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Michel
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 Posté - 30 déc. 2013 : 18:06:02
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Bonjour. Dans une petite copro (4 lots), deux personnes ont à elles deux la majorité requise (Art. 25) pour élire l'une d'entre elles syndic bénévole. C'est fâcheux lorsqu'elles ont l'une et l'autre une lecture très "souple" de la loi de 65 et du décret de 67 ... Avez-vous connaissance d'une disposition permettant d'éviter cette situation? Le candidat pourrait décider de s'abstenir de voter pour lui, mais à ma connaissance, on ne peut l'y obliger! Avez-vous une solution pour éviter cette situation, potentiellement problématique? Merci.
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Posté - 30 déc. 2013 : 18:32:38
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la loi est ainsi faite que si 2 copros ont à eux deux la majorité et s'entendent pour gérer une copro, il ne peut rien être fait.
Mais, car il y a toujours un mais, si les décisions prises par le syndic non pro (dit bénévole) sont en dehors des "clous", il appartient à n'importe lequel des autres copros de saisir la justice pour mettre un terme à ces dysfonctionnements, après avoir mis en demeure ce syndic de cesser ces actions illégales . |
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Posté - 30 déc. 2013 : 18:41:12
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MIchel : La majorité s'impose à tous. Vous ne pouvez pas empêcher cette élection ! En France tout citoyen à le droit de voter, même pour lui, c'est la démocratie. 
Mais si ce syndic non-pro ne respecte pas la loi de la copropriété, c'est une autre chose, ET vous pouvez contestez des décisons en tant que copro.
Vous pouvez être élu au CS, et comme président si la 4ème personne postule aussi au CS. Le syndic ne pouvant être membre du CS, et par conséquent ne peux pas voté pour son copain.
Si le copain postule aussi au CS pour prendre la présidence, à vous de convaincre le 4ème copro. de se présenter au CS. Sinon, pas de président possible avec vous 2 au CS, chacun aura une seule voix ( on ne parle pas de tantièmes ici)
Vous pourrez ainsi controler les comptes du SDC, la gestion du syndic, préparer l'OdJ avec le syndic (c'est une obligation), recevoir TOUS les docs du SDC, ....
Il n'existe pas de lecture très souple de la loi !! le syndic non-pro à les mêmes responsabilités qu'un pro. Sa mission est la même, gérer la copro, faire respecter le RDC et la loi de la copro, .... .
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Édité par - philippe388 le 30 déc. 2013 18:44:34 |
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Sunbird
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 Posté - 30 déc. 2013 : 20:35:20
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Etre syndic bénévole ce n'est jamais facile. Par contre concernant une petite copropriété c'est souvent la solution idéale.
Un syndic pro n'est pas intéressé à gérer une copropriété aussi petite, et si il voulait bien le faire (et encore) il faudrait qu'il facture des honoraires tellement dissuasifs que personne ne le nommerait.
Je pense que la solution est de discuter avec ce syndic bénévole en vous faisant élire au conseil syndical, et que le conseil syndical et le syndic bénévole dépense un peu d'argent pour se former. |
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Michel
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Posté - 30 déc. 2013 : 21:50:59
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Merci pour vos réponses... Faire respecter les règles par voies de justice, oui, mais à quel prix! Je m'étais renseigné il y a quelques semaines: coût d'une procédure au TGI, de l'ordre de 2 à 3000 € ... et résultat dans un an ou deux. Quant à proposer à un copro de se former, encore faudrait-il qu'il reconnaisse l'utilité de le faire. Lors de la dernière A.G., des "décisions" ont été prises ("il est décidé que ceci que cela") sans qu'il y ait eu de vote clairement exprimé, et alors que les présents (je n'y étais pas du fait de l'ambiance tendue entre certains copros et moi) n'avaient même pas désigné de Président de séance. Sachant qu'une décision irrégulière qui n'est pas contestée dans les deux mois devient régulière, je crains bien d'être ruiné avant d'avoir gain de cause. Bref, j'envisage de vendre. Bonnes fêtes de fin d'année et encore merci. |
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Posté - 05 janv. 2014 : 11:16:29
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MIchel :" sans qu'il y ait eu de vote clairement exprimé,"
SI le PV n'indique pas de vote clairement exprimé, c'est à dire le nom des opposants et des abstentions avec les tantièmes, le résultat du vote - l'AG adopte cette résolution XXX/1000 ème - et un texte clair et précis,.... l'AG n'a rien décidé.
Par conséquent le syndic ne peut pas appeler les fonds. Si l'AG n'a pas décidé - une adoption de principe n'est pas une décision - Alors refuser de payer ces appels de fonds ,en notifiant au syndic que l'AG n'a rien adopté !!
Vous attendez alors que le syndic engae une action contre vous; le juge demandera copie des pV d'AG, et il fera donc le constat que l'AG n'a rien adopté,.... Le syndic bénévle sera dans une situation intenable !! Si il vous assigne,ET que votre dossier est béton, demandé aussi des DI.
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Gédehem
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Posté - 05 janv. 2014 : 23:52:19
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"le juge demandera copie des pV d'AG, et il fera donc le constat que l'AG n'a rien adopté,.... "
Je partage cette approche : seules les "véritable" décisions, sanctionnée par un vote, sont contestables : s'il n'y a pas "décision" effective, le délai est de 10 ans ....
Sauf que bien des juges ne voint pas l'affaire dans ce sens, et conidèrent que décison effective ou pas, la prescription des 2 mois s'applique.
C'est une interprétation très abusive des textes !
Ceci étant, dans un petit syndicat de 4 membres, le syndic ne doit pas disposer de plus de fonds que notre ami pour engager une action s'il ne paye pas ce qu'il estime indu !...... |
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Michel
Nouveau Membre
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Posté - 07 janv. 2014 : 12:03:21
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Bonjour et mes meilleurs voeux à tous.
A Philippe (05 01): J'ai fait reculer le syndic en ce qui concerne l'appel de fonds pour des travaux "décidés" en juillet mais non votés explicitement et alors qu'un devis complémentaire avait été présenté le jour de l'AG. J'avais menacé d'une action au TGI et cela a suffi.
A Philippe (30 12): Vous dites qu'en ce qui concerne le CS, qu'il ne décide pas à la majorité des tantièmes de ses membres, mais à la majorité en nombre. J'ai un doute à ce sujet car je n'ai trouvé aucun écrit l'affirmant. Certes, on lit souvent que le CS est constitué de 3, 5 ... membres, c'est à dire un nombre impair ce qui sous-entend effectivement des décisions à la majorité en nombre. Quoiqu'il en soit, dans une copro de quatre personnes, si le CS est composé d'une seule personne, il ne me semble pas pouvoir décider quoi que ce soit (peut on avoir une majorité si l'on est seul?). Si le CS est composé de deux personnes et qu'il décide à la majorité en nombre, il peut y avoir bloquage (1 pour, 1 contre) et s'il décide à la majorité des voix, celui qui a le plus de tantièmes fera constament la loi. Il faudrait donc, pour bien faire, que le CS soit constitué de 3 personnes (c'est à dire tous les copros sauf bien sûr le syndic bénévole qui ne peut être membre du CS) ... ou décider (à la majorité de l'article 26!) qu'il n'y en ait pas! Bref, dans une copro de 4, c'est pas simple. Le syndic bénévole venant de nous faire par de sa décision de ne pas solliciter un nouveau mandat, et devant le risque d'une candidature bénévole en qui je n'ai aucune confiance, je voterai pour un syndic pro (si on en trouve un), qui, au moins, ne pourra se permettre de trop marcher hors des clous ... mais je n'aurai pas la majorité à moi seul!
A Sunbird: Syndic bénévole = meilleure solution. Oui, si chacun fait des concessions et accepte aussi une certaine rigueur... mais cela ne dure pas toujours!
A Gédehem: Certes le syndicat n'est pas riche au point d'envisager une procédure dont le coût, divisé en 4, resterait élevé, mais si c'est moi qui attaque le syndicat, pour une AG irrégulière par exemple, je dois payer mon avocat (en totalité) et ma quote part pour la défense du syndicat. Oups... |
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Posté - 07 janv. 2014 : 12:20:57
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MIchel : Pas facile les petites copropriétés ! mais tout syndic doit respecter la loi de la copropriété, et même bénévole il engage sa responsabilité si il convoque une AG hors des formes, qu'il n'applique pas les décisions d'AG, que les votes ne soient pas effectués, .....
les frais de justice, avocats et autres, vous seront remboursés en totalité ou en partie si vous gagnez votre proçès - DI, article 700, dépens, .....
Au CS il s'agit de sièges, Un siège= Une voix.
Que dit votre RDC sur le fonctionnement du CS.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 janv. 2014 : 14:00:36
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"Quoiqu'il en soit, dans une copro de quatre personnes, si le CS est composé d'une seule personne,....."
C'est tout le problème des petits syndicats .....
Aucun texte ne précise un nombre mini (ou maxi) de membres d'un CS. A l'AG de le décider, selon ce que préciserait RDC et/ou RFCS.
Mais ce qui ressort des textes, et donc ce qui est repris par le juge, c'est qu'il est toujours question DES membres, au pluriel, s'agissant du CS. (*)
Celui-ci étant dans sa nature un "collège" de copropriétaires, cela implique une pluralité de participants. La pluralité commençant à 2, il n'y a pas de place pour un collège d'un seul membre....
Ceci étant, pour le syndicat 'très petit', il vaut mieux 1 membre unique que pas de CS/membre du tout ....
Pourquoi ne pas envisager le "syndicat coopératif", avec 2 membres au CScoop...
1 pdt-syndic et un V-pdt, les 2 se concertant pour faire tourner la boutique. Avec un "garant" 'épée de Damocles' : en cas de désaccord entre les 2, celui pas content démissionne : plus de CScoop = plus de pdt-syndic.
Cette sécurité étant bien comprise dès le départ, c'est le fonctionnement collègial pas consensus qui s'installe, pour le meilleur mais sans le pire !
(*) L.art.21 "Les membres du CS .....", "Le CS élit son pdt parmi ses membres"....
Ce n'est pas "le ou les membres ...." |
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2014 14:08:25 |
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Nebua
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Posté - 23 mars 2015 : 12:27:46
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Pour ma part, a cause de soucis avec notre ancien syndic, nous avons décidé en 2014 de gérer nous même notre copropriété.
Nous sommes 5 copropriétaires et c'est à moi que reviens la lourde charge de la comptabilité.
Nous nous sommes tous mis a chercher sur le web un logiciel qui serait vraiment adapté à notre petit syndic.
Nous en avons testé plusieurs qui étaient bien compliqués. Ils étaient plus adaptés aux gros syndics et très dispendieux.
Finalement nous avons opté pour***modération : suppression pub*** et cela se passe plutôt bien pour le moment.
***modération : suppression du lien***
Je pense que c'est un bon rapport qualité prix pour une petite copropriété.
Nous avons d'ailleurs obtenu une formation gratuite d'une heure avec le concepteur du logiciel. Ce qui m'a fait gagner beaucoup de temps pour la prise en main.
En plus il répond en quelques heures aux email (le support est inclus!)
Au niveau fonctions, il a tout ce dont j'ai besoin: Appel de fonds, Comptabilité assisté, annexes et préparation de l'AG.
Voila, je voulais le signaler pour une fois que l'on trouve quelqu'un de sérieux sur le Web et un logiciel abordable, C'est pas tout les jours.
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Édité par - nefer le 23 mars 2015 13:12:49 |
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Posté - 23 mars 2015 : 12:35:21
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andre78fr
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Posté - 23 mars 2015 : 12:49:48
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Ah ben non alors !!! Pas sur MON fil :D
Il y a un forum "Promotion produits et services" pour ce type de message qui gagnerait d'ailleurs à ne pas prendre les gens pour des c... en maquillant grossièrement une publicité qui vient évidemment de l'éditeur du logiciel.
Je viens d'installer le produit et en première impression c'est plutôt pas mal ; propre et complet (enfin il y a la gestion des compteurs mais je ne vois rien pour les travaux en revanche). Encore un peu jeune, des choses à compléter et à développer mais un produit intéressant mais des choses pas très claires sur les tarifs (un prix qui semble bas mais avec un abonnement obligatoire et ça j'aime pas trop...). Bienvenu au club et bonne chance, concurrent !!!
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Posté - 23 mars 2015 : 12:59:55
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Andre, je pense que le lecteur qui lit surtout depuis un google ou autre et arrive ici peut penser que le message est transparent? DU coup il a deux logiciels dont le votre en direct, et l'indication d'une recherche aisée qui, si le lecteur n'est pas trop bête va lui faire comprendre que Nebua n'est tombé de la dernière neige |
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andre78fr
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Posté - 23 mars 2015 : 13:07:35
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Libre à chacun de compléter le fil que j'ai initié bien sûr, je disais ça en rigolant... en revanche je pense qu'un modérateur risque de passer par ici et de déplacer cette promotion grossièrement cachée et qui ne joue pas vraiment en faveur de son auteur, mais bon je dois être vieux jeu avec mes vieux principes éthiques !
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Posté - 23 mars 2015 : 13:19:24
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'Vieux maut' avoir des principes éthiques que pas d'éthique du tout....
... et tac... |
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Posté - 23 mars 2015 : 14:35:07
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je suis comme ribouldingue :
"mais bon je dois être vieux jeu avec mes vieux principes éthiques !", c'est mieux ainsi que jeune jeu sans principes...  |
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Election (trop ?) facile syndic bénévole 
