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 Posté - 18 avr. 2014 : 10:36:43
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bibi :c'est le Privilège immobilier spécial
Le privilège immobilier spécial renforce les moyens dont dispose le syndic pour recouvrer les sommes dues par les copropriétaires défaillants.
Pour les dettes concernant les travaux d'amélioration ou les charges qui se rapportent à l'année en cours et aux deux années précédant la vente, la copropriété sera payée prioritairement avant tout autre créancier et notamment avant le prêteur de deniers (banque, organisme de crédit).
En revanche, pour les dettes qui se rapportent aux deux années encore antérieures, les 4 et 5 années, le syndicat des copropriétaires sera payé concurremment avec les autres créanciers, le prétuer de deniers
Enfin, pour les dettes plus anciennes, la copropriété passera après les créanciers privilégiés. C'est à dire aucune chance de récupérer un seul Euro.
A ne pas oublier lorsque le syndic traine les pieds, et 3 ans cela n'est pas grand chose en copropriété.
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BIBI
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 Posté - 18 avr. 2014 : 11:33:07
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OK .. je savais qu'au delà des 2 exercices précédents et l'année en cours , le syndicat passait avant les banquiers .. qu'ensuite il était au mm rang ..
mais je n'avais pas connaissance des autres restrictions ..
Merci pour vos précisions ..
Le cas va se présenter dans cette résidence ( services séniors .. sujet traité hier /TV .. ) qui va subir les mesures restrictives ..
Créances : 37 000 € à fin 2013 / qui a son origine en 12/2011 .. suite/DC .. succession litigieuse .. 4 neveux ...
A suivre ... car j'ai encore d'autres sujets à traiter .. via notre communauté
BON W.E.
Bibi
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 19 avr. 2014 : 08:25:26
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Je reviens sur la question initiale :Ã propos du commandement de payer .. et les remarques de JPM..
Mes "saines" lectures m'amènent à ceci: en cas de Procédure au fond :
l'avocat peut adresser un commandement de payer , assigner , porter au rôle du TGI, la demande de paiement, puis audience, délibéré , etc..
il se passe , certes, plusieurs mois .. et pendant ce temps les charges en cours augmenteront parallèlement ..
L'avocat a choisi d'aller au fond .. pendant que l'autre avocat pour un autre dossier a choisi le référé ..
Bon W.E.
bibi |
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JPM
Modérateur
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Posté - 19 avr. 2014 : 09:46:54
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Il faut lire Bibi !
L'avocat ne peut pas faire délivrer un commandement avant d'avoir engagé une procédure. C'est clair, non ?
Il peut faire délivrer par huissier une sommation. Mais, en matière de copropriété le recours à une sommation par huissier est inutile et frustratoire (= engage de frais pour rien) puisque la mise en demeure par LRAR suffit à faire courir les intérêts.
Pour le recouvrement des charges le référé c'est du pipeau . C'est clair aussi ?
Dans les résidences services, le recouvrement des charges présente des aspects particuliers notamment à la suite du décès d'un copropriétaire.
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 19 avr. 2014 : 19:04:56
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JPM , pour que tout soit clair (!!) .. pour les profanes qui ont peut être tort de faire confiance aux professionnels (?? ) syndics .. avocats
Pourriez vous me donner vos préconisations en matière de recouvrement des impayés.
Vous l'avez compris :
- Le syndic de cette résidence "services -séniors " a laissé la situation s'aggraver , le C.S. a lancé un message d'alerte .. suite à cela, il y a eu :
- 3 dossiers chez un avocat,et 5 chez un autre ..Comme décrit ci dessus , les 2 ont choisi des "moyens" différents ..
Pour l'anecdote :
- au cours des RDV , ns avons constaté qu'un mm dossier avait été dépose chez chacun des 2 avocats ..
autre anomalie
- Pour un dossier /créance de 17 000 € ..le T.I s'est déclaré incompétent ..
C'est clair (!!) .. que je n'y connais pas grand chose .. mais qu'un dossier (créance supérieure à 10 000 € )soit présenté devant le T.I . par le syndic
C'est clair que ce professionnel est un incompétent ..
Merci pour vos précisions ..
Les créances sont toutes supérieures à 12 000 € ..
Bibi
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ina
Contributeur senior
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Posté - 19 avr. 2014 : 20:12:37
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Bonjour,
J e suis membre du CS d'une grosse copropriété (en difficulté), nous avons à plusieurs reprises demandé au syndic d'utiliser l'injonction de payer. Il s'est résolu à l'utiliser pour une petite copropriété à titre d'essai. L'envoi de 2 dossiers a été fait à la mi-février et pour l'heure aucune nouvelle. C'est assez étonnant et certainement inhabituel comme délai, les tribunaux sont encombrés. Néanmoins je milite pour cette voie de recouvrement.
Je souhaite que les dispositions de la loi ALUR réveilleront les acquéreurs au sujet de leurs charges puisqu'ils devront en être informés au moment de la promesse de vente.
Dans la petite copropriété dont je suis le syndic bénévole, j'ai utilisé l'an dernier la déclaration au greffe. Déclaration le 17 juin, convocation au tribunal le 9 septembre, jugement rendu le 7 octobre.
Je comprends qu'un syndic professionnel n'utilise pas cette procédure car il faut se rendre au tribunal.
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bb97bt
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Posté - 29 juin 2014 : 23:10:24
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citation: Initialement posté par ina
....d'utiliser l'injonction de payer.....2 dossiers a été fait à la mi-février et pour l'heure aucune nouvelle.
et
citation:
.....j'ai utilisé l'an dernier la déclaration au greffe. Déclaration le 17 juin, convocation au tribunal le 9 septembre, jugement rendu le 7 octobre.
Bjr,
dans ce cas de figure...quel chemin adopter...?
quelques autres experts du recouvrement de charges impayées confirment ils Ina ?
Dans notre cas, deux mois de retard, deux relances puis une m.e.d ar de règlement sous huitaine a été adressée.
Nous nous apprêtions a engager la procédure d'injonction de payer devant le juge de proximité....
Mais si cette voie est effectivement longue en terme de décision de justice, pensez vous qu'il faille dans ce cas effectuer plutôt une simple déclaration au greffe ?
A mon sens, les deux semblent peu coûteuses, la seconde ayant le mérite de convoquer les parties.....mais est elle réellement plus rapide (le tout en recouvrement, c'est aussi la rapidité du jugement rendu...) ?
Merci, |
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JPM
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Posté - 30 juin 2014 : 07:34:39
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La procédure d'injonction de payer est sans nul doute la procédure idéale pour le recouvrement des impayés de copropriété.
Rien n'a été fait pour la promouvoir. Inertie totale des pouvoirs publics, des organisations professionnelles et des associations dites de protection des consommateurs
Il fallait tout à la fois initier les magistrats aux particularités comptables et financières des syndicats et montrer aux syndics comment on doit établir un dossier joint à la requête à fin, d'injonction.
Tâches faciles qu'avec quelques uns j'ai assumées localement avec d'excellents résultats.
Dans la pratique les magistrats mal informés ont reçu des dossiers mal ficelés. Ils ont rapidement opté pour la solution simple : la corbeille à papiers.
Il faut ajouter que des informations inexactes ont été diffusées. Par exemple prouver la qualité de propriétaire au moyen d'une fiche cadastrale alors que, seule, la fiche hypothécaire peut remplir cette fonction.
Autre exemple la limitation de compétence ratione materiae à 4000 ou 10000 € selon les cas alors qu'il n'existe aucun plafond de compétence.
On a répandu l'idée que constituer un dossier de recouvrement prenait dix minutes et que cela ne méritait pas une rémunération. D'où la solution simple pour le syndic d'envoyer tout à un avocat.
On a vanté la procédure "rapide" du référé aux fins de recouvrement d'une provision et déchéance du terme pour les suivantes. Or elle est coûteuse, pas rapide du tout et ne concerne que les provisions sur charges courantes de l'exercice en cours. La déchéance du terme n'est pas toujours accordée.
J'ai déjà écrit que c'est la carence dans le recouvrement des charges qui est à l'origine des " difficultés" de bien des copropriétés. Je maintiens plus que jamais. Il apparait maintenant que dans certains cas c'est le défaut de contribution aux charges de la commune propriétaire d'un lot transitoire qui a généré un trou de trésorerie. C'est aussi un aspect de la carence dans le recouvrement des charges. Il a fallu en l'espèce l'obstination et la diligence d'un administrateur provisoire pour "sortir l'affaire". Gloire à ... elle, car je crois que c'est une femme. Peu importe ! L'abcd dit que c'est pareil  Je crois que c'est à Grigny II qu'il y a ce problème .
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bb97bt
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Posté - 30 juin 2014 : 20:26:22
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citation: Initialement posté par JPM
Par exemple prouver la qualité de propriétaire au moyen d'une fiche cadastrale alors que, seule, la fiche hypothécaire peut remplir cette fonction.
comment obtenir cette fiche hypothécaire ?
Concernant la matrice cadastrale (actualisée au 01/01) laquelle est obtenue facilement, gratuitement et rapidement, n'est elle pas suffisante?
dans notre cas, nous avons celle ci + l'acte de mutation des lots pour justifier de la propriété, je pense que cela devrait suffir, non ?
A part celà , j'ai egalement lu sur internet qu'un commandement de payer délivré par un huisser (environ 80€) est également un bon moyen rapide de se faire régler ? Et si aucune reaction, permet de "rapidifier" la procédure suivante (mise en vente des lots...)
Est ce réellement le cas et est ce utile ?
Merci encore |
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JPM
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Posté - 30 juin 2014 : 20:43:54
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La fiche hypothécaire est délivrée par la conservation des hypothèques. C'est une preuve juridique alors que la matrice cadastrale est un document fiscal.
La vente d'un bien immobilier doit impérativement être publiée à la conservation des hypothèques alors que l'exactitude de la fiche cadastrale est à la mesure de ses mises à jour.
L'huissier peut délivrer une sommation de payer. C'est un acte sans intérêt puisque la mise en demeure par LRAR a les mêmes vertus : demander le paiement et faire courir les intérêt.
L'huissier ne peut délivrer un commandement que si une décision judiciaire exécutoire a été obtenue.
De même une saisie immobilière ne peut être envisagée qu'après obtention du jugement exécutoire.
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Posté - 01 juil. 2014 : 08:57:11
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JPM
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Posté - 01 juil. 2014 : 10:21:08
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Il n'existe aucune différence entre le recouvrement des provisions pour charges courantes et celles pour travaux sauf en ce qui concerne le référé bidon de l'article 19-2 qui n'est utilisable que pour les provisions sur charges courantes de l'art. 14-1 de l'exercice en cours.
Sous cette réserve une demande en paiement peut porter sur un solde de charges en fin d'exercice, des provisions art 14-1 et des provisions art 14-2 . Dans ce cas la demande doit être suffisamment détaillée et les pièces justificatives doivent être soigneusement distinguées dans le dossier.
A noter en sus qu'il faut veiller à modifier les demandes initiales en cours d'instance si des comptes de charges courantes ou exceptionnelles ont été apurés postérieurement à l'introduction de la demande et avant le jugement ou son exécution.
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Posté - 01 juil. 2014 : 11:39:11
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ceci confirme qu'il y a des interprétations différentes des textes et qu'il serait bon que sur UI, les lecteurs, les CS et les syndics non pro puissent disposer d'une procédure applicable claire et nette.  e aussi avoir un peu de répondant face à des syndics (qui ne connaissent toujours pas eux mêmes les procédures à appliquer : je l'ai vérifié perso à plusieurs reprises).
Je vous cite un exemple : ah ! non pas de prise d'hypothèque car c'est payant à chaque fois qu'il y a des impayés (réponse du syndic d'un grand groupe, à ma demande). Il a fallu que je lui apprenne qu'effectivement c'est payant mais à la charge du copro défaillant....  |
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bb97bt
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Posté - 01 juil. 2014 : 11:44:05
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Oui, effectivement, une fiche qui spot fonctionnelle et somme permettrait d'avoir les idées claires. J'ai lu tout et son contraire et finalement, sommes un peu perdus....ce qui serait intéressant serait également de savoir le retour d'expériences (comme ina l'a donne) sur les procédures efficaces et rapides, car au fonds, c'est bien cela qui importe le plus, l'action judiciaire la plus efficiente.
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JPM
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Posté - 01 juil. 2014 : 11:57:59
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Vous pouvez consulter
http://www.jpm-copro.com/indCharges.htm
La partie 11-3 est consacrée au recouvrement des charges et provisions
Il y aura prochainement une mise à jour mais, telles qu'elles sont, les études devraient vous éclairer.
Je reste d'ailleurs à l'écoute des suggestions et critiques
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Posté - 01 juil. 2014 : 18:31:32
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si certes on peut retrouver les infos dans cette page que j'avais pris le soin de citer  , il n’empêche qu'un tableau synoptique serait plus clair. En effet, et vous le dites, les procédures peuvent être différents entre charges courantes et charges pour travaux.
On ne ressent pas non plus l'efficacité de ces mesures dans le timing de la copro.
Il me semble qu'il y a quelques années la revue "le particulier" avait tenté ce tableau synoptique : quand on a ce type d'impayés, on choisit tel ou tel voie, en fonction du résultat de cette voie, on faisait alors ceci ou cela, etc.... c'est une formulation de ce type qui serait, à mon avis, utile ; avec en plus : à qui s'adresser, le greffe, le tribunal de proximité, ou autre, ainsi que les documents à fournir.
du synoptique, du visuel quoi .... ce serait le top ! |
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coincheur06
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Posté - 10 sept. 2014 : 16:18:02
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juste à répondre rapidement à calendrier
je ne comprends pas qu'après une telle diatribe contre les CS, vous ne soyez pas vous-même au CS.
Faites vous partie des copro qui ne font jamais rien à part raler sur tout et tous |
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Posté - 10 sept. 2014 : 17:20:30
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je reviens sur un sujet évoqué plus haut, l'injonction de payer. il se trovue que j'en ai deja pratiqué un certain nombre, pas dans le domaine de la copropriété, mais dans un domaine connexe (la location)/
C'est en effet une procédure rapide, pas chère (maintenant que l'on n'a pslu a payer la honteuse taxe de 35 euros) et relativement efficace.
Normalement, le tribunal regroupe chaque mois un seul jour, si j'ai bien compris, toutes les requetes en injonction de payer et les traite.
Si vous avez envoyé votre dossier la veille, c'est donc ultra-rapide, si vous l'avez envoyé le lendemain, vous perdez un mois; mais devant les délais de justice actuels, un mois n'est rien.
EN 2013 encore, la plupart des tribunaux fonctionnement encore correctement sur les traitement s des injonctions, mais d'autres rament, et pour certains, il faut désormais attendre six mois.
Une fois l'injonction traitée, je comprends que le dossier passe au greffe et que la ce peut prendre entre trois semaines et quelques mois.
La ou ca se gâte c'est quand vous avez signifié, et que le débiteur n'ayant pas réagit, vous retourner votre signification au greffe de manière a obtenir un titre exécutoire. Ca peut attendre jusqu'a six mois, et j'ai eu la surprise deux fois (qui n'en n'est donc plus une désormais) d'appeler le greffier, d'indiquer le dossier (numéro de RG) et que le greffier, satisfait de mon appel me dit qu'il le met sur la pile et qu'il le traite rapidement.
Ceci est une expérience au TI, pas au TgI, peut-etre d'autres auront une expérience plus pertinente ici du TgI, mais n'hésitez pas a relancer après deux mois d'attente. |
Édité par - ribouldingue le 10 sept. 2014 17:21:43 |
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Posté - 17 sept. 2014 : 14:05:13
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Bonjour à tous,
Je persiste et je signe :
"Un bon syndic, c'est avant tout un très, TRES bon CS et courageux !"
Et je le dis sans rancoeur mais avec de la tristesse. Je ne suis pas une râleuse, ce n'est pas dans mon tempérament. Gaffeuse,... peut-être ?
35 % d'impayés chez nous, et ce n'est pas arrivé du jour au lendemain.
Et des faux contrats pour les employés auxquels ils ne faut surtout pas toucher car les employés ont menacé d'aller aux Prud'hommes.
Oui, je précise bien pour le CS "et courageux".
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