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danmasse
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224 message(s)
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Posté - 07 nov. 2017 :  10:31:06  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Dans le projet de réécriture des lois régissant les copropriétés, il est suggéré que la Conseil Syndical soit remplacé par un Conseil d'Administration, dont les pouvoirs décisionnaires seraient considérablement étendus.

Ce Conseil d'Administration aurait les pouvoirs pour décider d'investissements importants, en particulier dans le domaine des économies d'énergie.

Le problème, tel que je le vois, est que les membres du CA ne seraient autres que les membres de l'actuel CS. Or, nous savons tous qu'il est rare de trouver parmi les copropriétaires suffisamment de personnes compétentes et qualifiées pour constituer un CS efficace : la transformation du CS en CA ne ferait qu'augmenter les risques d'entreprendre des travaux inadaptés et couteux...

Ma suggestion : si nous devons mettre en place des CA, pourquoi ne pas ouvrir la composition de ces CA à des personnes étrangères au Syndicat de Copropriétaires ? Par exemple, il pourrait être exigé que le CA comprenne au moins un technicien, peut-être un architecte, un comptable et un juriste (peut-être même un syndic ?) - outre un certain nombre de représentants des copropriétaires ?

Cela pourrait créer un nouveau métier : membre de CA de copropriété... Ces membres extérieurs pourraient participer à plusieurs CA de copropriétés différentes, et faire profiter chacune de l'expérience acquise...

Evidemment, cela poserait rapidement la question de la compensation financière du temps passé par les administrateurs... Pour recruter de "bons" administrateurs, il faudrait les payer... On peut peut-être les intéresser aux économies que leurs actions permettraient de réaliser ?


Sunbird
Contributeur vétéran

2192 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

 1 Posté - 07 nov. 2017 :  11:03:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le problème que voudrait résoudre cette réforme est l'absence des copropriétaires et donc de s'affranchir des copropriétaires pour voter les travaux.

Le fait que le CA pourrait décider avec le syndic des travaux sans passer par une AG est de la folie. On ne cherche pas la cause de l’absentéisme aux AG, mais le CA est simplement une solution de fonctionner sans les copropriétaires.


danmasse
Contributeur actif

France
224 message(s)
Statut: danmasse est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 07 nov. 2017 :  14:50:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui, Sunbird, c'est clair : ce projet est absurde, tel qu'il est actuellement présenté.

Mais la solution que je suggère ne présenterait-elle pas l'avantage de suppléer à l'incompétence/indisponibilité des conseillers syndicaux ?

Les recommendations faites par le CA devraient bien entendu être soumises à l'AG, c'est évident. Qui d'autre que les copropriétaires peut décider des sommes à investir ?

rambouillet
Pilier de forums

14278 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 07 nov. 2017 :  16:38:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Ma suggestion : si nous devons mettre en place des CA, pourquoi ne pas ouvrir la composition de ces CA à des personnes étrangères au Syndicat de Copropriétaires ? Par exemple, il pourrait être exigé que le CA comprenne au moins un technicien, peut-être un architecte, un comptable et un juriste (peut-être même un syndic ?) - outre un certain nombre de représentants des copropriétaires ?


Qui paieraient ces intervenants extérieurs....

Aujourd'hui déjà, le CS peut faire appel à ce genre d'intervenants au cas par cas.

Dire que les membres du CS sont incompétents c'est excessif :
1- on a les membres que l'on désigne et ce à la majorité.....
2- peut-être faudrait-il informer. La loi ALUR prévoit une info de tous nouveaux copros sur le fonctionnement de la copro, cela pourrait en faire partir : rôle d'un membre du CS. mais à la date d'aujourd'hui on attend toujours le texte réglementaire ... alors au lieu que le législateur invente encore, qu'il mette d'abord en oeuvre ses propres dispositions...

Édité par - rambouillet le 07 nov. 2017 16:39:03

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 07 nov. 2017 :  17:14:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
si nous devons mettre en place des CA, pourquoi ne pas ouvrir la composition de ces CA à des personnes étrangères au Syndicat de Copropriétaires ?
Ca n'a pas trop de sens.

Constitutionnellement on en peut pas dissocier les droits liés à la propriété des prises de décision, sauf a dire que les citoyens ont besoin de tutelle ou de curatelle.

Le but ici est de décider démocratiquement, faut-il encore que le propriétaire puisse décider démocratiquement.

Dans les CA d'entreprises, on a des personnes étrangères aux instances fonctionnelles, mais elles dirigent et sont au capital.
On utilise les intervenants extérieurs non pas pour prendre des décisions sur le capital, mais sur l'exécution, la facon de faire l'usine, de mettre en oeuvre les outillages, produire, mesurer....

On marche sur la tête en pensant ici faire l'inverse.


Si on dit au gouvernement que son actionnariat ne donne rien de bon, qu'il reste actionnaire, mais que les décisions seront prises démocratiquement par des extérieurs à l'entreprise, et que ceux-la décideraient des augmentation de capital, des fusions, des ventes de branche, de vendre les produits sur un nouveau continent, et que l'état n'aura qu'a s'exécuter, en particuleir financièrement, que dirait-il?

danmasse
Contributeur actif

France
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Statut: danmasse est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 07 nov. 2017 :  17:28:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
OK Ribouldingue, vous avez raison.

J'essaie de trouver un moyen d'échapper à la gestion (CS ou CA) par des copropriétaires incompétents...

Obliger les CS à avoir recours à des professionnels (architecte, compteble, juriste...) ?

Bien entendu, cela augmentera les coûts, mais on n'a pas le beurre et l'argent du beurre... Economiser sur l'assistance technique entraine des dépenses bien supérieures...

Sunbird
Contributeur vétéran

2192 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 07 nov. 2017 :  18:02:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Avec ce fonctionnement CA, cela conduira à encore plus de problème pour la copropriété.

Plus personne ne viendra en AG, et il y aura encore plus d'impayés et de procédures.

Pour intéresser et faire revenir les copropriétaires, c'est un travail de longue haleine qui doit être fait par le conseil syndical, en COMMUNIQUANT avec l'ensemble des copropriétaires. Aujourd'hui trop de conseils syndicaux ne communiquent pas, et imposent malheureusement leur vision de la copropriété en faisant la course aux pouvoirs, souvent aider par une sorte de pacte avec le syndic.

Un conseil syndical qui se structure, en élisant par exemple, parmi ces membres un coordinateur espace verts, assurances.... qui communique régulièrement en faisant une brève affichée dans les halls, en répondant au mail des copropriétaires, en faisant un petit portail internet, réussira avec le temps à ré-intéresser tous les copropriétaires, qui ne découvriront pas comme cela est trop souvent le cas, que l'AG doit voter un ravalement à 1 million d'euros en urgence....

Par ailleurs il y a un vrai problème de formation du conseil. Comment un conseil syndical peut contrôler le syndic lorsqu'il ne connait strictement rien au fonctionnement des copropriétés.

danmasse
Contributeur actif

France
224 message(s)
Statut: danmasse est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 07 nov. 2017 :  18:33:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird
Pour intéresser et faire revenir les copropriétaires, c'est un travail de longue haleine qui doit être fait par le conseil syndical, en COMMUNIQUANT avec l'ensemble des copropriétaires.

Encore faudrait-il avoir un CS qui tient la route... 138 appartements, dont la moitié appartenant à des bailleurs : reste une soixantaine de proprios résidants, dont certains travaillent, d'autres sont trop agés ou trop malades, et d'autres qui ont envie de profiter de leur retraite...
Résultat : actuellement aucun n'est compétent et disponible...

citation:
Un conseil syndical qui communique régulièrement en faisant une brève affichée dans les halls, en répondant au mail des copropriétaires, en faisant un petit portail internet, réussira avec le temps à ré-intéresser tous les copropriétaires, qui ne découvriront pas comme cela est trop souvent le cas, que l'AG doit voter un ravalement à 1 million d'euros en urgence....

J'avais essayé de lancer un forum de l'immeuble. Tous les messages étaient lisibles par tous, visiteurs ou membres. A mon départ, le forum a été interdit de visite à ceux qui n'étaient pas inscrits... Ils avaient oublié leur mot de passe : ils ne viennent plus...

citation:
Par ailleurs il y a un vrai problème de formation du conseil. Comment un conseil syndical peut contrôler le syndic lorsqu'il ne connait strictement rien au fonctionnement des copropriétés.


Exact, bien entendu. J'ai acheté des livres de l'UNARC, j'ai fait circuler la revue de l'ARC... Personne ne les lit...
En fait, beaucoup de gens sont encore convaincus que le CS n'est là que pour faire la police, empêcher les enfants de faire du bruit, etc...

Contacter les copros ? Encore faudrait-il avoir leurs adresses mail. J'ai réussi péniblement à en avoir la moitié... Leur envoyer des courriers ? Je l'ai fait deux fois, mais on se fatigue vite, à aller faire des photocopies, mettre sous enveloppe, écrire les adresses...

C'est désespérant...

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 07 nov. 2017 :  19:34:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
beaucoup de gens sont encore convaincus que le CS n'est là que pour faire la police, empêcher les enfants de faire du bruit, etc...
Je ne leur jette pas forcément lapierre

Qui sait réellement comment fonctionne un compte bancaire, un PEA et une assurance vie, et qui est capable de se mettre autour d'une table pour discuter avec d'autres de la gestion de son assurance vie ou de son pea?

Sur quels critères achète t'on un frigo, une voiture, une boite de petit pois?

Peut-on reprocher au gens de ne pas lire des livres sur les boites de petits pois ni les petits pois?

Ici le problème n'est pas celui-ci, il est que le gouvernement envisage que tous les petits pois soient jaunes, gros, dodus et se conservent assez longtemps.
Une des solutions est de faire faire les courses des 'gens' par des acheteurs qui achètent uniquement des petits pois jaunes, dodus, et qui se conservent longtemps.
Ce sont les administrateurs de courses, certes payant, mais puisque c'est pour le bien des gens.....

Dans votre premier fil, vous proposiez qu'il achètent aussi le beurre, mais ce n'est toujours pas le problème.

Édité par - ribouldingue le 07 nov. 2017 19:38:19

MIBA
Contributeur actif



France
205 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 07 nov. 2017 :  20:16:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

L'ARC propose aujourd'hui sur son site une solution qui m'interroge mais qui mérite néanmoins réflexion.
Il s'agit
1) d'un " conseil syndical qui se réunit en conseil
d’administration pour valider le
principe d'une décision
2) à travers une connexion électronique
sécurisée, les copropriétaires sont
interrogés pour ratifier la décision, qui
deviendra alors opposable "

Vous en pensez quoi ?

ribouldingue
Pilier de forums



15480 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 07 nov. 2017 :  20:47:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La nouveauté consiste a voter électroniquement, je ne vois pas a quoi sert le reste.


C'est un peu et dans le meilleur sens (Ce sont ceux qui payent qui décident) le fonctionnement actuel d'une entreprise moderne, un conseil d'administration propose a l'AG des actionnaires, et ceux-ci votent, y compris par correspondance;

Dans ce genre de fonctionnement, qui est différent du modèle actuel, le jeu est donc pour toutes les entreprises du monde d'avoir la main sur le conseil d'administration, via des holdings, des accords, des achats de titre, etc. Souvent, on a une grosse idée du résultat du fait des majoritaires et d e l'existence de quorum

Sinon c'est le bordel, et le monde de l'entreprise sait qu'on gère mal avec le bordel..


Donc si l'ARC croit proposer un truc simple, a mon avis, elle se trompe.

Si elle pense éviter les effets non de quorum mais d'insuffisance de tantièmes présents, je ne vois pas comment puisque sur ce point on a strictement rien changé.

Édité par - ribouldingue le 07 nov. 2017 20:49:26

quelboulot
Modérateur

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 07 nov. 2017 :  21:54:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Attendons de voir ce qui sera présenté... pour le moment tout ceci me paraît relever d'une vaste fumisterie, voire d'un enfumage généralisé...

Inventons donc le "permis de copropriétaire", épreuve obligatoire à passer avant tout achat d'un bien en copropriété et signature devant un notaire

Au lieu du "tous copropriétaires" que droite et gauche nous vendent depuis des dizaines d'années avec en plus, l'accession sociale à la propriété qui ne fait qu'empirer le tout !!! avec des acquéreurs "pris à la gorge" des emprunts dès le départ et à qui personne n'a indiqué qu'un "propriétaire" paye plus de charges qu'un locataire !!!

Comme il est permis de le constater, les rénovations énergétiques de bâtiments ne fonctionnent bien qu'avec l'argent public dépensé allègrement par les OPHLM... merci le livret A ou similaire

Vouloir compenser le faible investissement des COpropriétaires dans la gestion de LEUR syndicat via un CA est une honte...

Laissons la parole à "George" pour dire que comme sur d'autres sujets.. c'est un SCANDALE
https://www.youtube.com/watch?v=GU7L_Nxq...
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Sunbird
Contributeur vétéran

2192 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 08 nov. 2017 :  09:28:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le constat du fonctionnement du CS de Danmasse dans sa copropriété est représentatif des CS.

Concernant le "permis de copropriétaire", le problème est surtout l'investissement de ces derniers dans leur copropriété.

Cela est difficilement résolvable, car sauf cas particulier, le choix entre copropriétaire et propriétaire est motivé par le fait qu'un propriétaire ( maison) va devoir gérer le quotidien (sortir les poubelles), entretenir son jardin, entretenir sa maison, gérer les demandes de devis et travaux des artisans... Ce que ne souhaite pas faire un copropriétaire qui s'occupera simplement de l'intérieur de son appartement.

Les lois concernant les copropriétés n'ont fait que renforcer le fonctionnement des copropriétés avec un minimum de copropriétaires. Tout le monde se moque de ce problème. La baisse des majorités, le système de pouvoir ne fait que mener vers une absence de plus en plus importante des copropriétaires dans les AG. L'idée de l'année d'un groupe de réflexion est de mettre en place un CA qui décide à la place des copropriétaires... A croire que c'est celui qui devait trouver l'idée la plus débile.

Que le législateur encadre plus, ou interdise les pouvoirs, et qu'il fasse que le syndic doit être élu à l'art 25 sans possibilité de dérogation, idem pour le CS. Vous verrez que les syndics seront très imaginatifs pour que les copropriétaires viennent en AG, car à défaut ils ne seront pas nommer et perdront les copropriétés. Car il ne faut pas se tromper de diagnostic, quel est le syndic qui va se plaindre de l'absence des copropriétaires en AG? Cette situation arrange tout le monde et en particulier les gestionnaires.

ribouldingue
Pilier de forums



15480 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 08 nov. 2017 :  10:42:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous avez raison

La dérive que vous dénoncez ressemble un peu à l'autre dérive qui consiste a ne pas mettre en prison les auteurs d'incivilité grave de manière à ne pas avoir a mener de politique de réadaptation, de ne pas créer de prison, et de ne pas mélanger les incivils avec les délinquants.

A force de reculer, on n'évite pas les gros problèmes.

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 08 nov. 2017 :  18:29:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai entendu dire que ce CA ne concernerait (au moins au départ) que les copro de plus de 300 lots principaux, ce qui limiterait cette "bombe de copropriété".
Quelqu'un en sait plus ???
Je rebondit un peu avec Sunbird et Danmasse. Je suis dans 4 CS, un total de 26 membres+ moi-même, il y a EN TOUT 1 CS très actif mais sans compétence et sur les 3 autres 1 personne qui s'investit et dans un bureau d'études donc un peu compétent et moi qui essaye de surnager ........ ça fait pas lourd.
Mais aucun CS n'acceptera de payer pour de la compétence !!! J'en ai fait l'expérience !
Signature de Franck1966 
Franck V

JPM
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 11 nov. 2017 :  09:12:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il est parfaitement normal d'associer des professionnels à la gestion du syndicat.

La présence d'un architecte au sein du CA serait parfaitement légitime.

Mais présentement cela est parfaitement possible avec le CS. Pas besoin de réforme.

Il faut permettre le vote par correspondance plutôt que de monter des consultations faribolesques.

Il faut permettre aussi aux petits syndicats de faire des assemblées spontanées dès lors que tout le monde est présent ou représenté"

Mettre à la ville des pratiques rurales du temps passé : l'assemblée villageoise.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

danmasse
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 11 nov. 2017 :  10:15:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM
Mais présentement cela est parfaitement possible avec le CS. Pas besoin de réforme.

Oui, bien sûr. A la prochaine AG, j'ai proposé de mettre au vote le texte suivant :

Le Syndicat des copropriétaires demande qu’un Appel d’Offres soit lancé, pour désignation d’un technicien, architecte ou ingénieur, indépendant de toute entreprise réalisant des travaux, qui sera chargé d’assister le syndic et le Conseil Syndical pour l’identification et l’étude préliminaire de tous travaux importants de rénovation ou d’amélioration de l’immeuble, y compris les installations de chauffage collectif et la ventilation des appartements (VMC).

Ces travaux importants seront identifiés lors de visites régulières de l’immeuble (par exemple 2 heures par mois). Après présentation et approbation d’un devis pour étude détaillée, le technicien prendra en charge la rédaction du Cahier des Charges descriptif des travaux à réaliser, le lancement de l’Appel d’Offres de travaux, les recommandations de choix d’entreprise, le suivi et la réception des travaux.

La rémunération de cet architecte et Maitre d’œuvre sera un montant fixe destiné à couvrir les frais de surveillance et d’études préliminaires. Toute étude détaillée fera l’objet d’un devis.


Bien entendu, les copropriétaires vont résister : c'est une dépense supplémentaire. Mais, à la dernière AG, le CS a été mandaté pour contracter un MO pour rédiger un cahier des charges visant à rationaliser les changements de menuiseries. L'affaire est un vrai scandale, qui nous a coûté plus que ce que nous payons annuellement à notre syndic, sans aucun résultat (ah si : le MO choisi nous a conseillé de nettoyer nos bouches de VMC ! Personne n'y avait pensé...).
J'espère donc que le climat est favorable pour accepter de contracter un technicien à l'année...

citation:
Il faut permettre le vote par correspondance plutôt que de monter des consultations faribolesques.


Problème : comment obtenir les adresses mail des copropriétaires ? Le syndic doit nous communiquer la liste des copropriétaires, avec leurs adresses, ce qu'il fait, mais toutes les tentatives pour obtenir leurs adresses mail ont été partiellement infructueuses. Ecrire un courrier, le dupliquer, écrire les adresses, mettre sous enveloppe, mettre au courrier : ça va une fois de temps en temps, mais c'est lourd, pour le CS...

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 11 nov. 2017 :  10:53:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je pense que ce n'est pas la bonne postepiste.

L'étude des travaux est la charge du sydnic.
La rédaction du cahier des charges l'est aussi

Le conseil assiste et controle
Il peut se faire conseiller.

Les lois actuelles permettent de faire appel à un conseil, qui peut être un avocat, un architecte ou un comptable, voire un maitre d'oeuvre. La tache de ce dernier reste de conseiller le CS dans sa tache d'assistance;

Il conseille le CS dans la rédaction du projet de résolution par exemple, et dans la préparation des devis.
Il suffit mais faut-il encore que cela soit vérifié, que le CS dispose d'un budget pour ce faire. C'est le budget qu'il faut faire voter.


Maintenant si pour se faire conseiller dans son role de contrôle et d'assistance, le CS a les mains liées et doit ne pas choisir lui-meme son conseil,on retombe de Charybde en scylla, et ce ne sont pas les déclaration d'intentions écrites au projet de résolution (je serais indépendant, parfait, pas cher et tout et tout) qui serviront.
laissons le conseil choisir ses conseillers professionnels.


PS: Rien, n'empeche ensuite l'AG de prendre pour architecte celui qui a été conseil du CS....

Édité par - ribouldingue le 11 nov. 2017 12:21:31

danmasse
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 11 nov. 2017 :  11:24:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue
L'étude des travaux est la charge du sydnic.
La rédaction du cahier des charges l'est aussi

A non ! Certainement pas ! Notre syndic - comme la plupart des syndics, comme je peux le lire - ne sait même pas ce qu'est un cahier des charges. Il consulte les entreprises, et n'a pas la connaissance technique suffisante pour comprendre leurs argumentations techniques.

Je viens de lire le texte Les 43 réformes que l’ARC suggère au gouvernement en matière de droit sur la copropriété , excellent à mon avis.


JPM
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 11 nov. 2017 :  12:14:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le cahier des charges n'est pas un document technique

C'est un document administratif et juridique

Vous confondez avec descriptif technique

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 20 Posté - 11 nov. 2017 :  12:27:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
A non ! Certainement pas ! Notre syndic - comme la plupart des syndics, comme je peux le lire - ne sait même pas ce qu'est un cahier des charges. Il consulte les entreprises, et n'a pas la connaissance technique suffisante pour comprendre leurs argumentations techniques.
Peu importe, le seul bras armé du sydnicat, c'est le sydnic. Qu'il se fasse aider par un maitre d'oeuvre est naturel puisqu'en effet cela ne fait pas partie de ses compétences, mais on ne peut pas remplacer le maitre d'oeuvre par le conseil syndical.

La prestation de l'architecte envers le conseil syndical ne peut etre que de conseil, pas plus.

OIl est courant de préparer un ravalement ou une opération de grosse rénovation (toiture,...) en décidant de l'étudier et en désignant un spécialiste, par exemple architecte, et/ou cabinet de calcul (cas d'un ascenseur) pour faire les devis.

Il n'est pas question de désigner le conseil du conseil sydnical pour faire l'étude. Pour driver l'architecte,; c'est bien le syndic qui est la personne qui parle au nom du sydnicat.
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