensuite à l'AG de la suivre ou pas, de la modifier. S'il ne peut anticiper le fait que l'AG refuse une dépense, pourquoi pourrait il anticiper le fait qu'elle l'accepte en la présentant en compte 6 'classique"?
Le syndic n'a pas la liberté d'inventer la nature ou le montant des dépenses: elles sont ce qu'elles sont. Si c'est lui qui a effectué la dépense, il est bien évident qu'il ne la présentera pas en 68 et personne ne pourra l'obliger à le faire. Mais l'Ag le refuse, elle devient une créance, que ça plaise ou pas au syndic. Donc compte 68. Ce qui effectivement ne sert à rien si ensuite l'AG ne prend aucune mesure pour la recouvrir.
ET je vois pas quelle loi interdit au syndic de présenter une dépense à l'AG comme une créance du syndicat envers d'autres, sans avoir besoin d'attendre que ce soit l'AG qui refuse la dépense. C'est de toute façon son rôle de veiller à ce que chaque dépense soit justifiée, y compris celles de son prédécesseur dont il reprend la comptabilité pour approbation, et informer l'AG si elle ne l'est pas..
Si le syndic présente par exemple à l'AG une dépense de son prédécesseur sans dire qu"'il na pas la facture, pour moi c'est une faute. Quel meilleur moyen que le compte 68 pour isoler les dépenses injustifiées ?
Et in fine, s'il n'y a pas d'accord amiable possible, seul un juge pourra décider si l'AG avait ou pas raison de refuser la dépense, et donc de la considérer comme une créance . |
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Édité par - Viviane le 09 août 2014 01:59:21 |
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JPM
Modérateur
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27
Posté - 09 août 2014 : 11:53:34
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Viviane
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28
Posté - 11 août 2014 : 01:28:48
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Votre article est intéressant.
Dommage qu'il n'y soit pas question du traitement des dépenses refusées par l'AG. |
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Édité par - Viviane le 11 août 2014 01:33:58 |
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JPM
Modérateur
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29
Posté - 11 août 2014 : 10:04:16
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Il n'y a pas de problème de factures refusées par l'assemblée pour ce qui est de la dépréciation des créances.
Par contre, dans les échanges relatifs au calcul de la dépréciation, il y a un silence assourdissant à propos des privilèges et hypothèques inscrits sur le lot du débiteur au profit d'autres créanciers que le syndicat, à confronter aux garanties du syndicat, en fonction du rang de l'hypothèque syndicale et de la portée prévisible du privilège spécial.
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JB22
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Posté - 11 août 2014 : 12:46:14
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De JPM:
"il y a un silence assourdissant à propos des privilèges et hypothèques"
Ce problème est intéressant, mais hors sujet qui est:
"Que faire des comptes 68 et 78 en fin d'exercice? "
De Vivianne:
"Dommage qu'il n'y soit pas question du traitement des dépenses refusées par l'AG."
Le syndic doit présenter toutes les charges à l' approbation de l' A.G..
L' A.G. approuve les comptes avec ou sans réserves, elle peut également décider de constituer des "dotations aux dépréciations sur créances douteuses" sur copropriétaires ou tiers divers.
Le syndic n' est pas obligé de prendre en charges les factures contestées s' il n'est pas d' accord. Les réserves seront alors sans effet si le syndicat n' engage par d' action à l' encontre du syndic.
Comptabilisation des réserves:
Débit......: 471xxx compte d' attente débiteur....montant factures refusées,
Crédit......:6xxxx comptes de charges....montant de chaque facture refusée.
Constatation d'une provision pour dépréciation sur créances:
Débit.......:68xxxx Dotations aux dépréciations sur créances douteuses
Sur Copropriétaires:
Crédit......: 491xxx Dépréciations sur comptes copropriétaires
Sur Tiers:
Crédit......: 492xxx Dépréciations autres que copropriétaires. |
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JPM
Modérateur
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31
Posté - 11 août 2014 : 14:43:27
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Comment cela hors sujet la question des inscriptions de créanciers externes sur le lot ?
Comment déterminez vous un risque de perte et de dépréciation de la créance sans prendre en considération l'existence ou non de ces inscriptions ?
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JB22
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32
Posté - 11 août 2014 : 17:22:23
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La question posée ne concerne pas la détermination du risque, mais la comptabilisation des comptes 68 et 78, sujet concret sur lequel vous n' avez pas répondu.
Comptabilisation (Suite).
Supposons que le syndicat à fait des réserves au compte 471 pour 2.000 € et une dotation au compte 491 pour 1.000 €
Ier cas: le Syndicat récupère la totalité de la créance:
DĂ©bit....512 Banque.............2.000
Crédit...471 Cte Attente.....................2.000
DĂ©bit.....491 Dotation...........1.000
Crédit....78x Reprise sur dotation.........1.000
2e cas: Le syndicat récupère 1500 €
DĂ©bit.....512 Banque.............1.500
Crédit....471 Cte Attente.....................1.500
Solde du compte d' attente:
DĂ©bit.....491 Dotation..............500
Crédit....471 Cte Attente........................500
Reprise sur dépréciation:
DĂ©bit.....491 Dotation..............500
Crédit....78x Reprise sur dépréc..............500
3e Cas: Le syndicat ne récupère rien:
DĂ©bit......491 Dotation............1.000
DĂ©bit..... 678 Ch.Except..........1.000
Crédit.....471 Cte Attente......................2.000
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Viviane
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33
Posté - 13 août 2014 : 02:11:18
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@JPM
citation: Il n'y a pas de problème de factures refusées par l'assemblée pour ce qui est de la dépréciation des créances.
Je ne comprends pas ce que veut dire cette phrase. ? ( PS: je ne parle pas de factures mais de dépenses refusées. Qui peuvent parfois l'être parce que justement il n'y a pas de facture.)
@JB22
J'ai déjà dit pourquoi la simple mise en compte d'attente non seulement n'est pas une obligation mais est une aberration s'il s'agit d'une grosse somme. Vous n'avez répondu à aucune de mes objections. Je n'ai donc pas de matière qui pourrait me faire changer d'avis.
Votre description d'une procédure X de traitement des réserves ne sert en fait pas à grand chose sans date. Date de la dépense.Date de la ou les AG . Date où on passe telle et telle opération. Date de ladite opération. C'est là qu'est le point crucial. |
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Édité par - Viviane le 13 août 2014 02:46:07 |
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JB22
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Posté - 12 avr. 2016 : 23:54:30
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De Viviane:
"L'expert comptable avait directement intégré la dotation aux charges de l'exercice. Les annexes tenaient donc compte de la dotation. C'était possible parce que le CS avait fait la liste des dépenses qu'il demanderait à l'AG de refuser.
Le nouveau syndic ne l'a intégrée à la compta qu'après l'AG, à la date de son vote."
L' expert-comptable a fait une comptabilité d' entreprise, il n' a pas respecté les règles propres aux syndicats de copropriété: c' est l' A.G. qui approuve les comptes et fait éventuellement des réserves sur certaines dépenses et peut décider de constituer des provisions.
Le nouveau syndic a respecté les règles propres aux syndicats de copropriété. |
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Posté - 13 avr. 2016 : 06:52:51
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euh..... JB, deux ans après .....  |
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JB22
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36
Posté - 13 avr. 2016 : 08:57:23
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Effectivement, je n' ai pas fait attention Ă la date.
Cependant je ne comprends pas, j' ai fait "afficher les sujets des douzes dernières heures"..... |
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Que faire des comptes 68 et 78 en fin d'exercice? 
