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danmasse
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PostĂ© - 18 fĂ©vr. 2022 :  11:08:39  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour !
Comme nous y sommes obligés, nous avons constitué un fond travaux, qui contient maintenant une somme rondelette.

Nous envisageons une campagne de remise Ă  niveau complĂšte de nos ascenseurs - qui coutera Ă©videmment un peu cher...

Quand nous avons demandé à notre syndic si nous pouvions utiliser une partie de notre fond travaux pour financer ces travaux, il nous a répondu "avoir fait une simulation sur 100 % des FT. Il ne restera plus rien. Le calcul est trÚs compliqué et entraine une grosse déperdition."
Je ne comprends pas... L'argent que nous avons mis sur ce fond ne peut ĂȘtre perdu ? Il nous appartient, non ?

andre78fr
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 1 PostĂ© - 18 fĂ©vr. 2022 :  11:24:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ben oui, le fonds travaux est destiné comme son nom l'indique à financer des travaux !!!
La liste des travaux vient d'ĂȘtre prĂ©cisĂ©e ici : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf...000043957111

Sur les calculs et le traitement comptable... il n'y a pas la moindre difficultĂ© ; rien de compliquĂ© et on comprend trĂšs mal oĂč serait la dĂ©perdition ! Votre syndic se moque un peu de vous je crois...

PS : vérifiez l'annexe 1 pour savoir si le fonds travaux au passif correspond bien à des actifs (trésorerie ou créances des copropriétaires solvables...).

danmasse
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 18 fĂ©vr. 2022 :  12:05:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci Andre78fr de votre réponse !

Je pense que, dans notre cas, le problĂšme vient du fait que le fond travaux doit ĂȘtre utilisĂ© pour des travaux portant sur des parties communes.
Or les travaux sur ascenseurs sont répartis suivant les tantiÚmes d'ascenseur - mais une partie de la dépense est commune (la charge du propriétaire du RDC est supérieure à la fraction correspondant à son utilisation de l'ascenseur).
Le calcul est effectivement assez compliqué.
Le syndic ne répond pas, quand on lui demande des explications...

andre78fr
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 18 fĂ©vr. 2022 :  15:20:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Heu ... dans mon logiciel ce calcul est trÚs simple mais certains syndics utilisent des solutions beaucoup plus coûteuses et qui rendent les choses beaucoup plus compliquées en effet !!!
http://logiciel-syndic-benevole.val...peciale.html

Neofit92
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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 18 fĂ©vr. 2022 :  15:52:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je pense que votre syndic raisonne un peu Ă  l'Ă©conomie et selon son logiciel de comptabilitĂ© peut-ĂȘtre un peu limitĂ©.
Déjà, écouter le conseil d' andré78, il connait un peu ... la comptabilité.

Pour savoir, quel est le montant du Fond de travaux que vous avez sur un compte bancaire prĂ©vu Ă  cet effet. Il suffit d'aller voir l'annexe 1 oĂč vous verrez le montant que vous y avez consacrĂ© cette annĂ©e ainsi que le montant total du Fond de travaux.

Ensuite vous pouvez utiliser ce fond pour tout travaux, que ce soit pour des travaux en partie commune (le plus simple comptablement Ă  suivre par le CS), ou mĂȘme pour des travaux a clef de rĂ©partition spĂ©cifique (ceci par lot). Mais lĂ , effectivement cela se corse pour suivre dans le temps l'Ă©volution et le contrĂŽle Ă  postĂ©riori purement comptable.
Et là encore je pense qu'andré78 et quelques autres pourraient vous expliquer comment reconstituer l'historique de l'utilisation de ce(s) fond(s) travaux.

C'est probablement pour cela, que quelques syndics préfÚrent utiliser le fond travaux que sur la clef générale. C'est simple légal mais trÚs limitatif en termes de souplesse. D'un autre cÎté, il y a suffisamment de travaux sur la clef générale à réaliser en copro, pour se cantonner à cette utilisation.

De plus, si votre syndic ne se sent pas capable de gérer ces fonds de travaux selon d'autres clefs que la clef générale, ne le lui demandez pas car je crains qu'il n'ait pas soit l'outil logiciel soit la compétence pour le faire. ==> Aussi faite simple avec l'environnement que vous avez.

Et si vous décidez d'appliquer la loi, toute la loi, une seule solution, changer de syndic.



danmasse
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 18 fĂ©vr. 2022 :  15:53:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
OK. Merci. Je transmets à notre spécialiste...

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 18 fĂ©vr. 2022 :  17:59:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je partage bien entendu l'avis d'André sur la simplicité de gestion du "Fonds permanent travaux", peu importe la grille de répartition appliquée !

Et ici, André est trÚs sympa : "Votre syndic se moque un peu de vous je crois..."
Rien qu'un peu ?

Neofit92
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2022 :  09:59:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ces remarques Ă©tant, il y a tout de mĂȘme un aspect non comptable qui me pousse Ă  me rapprocher d’une utilisation simpliste de ce Fond Travaux.

SI comptablement, la gestion par lots ne devrait poser aucun problĂšme par le syndic (c’est la loi), il en est un peu autrement pour le CS qui de maniĂšre gĂ©nĂ©ral raisonne globalement.

Je m’explique.
Lorsque vous utilisez le Fond travaux systĂ©matiquement selon la clef gĂ©nĂ©rale, il est simple de gĂ©rer ce Fond travaux pour l’ensemble de la copropriĂ©tĂ©. L’annexe 1 vous indique son montant et lors de la prochaine AG vous pouvez calculer simplement si des travaux peuvent ĂȘtre pris sur ce Fond et ceci avec un impact identique pour l’ensemble des copropriĂ©taires.

Dans l’autre cas, oĂč les clefs de rĂ©partitions sont diffĂ©rentes, il arrivera assez rapidement que chaque lot est plus ou moins alimentĂ© pour de futures dĂ©penses.

Pour le CS qui dĂ©cidera d’utiliser une partie du Fond Travaux, je vois difficilement (sauf Ă  Ă©tudier finement la comptabilitĂ©) certifier que le budget Fond de travaux puisse couvrir avec certitude les futurs travaux pour chaque copropriĂ©taire.

On arrivera naturellement au fait que certains copropriĂ©taires n’auront pas de dĂ©pense Travaux dans l’annĂ©e et que d’autres devront complĂ©ter la partie non provisionnĂ©e.

Si comptablement, l’exercice est facile, la gestion de se Fond travaux pour le CS devient un peu compliquĂ© Ă  anticiper pour prĂ©voir les impacts vers chaque copropriĂ©taires


D’oĂč ma position un peu simpliste qui me rapproche des syndics un peu fainĂ©ants de l’utiliser sur la clef gĂ©nĂ©rale. Il y a tant de chose Ă  faire sur cette clef 


Maintenant, les experts peuvent avoir un autre ressenti, mais une fois de plus pour des apprentis qui se collent au CS, la simplicitĂ© n’est pas mauvaise conseillĂšre.

Je sais bien que tous CS devrait connaĂźtre, le droit, la compta mais je revendique aussi le fait qu’il doit ĂȘtre possible de participer au conseil syndical sans ĂȘtre un expert en tout. Voire mĂȘme un expert en rien, avec un peu de bon sens, un peu de temps (pour s’amĂ©liorer) et possĂ©der un sens de la vie en collectivitĂ©.

Maintenant, j’ai peut-ĂȘtre loupĂ© une explication de texte sur ce Fond Travaux.

rambouillet
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2022 :  10:16:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le CS s'il récupÚre les grands livres tous les ans devraient pouvoir suivre les montants par lot ....

Neofit92
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2022 :  10:50:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Oui Rambouillet et éplucher la comptabilité pour quelle finalité?
Savoir si Mme Michu va devoir compléter son Fond de travaux, il y a d'autre distractions ...''

rambouillet
Pilier de forums

18134 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2022 :  11:23:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
NON, pour suivre le montant par lot ..... quant Ă  Mme Michu je vous la laisse ....

Neofit92
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2022 :  11:56:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Certes, et alors une fois qu'on a ce renseignement, on fait quoi? ...

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2022 :  12:04:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Si comptablement, l’exercice est facile, la gestion de se Fond travaux pour le CS devient un peu compliquĂ© Ă  anticiper pour prĂ©voir les impacts vers chaque copropriĂ©taires


C'est le syndic qui gÚre cette réserve, le CS en fait le suivi.
Qui est relativement simple, dans la mesure oĂč chacun connait la ou les grilles de rĂ©partition qui seront appliquĂ©es aux travaux.
Le tout par lot, qui est l'objet de toute répartition.

Un tableau excel, et l'affaire est résolue !

NB : lorsque l'AG est appelĂ©e Ă  voter des travaux, la quote part de chaque lot doit ĂȘtre prĂ©cisĂ©e.

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2022 :  14:19:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Neofit92

Certes, et alors une fois qu'on a ce renseignement, on fait quoi? ...
C’est en effet un petit problĂšme. Il n’est pas trĂšs compliquĂ© mais la solution n’est toutefois pas immĂ©diate.

Tout d’abord une observation : Le compte 450 regroupe l’ensemble des comptes 450.n de chaque copropriĂ©taire. Mais le plan comptable ne prĂ©voit pas l’équivalent pour le compte 105 fonds de travaux. Or il faut conserver l’information de la contribution de chaque copropriĂ©taire Ă  ce fonds de travaux et cela conduit Ă  tenir autant de comptes 105.n qu’il y a de copropriĂ©taires. Si cela ne se fait pas dans la comptabilitĂ© stricto sensu puisque la rĂ©glementation ne l’impose pas, cela doit se faire de façon extra-comptable. Si le logiciel de comptabilitĂ© utilisĂ© ne le permet pas, il faut employeur un tableur en complĂ©ment. C’est tout simple s’il n’y a qu’une dizaine de lots, c’est plus fastidieux s’il y en a 200 mais ce n’est en rien impossible.

Il est tout Ă  fait possible d’employer le fonds de travaux pour des travaux dont le coĂ»t n’est pas rĂ©parti selon la grille des charges communes gĂ©nĂ©rales.

Je propose d’adopter la rĂšgle suivante, qui devra ĂȘtre approuvĂ©e par l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale : le prĂ©lĂšvement sur le compte travaux est rĂ©parti sur les copropriĂ©taires (comptes 105.n) selon la grille de rĂ©partition des travaux Ă  financer.

En consĂ©quence il faut calculer quelle est la somme maximale pouvant ĂȘtre prĂ©levĂ©e sur le compte travaux : c’est celle pour laquelle un ou plusieurs comptes 105.n deviennent nuls aprĂšs le prĂ©lĂšvement.

Il appartiendra Ă  l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale de dĂ©cider quel pourcentage X % de cette somme maximale sera prĂ©levĂ©.

Evidemment si le fonds a été initialement alimenté selon la grille des charges communes générales, son solde aprÚs financement de travaux répartis autrement ne le sera plus. Cette répartition finale sera indiquée dans des comptes 105.n.

Petit exemple chiffré pour que tout soit bien clair.

Petit immeuble de quatre lots 1, 2, 3 et 4 possédant un ascenseur.
Grille de charges communes générales : 250 pour chacun des lots
Grilles de charges ascenseur :
1 : 0 – 2 : 280 – 3 : 330 – 4 : 390
Fonds de travaux constituĂ© selon la grille des charges communes gĂ©nĂ©rales : 2 000 €, soit 500 € pour chacun.
Montant des travaux dĂ©cidĂ©s : 3 000 €.
Coefficient décidé en assemblée générale X % : 50 %.

Somme maximale Sm pouvant ĂȘtre prĂ©levĂ©e sur le fonds de travaux : c’est celle pour laquelle le solde du plus gros contributeur devient nul. Le plus gros contributeur est le lot 4.
Sm = 500 / 0,390 = 1 282,05 €.

Sommes à prélever sur le fonds de travaux pour chaque copropriétaire : X % x Sm x quote-part de charges
1 : 0,5 x 1 282,05 x 0 = 0
2 : 0,5 x 1 282,05 x 0,280 = 179,49 €
3 : 0,5 x 1 282,05 x 0,330 = 211,54 €
4 : 0,5 x 1 282,05 x 0,390 = 250,00 €

RĂ©partition finale du fonds de travaux
105.1 = 500 €
105,2 = 320,51 €
105,3 = 288,46 €
105.4 = 250,00 €

ÉditĂ© par - ainohi le 20 fĂ©vr. 2022 14:43:54

danmasse
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2022 :  15:01:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Un immense Merci anohi pour cet exemple trÚs clair et parfaitement expliqué !
Notre cas est évidemment bien plus compliqué, puisque notre copro comprend 138 lots principaux, mais, comme tu l'as démontré, le calcul n'est qu'une question de temps et d'un peu de travail...

Merci encore !

(au passage, je note évidemment que ce calcul n'entraine pas "une grosse déperdition", contrairement à ce que nous a répondu notre syndic...)

JB22
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2022 :  18:29:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour l' utilisation du fonds travaux j' utilise une application EXCEL lors de la répartition des travaux, ce qui ne pose pas de problÚme quel que soit le nombre de lot.
J' ai différentes rubriques : Montant maximum du financement, montant en pourcentage du montant des travaux, décidé par l' A.G.; Montant du fonds disponible du copropriétaire. le logiciel détermine le montant utilisé pour le financement.
Exemple :
Montant des travaux......10.000.
Quote part de X dans les travaux.......500.
Pourcentage maximum de financement voté ^par l' A.G 80 % : 400
-Fonds travaux de X, 420. financement 400, reste 20 au fonds travaux
-Fonds travaux de X, 360. financement 360., il ne reste rien au fonds travaux

Neofit92
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2022 :  21:56:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
A vous lire @JB22, je comprends dans votre exemple que pour X qui avait 360€ en Fond Travaux, on va lui prendre les 40€ montant non provisionnĂ© sur les charges travaux Ă  venir.

Cela veut dire qu’on est incapable de dire en AG le montant que chaque copropriĂ©taire va devoir dĂ©bourser de son compte en banque dans l’annĂ©e pour les travaux.
Bien sûr on peut calculer cette somme dans un fichier excel mais le faire en séance sur plus de 100 lots par exemple est inimaginable.

Et en sĂ©ance faire voter des dĂ©penses sans que chaque copropriĂ©taire ne sache oĂč on lui prend la somme :
‱ sur ‘ses provisions’
‱ ou sur ses futures charges ?
Cela me gĂȘne un peu.

ET c’est d’autant plus vrai si ces fonds travaux ont Ă©voluĂ© au rythme des charges spĂ©ciales.

D’oĂč, je rĂ©itĂšre mon impression que "consacrer le Fond travaux Ă  la clef gĂ©nĂ©rale" n’est pas un mauvais choix.

Il a l’avantage de savoir Ă  tout moment pour l’ensemble des copropriĂ©taires d’oĂč sortiront les billets

Personnellement, c’est simple à expliquer, à comprendre par le quidam lampda, 
 j’aime bien.

JB22
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2022 :  22:33:10  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
NON, pour X qui doit 400 € au titre des travaux et qui n' a que 360€ au fonds travaux pour le financement devra payĂ© 40 €.

Dans ma solution on ne tiens pas compte de clĂ© pour l'utilisation du fonds travaux mais seulement de ce dont dispose le copropriĂ©taire que ce montant soit proportionnel ou non Ă  une clĂ©. d' oĂč la simplicitĂ©.

Lors de l' A.G. les comptes sont présentés aprÚs répartition, chacun peut voir ce qu' il doit sur les travaux réalisés;

Pour les travaux à réaliser, avec les devis le syndic peut joindre des simulations de répartition avec plusieurs hypothÚses.

Il ne faut pas réserver l' utilisation du fonds travaux aux travaux sur charges générales c' est en limiter l' utilisation inutilement, les travaux étant majoritairement répartis en charges spéciales, bùtiment, Ascenseur, chauffage, etc...

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2022 :  23:08:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour tous les travaux envisagĂ©s , peu importe l'objet ou le montant, il faut prĂ©senter un Ă©tat des rĂ©partitions. Chacun doit ĂȘtre Ă  mĂȘme de savoir ce qu'il en est de laquote part Ă  supporter, de la mĂȘme façon que pour le budget prĂ©visionnel.

Si utilisation de la rĂ©serve travaux, mĂȘme chose, que ce soit en tout ou partie, peu importe la grille de rĂ©partition. Si la ponction est de 360 €, grille spĂ©ciale ou grille gĂ©nĂ©rale, aucune importance, c'est 360 € en moins... Quel intĂ©rĂȘt pour le copropriĂ©taire, qui connait l'objet des travaux?
La rĂ©serve de son lot sera impactĂ©e pour 360 €, point barre.

Un tableau excel fait trÚs bien l'affaire, tant pour le travail du CS que pour l'information des copropriétaires.
Qui se moquent du compte 105 ou 472 ....

ainohi
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 21 fĂ©vr. 2022 :  01:04:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Neofit92

Cela veut dire qu’on est incapable de dire en AG le montant que chaque copropriĂ©taire va devoir dĂ©bourser de son compte en banque dans l’annĂ©e pour les travaux.
Bien sûr on peut calculer cette somme dans un fichier excel mais le faire en séance sur plus de 100 lots par exemple est inimaginable.
Le projet se prépare avant l'assemblée générale et chaque copropriétaire doit recevoir avec la convocation les éléments essentiels du projet qu'on leur soumet. Parmi ces éléments doit figurer précisément pour chaque copropriétaire l'incidence financiÚre que le projet aura pour lui s'il est adopté.

citation:
Initialement posté par Neofit92

D’oĂč, je rĂ©itĂšre mon impression que "consacrer le Fond travaux Ă  la clef gĂ©nĂ©rale" n’est pas un mauvais choix.
Non, ce n'est pas une raison sĂ©rieuse de se priver du fonds de travaux pour certaines opĂ©rations alors qu'il pourrait ĂȘtre utile. Dans la mesure oĂč le projet a Ă©tĂ© sĂ©rieusement prĂ©parĂ©, chaque copropriĂ©taire sait Ă  la lecture des documents joints Ă  la convocation ce qu'il aura Ă  dĂ©bourser et comment.

citation:
Initialement posté par Gédehem

Un tableau excel fait trĂšs bien l'affaire
???
Le tableau ne se remplira pas tout seul. Pourquoi ponctionne-t-on 360 € Ă  l'un et 240 € Ă  l'autre ? Est-ce l'effet du hasard (on peut saisir la fonction rand dans chaque cellule du tableur) ? de la fantaisie de celui qui a prĂ©parĂ© le projet de financement et point barre ? Ou d'un mode de prĂ©lĂšvement raisonnĂ© qui aura Ă©tĂ© approuvĂ© par l'AG ?

citation:
Initialement posté par Neofit92

Qui se moquent du compte 105 ou 472 ....
Les copropriétaires ne se moquent pas de savoir quelle part leur revient personnellement dans le total du fonds de travaux. Or cette information n'est pas prévue dans le plan comptable. Il faut pourtant d'une façon ou d'une autre la conserver et la communiquer à chacun. Ou alors on ne prend pas la peine de faire ce travail mais cela impose de réserver le fonds de travaux aux seuls travaux répartis en charges communes générales. Je ne suis pas sûr que Gédehem ait bien compris quel était le problÚme.


ÉditĂ© par - ainohi le 21 fĂ©vr. 2022 01:09:01

andre78fr
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 21 fĂ©vr. 2022 :  08:49:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour faire court, il y a deux façons de suivre un fonds travaux ventilé ; avoir autant de comptes que de lots avec un grand livre énorme ou simplement calculer la quote-part par solde / clé comme on le fait pour un appel de provision et un budget ventilé... Pas besoin d'un classeur Excel ou de se compliquer les choses, il existe des solutions trÚs trÚs simples et l'écriture comptable pour affecter un fonds travaux à une partie spéciale prend 10 secondes à passer ! Croyez-moi ;-)
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