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Posté - 22 nov. 2017 :  17:22:01  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de universimmo
L'association de consommateurs CLCV a été la première à préciser ses propositions avec la publication d'un rapport intitulé "Copropriété : les réformes à entreprendre".

Nos confrères des IRC ont mis en ligne la synthèse de son rapport :

http://www.informationsrapidesdelac...CLCV-PDF.pdf

Il comporte 31 propositions :

REGLES DE MAJORITE, VOTE EN ASSEMBLEE GENERALE ET RESOLUTIONS

Proposition n° 1
? Revoir les modalités de calcul des différentes majorités
- prendre uniquement en compte les seules voix des copropriétaires présents ou représentés,
sans référence pour une quelconque majorité, au nombre de copropriétaires.


Proposition n° 2
? Instaurer un vote par correspondance pour les résolutions soumises à l’assemblée
générale
- possibilité pour tout copropriétaire d’adresser au syndic, par lettre recommandée avec accusé
de réception, par voie postale ou électronique, au plus tard huit jours avant la tenue de
l’assemblée générale, ses instructions de vote ses instructions de vote (« pour », « contre »,
« abstention »), tout document vierge ne pouvant être pris en compte. Copie est faite, pour
information, au président du conseil syndical, s’il existe. Le copropriétaire ayant ainsi voté est
assimilé à un copropriétaire présent.


Proposition n° 3
? Simplifier les règles de modification de la grille de répartition des charges
- possibilité de modifier la grille de répartition des charges à la majorité de l’article 25, sans
recours possible à la passerelle de majorité de l’article 25-1 ;
- suppression des délais prévus à l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- prévoir que la nouvelle répartition des charges n’est pas rétroactive et ne vaut que pour
l’avenir.


LES PETITES COPROPRIETES

Proposition n° 4
? Assouplir certaines dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour les copropriétés de
moins de dix lots, quelle que soit la nature des lots.
- dérogation à l’obligation d’instituer un conseil syndical, avec possibilité de désigner un
copropriétaire référent, interlocuteur du syndic ;
- dérogation à l’obligation de respecter les règles comptables spécifiques à la copropriété et
fixation d’une grille adaptée ;
- sans remettre en cause le principe d’une assemblée générale annuelle obligatoire et la
possibilité pour les copropriétaires de contester les décisions qui y sont prises, validation des
résolutions adoptées à l’occasion de réunions « spontanées » dès lors que chaque
copropriétaire était présent ou dument informé de sa tenue, pour tout ce qui concerne les
travaux urgents ;
- faciliter la réalisation de travaux d’entretien, de conservation des parties communes ou
d’urgence en s’inspirant du régime de l’indivision. Permettre ainsi à un copropriétaire de
réaliser, à ses frais, les travaux nécessaires et d’en demander ensuite le remboursement aux
autres copropriétaires en cas d’obstruction des autres copropriétaires et après mise en
demeure.


Proposition n° 5
? Faciliter la gestion des copropriétés « à deux »
- déroger au formalisme de l’assemblée générale annuelle obligatoire et prévoir, à la place, un
droit de réunion pouvant être demandé à tout moment et par tout moyen par un copropriétaire
en vue de statuer sur des points concernant la gestion de l’immeuble ;
- déroger à la règle de réduction des voix prévue à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sauf
pour les décisions relatives à des travaux d’amélioration ;
- permettre à l’un des copropriétaires d’agir directement en paiement contre l’autre
copropriétaire à concurrence de sa quote-part dans les parties communes comme le ferait un
créancier du syndicat.


Proposition n° 6
? Prévoir un régime optionnel pour les copropriétés composées au plus de quinze lots à
usage de logements, de bureaux ou de commerces
- prévoir la possibilité pour les copropriétaires d’appliquer le régime concernant les petites
copropriétés de moins de 10 lots à un vote à la majorité de l’article 25, sans recours possible à
la passerelle de majorité de l’article 25-1.


Proposition n° 7
? Ajuster le taux de cotisation du fonds de travaux pour les copropriétés composées au
plus de quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces
- fixer un taux minimum de 20 % du montant du budget prévisionnel.


Proposition n° 8
? Faciliter le recours au syndicat de forme coopérative
- possibilité, pour les copropriétaires, d’opter à tout moment pour un syndicat de forme
coopérative par un vote en assemblée générale ;
- suppression de l’exigence d’une stipulation du règlement de copropriété à ce sujet.


LA PLACE DU LOCATAIRE EN COPROPRIETE

Proposition n° 9
? Elargir la faculté de demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour de
l’assemblée générale
- possibilité pour toute personne ayant sa résidence principale dans l’immeuble de demander
l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, qu’elle soit copropriétaire
ou non.


Proposition n°10
? Information quant au contenu de l’ordre du jour
- affichage dans les parties communes de l’ordre du jour avant la tenue de l’assemblée générale,
le texte pouvant être, le cas échéant, expurgé de toutes données nominatives.


Proposition n° 11
? Faciliter l’accès des occupants aux pièces justificatives des charges
- possibilité pour le propriétaire de mandater son locataire ou occupant à titre gratuit dès lors
que le logement constitue sa résidence principale en vue d’accéder, à sa place, aux pièces
justificatives des charges de l’immeuble mises à disposition par le syndic ;
- possibilité pour l’occupant de demander au propriétaire du logement de le mandater pour la
consultation des pièces justificatives des charges. L’absence de réponse du propriétaire vaut
autorisation tacite ;
- généraliser la consultation des pièces aux associations et groupements de locataires au même
titre que les copropriétaires.


Proposition n° 12
? Permettre la présence des occupants de l’immeuble dans le conseil syndical
- possibilité pour le propriétaire de mandater l’occupant de son appartement pour le
représenter au conseil syndical. Le mandat doit être soumis à l’assemblée générale lors de la
désignation des conseillers syndicaux.


Proposition n° 13
? Faciliter la présence des occupants aux assemblées générales
- permettre de plein droit la présence des occupants ayant leur résidence principale dans
l’immeuble à l’assemblée générale, sans que ceux-ci ne puissent prendre part aux débats ;
- possibilité de faire obstacle à ce droit lorsque le lieu de réunion paraît manifestement inadapté
pour recevoir des personnes supplémentaires.


Proposition n° 14
? Assouplir les conditions pour être syndic bénévole, non professionnel ou coopératif
- en plus des copropriétaires de lots ou fractions de lots, permettre à tout occupant ayant dans
l’immeuble sa résidence principale d’exercer la fonction de syndic bénévole, non professionnel
ou coopératif, après autorisation de l’assemblée générale.


Proposition n° 15
? Etendre le conseil des résidents à toutes les copropriétés et réformer son
fonctionnement
- possibilité pour l’assemblée générale de décider, à la majorité de l’article 25, sans recours au
25-1, d’instaurer un conseil des résidents ;
- désignation au sein du conseil d’un président membre de plein droit du conseil syndical. Il ne
prend pas part aux votes. Le président peut prendre connaissance et copie, à tout moment, des
documents relatifs à la copropriété ;
- possibilité pour le conseil des résidents de faire des remarques sur l’ordre du jour, lesquelles
devront être débattues en assemblée générale, sans effet décisoire ;
- les décisions prises au sein du conseil des résidents sont prises à la majorité des personnes
présentes et représentées.


Proposition n° 16
? Dans les copropriétés HLM, renforcer les prérogatives des représentants des
locataires
- convocation des représentants des locataires à l’assemblée générale dans les mêmes
conditions qu’un copropriétaire ;
- participation de plein droit des représentants des locataires au conseil syndical, sans droit de
vote.


Proposition n° 17
? Dans les copropriétés HLM, limiter la dérogation dont bénéficie le bailleur social à la
règle de limitation des voix lorsqu’il est majoritaire
- appliquer la dérogation à la règle de réduction des voix dont bénéficie le bailleur social à
certaines résolutions uniquement : vote du budget prévisionnel et réalisation des travaux
soumis à la majorité de l’article 24. Dans les autres cas, il faudra qu’au moins un copropriétaire
s’associe à la décision du bailleur majoritaire.
Copropriété : les réformes à entreprendre
CLCV / Octobre 2017 7


Proposition n° 18
? Dans les copropriétés en investissement locatif, rendre obligatoire le conseil des
résidents
- création de plein droit du conseil des résidents lorsque le nombre de lots à usage d’habitation
occupé à titre de résidence principale par des copropriétaires est inférieur à la moitié du
nombre de lots total à usage de logement de l’immeuble.


Proposition n° 19
? ASL, AFUL… Prévoir une représentation des occupants dans les associations de
propriétaires
- possibilité pour le président du conseil des résidents et le représentant des locataires, s’ils
existent, d’assister de plein droit à l’assemblée générale des associations de propriétaires et y
formuler oralement des observations sur les points inscrits à l’ordre du jour.


UN DROIT DE LA COPROPRIETE PLUS ACCESSIBLE

Proposition n° 20
? Rendre plus accessible le droit de la copropriété
- mettre en place une réflexion en vue de la codification, à droit constant, et du regroupement
des textes relatifs à la copropriété ;
- réfléchir à une simplification de la terminologie employée.


LE CONTRAT DE SYNDIC TYPE

Proposition n° 21
? Déclarer non-écrite de plein droit toute clause du contrat de syndic contraire au
contrat type


Proposition n° 22
? Exonérer les syndics bénévoles du formalisme du contrat type
Proposition n° 23
? Introduire dans la gestion courante une réunion obligatoire avec le conseil syndical


LE CONSEIL SYNDICAL

Proposition n° 24
? Renforcer le droit à communication des documents concernant la copropriété
- prévoir une sanction financière lorsque le syndic ne fait pas droit à une demande de
communication ou de mise à disposition d’un conseiller syndical, sauf cas particuliers,
notamment lorsque le document ne concerne pas le syndicat, lorsque le conseil syndical l’a déjà
eu, lorsqu’il peut l’avoir par ses propres moyens ou lorsque la demande est abusive.


Proposition n° 25
? Sanctionner le défaut de consultation du conseil syndical lorsqu’elle est obligatoire
- ne peuvent être inscrits à l’ordre du jour que les projets de résolution vus en concertation avec
le conseil syndical, à l’exception des éventuelles propositions adressées directement au syndic
par des copropriétaires. Toute dépense effectuée par le syndic sans consultation préalable du
conseil syndical lorsque celle-ci est obligatoire demeure à sa charge.
Copropriété : les réformes à entreprendre


L’EXECUTION DES RESOLUTIONS D’ASSEMBLEE GENERALE

Proposition n° 26
? Obliger le syndic à rendre compte de sa gestion
- pour la validité de sa désignation, obligation pour le syndic de joindre à la convocation de
l’assemblée générale un compte rendu de son activité et notamment un suivi de l’exécution des
résolutions de la précédente assemblée.
RESPONSABILITE DU SYNDIC ET PRESCRIPTION


Proposition n° 27
? Harmoniser les délais de prescription dans les relations copropriétaire-syndicsyndicat
- étendre la prescription de dix ans aux actions opposant le syndic au syndicat ou à un
copropriétaire.


Proposition n° 28
? Faciliter les actions en responsabilité du syndic
- possibilité pour l’assemblée générale de mandater tout copropriétaire en vue d’exercer, aux
nom et frais du syndicat, une action en responsabilité du syndic. Le suivi de la procédure se fait
en collaboration avec le conseil syndical.
GESTION ET PREVENTION DES IMPAYES


Proposition n° 29
? Obliger les syndics à réaliser une action contentieuse en cas de dette de plus de 3
mois. A défaut, possibilité d’appeler directement en garantie le syndic en cas d’impayés
lorsque celui-ci s’est abstenu de tout acte de recouvrement.


Proposition n° 30
? Réformer la procédure de l’article 19-2
- rendre cette procédure applicable aux sommes non comprises dans le budget prévisionnel
votées en assemblée générale ;
- permettre au syndic d’exiger du juge le versement par anticipation de six mois
supplémentaires en sus de la durée de l’exercice comptable.


Proposition n° 31
? Permettre la mise en place, à tout moment, d’une avance de trésorerie

CLCV / Octobre 2017


ribouldingue
Pilier de forums



15764 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 Posté - 22 nov. 2017 :  17:30:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
permettre à tout occupant ayant dans
l’immeuble sa résidence principale d’exercer la fonction de syndic bénévole, non professionnel
ou coopératif, après autorisation de l’assemblée générale.
après autorisation????? Quel langage......

Donc un locataire peut devenir syndic bénévole.

On touche le fond....

Sunbird
Contributeur vétéran

2323 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 22 nov. 2017 :  19:07:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Autant que je trouve un intérêt au sujet http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=23600

Autant que je trouve les propositions de la CLCV, dont certaines semblent reprises par l'ARC inadaptées.

Beaucoup de propositions sont dans la logique des dernières années à diminuer les majorités pour faire passer les travaux... Malgré la diminution des majorités cela ne permet pas de faire voter les travaux, on arrive donc à des propositions totalement fantoches. Avec ce type de proposition on arrivera à avoir des AG avec de moins en moins de copropriétaire.

Et puis arrêtons de mettre les locataires dans la boucle comme essaie de le faire la CLCV, cela en devient agaçant, pourquoi pas non plus imposer un démembrement qui ferait que ce sont les locataires qui devraient être en AG pour voter, mais pas les copropriétaires. Bref du grand n'importe quoi.

Concernant le 20% pour le fonds travaux, le problème à mon avis n'est pas le 5%/10%/20% mais bien des travaux à faire.
Dans une copropriété nous avons eu 800 000 € de travaux, 5% du budget c'est 1500 euros de fonds par an, 20% cela aurait fait 6000 euros. Pour avoir les fonds pour les travaux même à 20% il aurait fallu 133 ans! Par contre si pendant 20 ans au lieu de retarder les travaux comme cela a été fait par les copropriétaires occupants, qui bloquaient les travaux, si il y avait eu un DTG et des obligations nous aurions pu pendant ce temps provisionner une grosse partie des travaux.

Il ne faut pas faire croire que le mauvais entretien vient systématiquement de la faute des bailleurs, comme cela était le cas à une époque. Aujourd'hui l'explosion des prix de l'immobilier et des charges font que les copropriétaires occupants sont dans l'incapacité de payer des travaux importants.

JPM
Pilier de forums

5351 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 01 déc. 2017 :  21:47:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Le topo de la CLCV est bien décevant

Celui de GRECCO l'est aussi par certains côtés.

Ce n'est pas de conseil d'administration qu'il faut parler mais de conseil municipal

L'engagement juridique est un prélude à la municipalisation des copropriétés puisqu'il nous vient de la loi LOLF pour la comptabilité des collectivités territoriales. Le texte de l'article 14-3 n'a jamais été modifié sur ce point.

Il suffit de relire les dispositions relatives aux copropriétés en difficulté pour s'assurer de la direction du vent.

Un espoir : un conseil (d'administration ou autre) c'est la perte partielle du droit de vote pour les copropriétaires. Ce droit de vote est la compensation à l'abandon de certaines prérogatives du droit de propriété sur le lot.

Ce droit de vote bénéficie d'une protection égale à celle du droit de propriété puisqu'il en est le substitut.

Une atteinte au droit de propriété est une atteinte aux droits de l'Homme . Elle relève de la CEDH.

Il y a même peut être une question de constitutionnalité ?

Un petit régal pour certains juristes


Autre détail :

Le patrimoine d'affectation du syndicat

Dans le compte bancaire du syndicat il y aurait la trésorerie classique propriété indivise des copropriétaires, chacun pour son solde à l'instant T.

Mais aussi la trésorerie appartenant au syndicat : l'argent du fonds travaux et celui des ventes de parties communes dont le prix est conservé par le syndicat.

Qui d'autre que les copropriétaires pour être propriétaires de ces fonds ???

Le patrimoine du syndicat ne peut comporter que des fonds appartenant aux copropriétaires.

Ils en font ce qu'ils veulent.







Signature de JPM 
La copropriété sereine
 
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