Vente de partie de lot à un autre copropriétaire
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Imprimé le: 16 août 2025
Sujet:
Auteur du sujet: Testan
À propos de: Vente de partie de lot à un autre copropriétaire
Posté le: 01 juil. 2011 22:39:28
Message:
Bonjour,
Dans une copropriété, mon voisin et moi avons chacun une portion de terrain à usage privatif attachée à notre lot. Une petite partie de ce terrain attachée au lot de mon voisin ne lui est de presque aucune utilité et à moi elle me servirait beaucoup plus. Je lui ai donc proposé de lui "acheter" cette partie, c'est à dire de faire en sorte, contre dédommagement pour lui, que cette partie devienne à l'usage exclusif de mon lot. Mon voisin est d'accord. Reste à savoir comment faire. Voici les questions que je me pose :
1) Faut-il d'abord aller chez un notaire pour faire la transaction et en informer le syndic après ?
2) Faut-il d'abord demander la mise à l'ordre du jour de la prochaine AG, une demande de modification du règlement de copropriété dans ce sens ?
3) Si oui l'AG peut elle refuser la modification ou est-elle seulement informée de notre accord ?
4) Le règlement de copropriété doit-il être modifié ?
Merci d'avance de vos réponses.
Réponses:
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 01 juil. 2011 23:50:28
Message:
Testan :
Ces 2 jardins sont à jouissance exclusive; ils ne vous appartiennent pas, ce sont des parties communes du Syndicat , qui par conséquent appartiennent à tous les copropriétaires.
Votre voisin ne peut donc pas vous vendre ce bout de terrain.
Ces parties communes à jouissance exclusive sont attachés au lot.
Comme ce sont des parties communes, vous pouvez demander de les acheter au syndicat des coprorpiétaires.
Mais acheter ce petit bout de terrain situé dans le jardin voisin, sans acheter votre propre jardin ne servira à rien.
C'est donc l'AG qui décidera si le SDC désire vous vendre ce jardin. Elle peut également imposer des conditions : prix, frais de modifs. du RDC et de l'EDD,....
Auteur de la réponse: Testan
Répondu le: 02 juil. 2011 02:26:32
Message:
Bonjour Philippe388,
Merci de votre réponse. Je pense m'être mal exprimé. J'ai écrit "acheter" avec des guillemets et j'ai expliqué tout de suite après ce que j'entendais par là . Je veux simplement changer la définition qui figure sur le règlement de copropriété concernant le droit d'usage de cette portion de terrain. Je devrais dire "nous voulons", parce que le voisin le veut aussi. Je n'aurais pas dû employer le mot "acheter" qui a induit en erreur. Je l'annule donc. Si je le paye ce n'est pas pour en avoir la propriété. Je ne tiens pas plus à l'avoir de la copropriété. Je veux juste en avoir un droit d'usage.
Un copropriétaire peut vendre une partie de son lot. Le lot est constitué d'une partie privative, de tantièmes de parties communes et d'un droit d'usage d'une portion de terrain. Vendre une partie de son droit d'usage, s'il peut être vendu, et à un autre copropriétaire il le peut certainement, correspond à vendre une partie de son lot.
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 02 juil. 2011 06:56:09
Message:
Si l'AG est d'accord pour un fractionnement de lot, il faut préalablement modifier le RdC et l'EDD et attribuer des tantièmes a ces parties de lots. c'est une opération a votre charge qui n'est pas gratuite.
Ce n'est pas parce que vous et votre voisins êtes d'accord pour changer la destination du lot du voisin qu'il ne faut pas pour autant l'unanimité de tous les copropriétaires en ag, puisqu'il ne s'agit pas de terrain apaprtenant à votre voisin, comme l'a rappelé Philippe388.
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 02 juil. 2011 08:41:04
Message:
Testan :
VOus n'avez pas saisi que ces jardins ne vous appartiennent pas; ils sont des parties communes du SDC.
Vous ne pouvez faire aucun arrangement avec votre voisin, contre une contrepartie financière sur ce bout de terrain.
Ce droit de jouissance exclusive ne peut pas ce vendre, c'est un droit attacher au lot, MAIS ce n'est pas un lot de copropriété !!!! Vous ne pouvez pas en disposer comme vous le voulez. C'est au SDC de dé"ciser et non pas à vous deux.
Si l'AG décide cela est une modification de l'EDD. A vérifier si cela se vote à l'Unanimité ou à l'article 26.
testan :
Vous reprenez le terme de vendre, comme le terme acheter !!!! Un droit d'usage ne peut pas se vendre. Ce n'est pas un lot de coprorpiété. Ces 2 jardins appartiennent au SDC, et non à vous !!!
DONC !
1. pas de transaction possible entre vous deux, vous ne possédez pas ces jardins
2. Pas de passage devant le notaire
3. Résolution à poser OBLIGATOIREMENT à l'AG, notification en RAR au syndic avec un dossier complet.
4. l'AG est la seule décisionnaire en copropriété. Elle peut refuser cette modification. Ces parties communes appartenant au SDC. Pour rappel tout travaux privatifs sur ces parties communes doivent faite l'objet d'un accord de l'AG - terrasse, véranda, plantation d'arbres, ....
5. Si l'AG accepte cela, TOUS les frais de modification du RDC seront à votre charge.
Acheter, vendre, prêter, transaction amiable,...... rien n'est possible sans accord de l'AG.
Auteur de la réponse: rédaction Universimmo
Répondu le: 02 juil. 2011 15:00:55
Message:
La jouissance exclusive sur une partie commune est un droit perpétuel attaché à la possession d'un lot ; ce droit est librement cessible en totalité ou en partie comme est cessible un lot de copropriété en tout ou en partie.
S'agissant d'une cession de droit sans cession de parties privatives, et sous réserve qu'il n'y ait pas de transfert de tantièmes, il n'est pas sûr qu'il faille procéder à une division de lot, qui oblige à passer par l'AG à l'article 24 pour voter la ventilation des tantièmes. Il faudrait interroger un notaire à ce sujet, car la chose étant rare, il est difficile de trouver des indications précises à ce sujet...
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 02 juil. 2011 15:10:16
Message:
rédaction Universimmo : ces jardins à jouissance privative, parties communes peuvent être achetés par les copropriétaires des lots; à l'AG d'approuver ou non.
Testan veut mofidier la taille de son jardin en prenant une partie du jardin voisin, en payant ce voisin, sans acheter son propre jardin, sans passer par l'AG, alors que ces 2 jardins sont des aprties communes !!!
rédaction Universimmo :
Avez vous un texte la dessus ??
Une division d'un droit d'usage est elle possible ????
Un droit d'usage, ce n'est pas comparable à un lot de copropriété.
Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 02 juil. 2011 15:21:17
Message:
Je partage cet avis ! (celui d'UI, Philippe étant intervenu entre temps)
Un droit de jouissance exclusif entre dans le patrimoine de son bénéficiaire, à perpétuité, droit cessible, monayable, qui tombe sur la tête des héritiers, pour sa totalité ... ou pour une fraction.
"Une petite partie de ce terrain attachée au lot de mon voisin ne lui est de presque aucune utilité et à moi elle me servirait beaucoup plus."
Il conviendrait de faire un rélevé (géometre ...ou d'un commun accord) afin de délimiter physiquement la "petite partie" concernée.
Un plan établi par les 2 parties, signé conforme par eux suffit afin d'être annexé à l'acte. Car il faudra passer par un notaire afin de faire enregistrer cette modification, pour l'un comme pour l'autre.
L'autre question est celle des tantièmes, du moins si des tantièmes en sus ont été affectés aux lots en raison de ce bénéfice d'un droit de jouissance. (car il n'y a pas de tantième sur la partie commune grevée d'un droit de jouissance).
Comme les lots de Testan et de son voisin sont tous 2 bénéficiaires d'un droit de jouissance, je ne pense pas que la "petite partie" en question change quoi que ce soit ...
A voir entre eux.
PS pour Philippe, ceci dit sans polémique ou critique : il est évident que vous ignorez tout de ce qu'est un "droit de jouissance exclusif", ici droit réel, ici sur un terrain/jardin, que le titulaire du droit peut vendre à son voisin quand bien même le sol serait "partie commune", vente du "droit de jouissance/usage de surface" qui ne regarde pas le sydicat !
On peut acheter un droit de jouissance sur un terrain sans acheter un "lot", le RDC pouvant toutefois limiter ce droit de vendre aux seuls propriétaires de lots.
Renseignez-vous avant d'intervenir !
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 02 juil. 2011 16:04:56
Message:
gedehem :
Renseignez-vous avant d'intervenir !
Le "maitre gedehem" a parlé !!! parole d'évangile.
Une division d'un droit d'usage est elle possible ????
Si vous aviez fait attention, j'ai mis des points d'intérrogation.
Si l'on vous suit bien; ces 2 copropriétaires peuvent donc se vendre des bouts de parties communes à usage exclusif sans passer par l'AG ?? cela ne regardant pas le SDC ???
Pour faire des travaux sur ces parties communes, l'accord de l'AG est obligatoire !! pour les acheter, l'accord de l'AG est obligatoire !! mais par pour des trnasactions entre copros ??
Donnez moi des confirmations juridiques la dessus. Dans notre résidence 100 jardins à jouissance privative. je n'y connais rien, mais cela m'interresse, cher "maitre" !!!!!
Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 02 juil. 2011 17:54:27
Message:
Je suis d'accord avec "maitre gedehem" qui a une vision du droit qui vous manque mon cher philippe388.
Un copropriétaire a un droit de jouissance exclusive sur xx M2 de jardin parties communes dont il n'est pas propriétaire
Un autre copropriétraire a un droit de jouissance exclusive sur yy M2 de jardin parties communes dont il n'est pas propriétaire.
Il n'est pas question de vendre et d' acheter des parties communes, mais seulement une partie d'un droit de jouissance.
Comme la cession de lots, la cession de droits de jouissance, ne concerne pas le syndicat.
Comme toute mutation, acte notarié et avis au syndic.
Modification de l' EDD et publication à la charge de l'acquéreur, comme pour une cession partielle de lot.
Voir les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 02 juil. 2011 18:45:00
Message:
JB22, gedehem : je vous l'ai écrit, je n'y connais rien, mais cela m'interresse, 100 jardins à usage privatifs dans notre copro.
En attendant des jurisprudences ou des cass. sur vos affirmations, volià ce ce que je vous propose trouvez sur UI, sur le même sujet.
Ci après jurisprudence relevée sous l'art. 9 de la loi du 10 juillet 1967 (LITEC 2009)
Un jardin, malgré un droit de jouissance exclusif, demeure une partie commune générale. Il ne peut cependant être détaché du lot d’habitation et loué ou vendu à part.
Il est impossible au syndicat des copropriétaires de revenir sur cette attribution.
2) Le titulaire d'un droit de jouissance exclusive n'a sauf stipulation contraire que les droits de tout copropriétaire sur les parties communes
88) Seule la jouissance est privative, Un deuxième principe est que la partie commune affectée d'un droit de jouissance exclusive reste une partie commune, ce qui est une autre façon de dire que le titulaire du droit de jouissance exclusive n'en devient pas propriétaire (V. pour une illustration, Cass 3" civ., 25 janv. 1995) Le droit s'exerce sur une partie commune et la privatisation de cette partie commune ne concerne que sa jouissance (c'est-à -dire son usage).
89) Conséquences en matière de travaux, le syndicat des copropriétaires peut décider de travaux concernant la partie commune, objet du droit de jouissance exclusive(à la majorité de l'article 24 s'il s'agit de travaux d'entretien. - Sur le principe, V. CA Versailles,29 juin 1995.
91) Le droit de jouissance affecté d'une quote-part des parties communes n'est pas assimilable à un droit de propriété et ne donne pas à son titulaire la possibilité de transformer en local privatif la parcelle qui est grévée, qui rest une partie commune (Cass. civ. 3ème ch., 3 janvier 2006. n° 04-20.556 ; rev. Administrer mars 2006 p. 50. obs. J-R-Bouyeure).
94) Vente~-Location. Le titulaire- d'un droit de jouissance exclusive sur les parties communes dispose de ce droit comme du reste de son lot: ille vend, le loue, etc. : en réalité, c'est d'ailleurs le lot qui est vendu, loué, hypothéqué, etc., parce que ses différentes composantes sont inséparables. Il a été jugé en ce sens que le titulaire de la jouissance privative d'un jardin ne pouvait pas vendre son lot à une personne et la jouissance du jardin à une autre (Cass. 3e civ., 4 janv. 1990: Revue Administrer oct. 1990,p. 50. - CA Aix, 4 mars 1975 :JCP 75, II, 18059, note Guillot. Lorsque le droit de jouissance exclusive constitue l'accessoire de la partie privative d'un lot, il reste attaché au lot qui en bénéficie et ne peut être cédé au profit de quiconque (CA Paris, 236 ch., 16 févr. 2006)
JB22
Lire le dernier paragraphe vous contredit tous les deux !!!! le droit de jouissance privative d'un ne peut être cédé au profit de quiconque !!!!
JB22 :
JB22 : etes vous certain de votre affirmation. Le jardin en jouissance privative est une partie commune du SDC, cette jouissance est attaché au lot, ces copros achentent ou vendent leurs lots mais cette jouissance fait partie du package.
Aucunes transactions ne peut être fiate sur ces seules parties communes à usages privatif par les copropriétaires !!
Ils ne peuvent pas céder ou acheter ce droit de jouissance, ils n'en sont pas propriétaires.
Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 02 juil. 2011 18:49:56
Message:
"je n'y connais rien, mais cela m'interresse,"
C'est ce que nous disions !
Lorsqu'on ne sait pas on ne vient pas contester par pure polémique ceux qui ont quelques compétences/connaissances, pour en plus leur lancer du "maitre" ironique !
On lit et on prend note sans critiquer !
Du fait de cette méconnaissance, vous faites une belle mayonnaise de ce que vous pouvez lire, pour en tirer des conclusions personelles !
La concession d'un droit de jouissance exclusif peut prévoir l'encadrement de ce droit, comme le RDC peut limiter/encadrer la libre disposition des parties privatives par leur propriétaires.
Ainsi pour la dissociation "lot privatif" et "partie à jouissance exclusive", qu'on ne pourrait vendre/louer séparémment (ce qui se comprend pour le jardin devant la porte fenetre du séjour !)
Ici il n'est pas question de cela. Il n'est pas question non lus de construire, d'édifier quelques chose, ni de creuser un bassin ou la piscine.
Il est question de vendre une petite partie d'un droit d'usage d'une surface, de céder une petite fraction d'un droit de jouissance (mettons 20 m² sur un jardin qui en fait 200) au voisin immédiat qui dispose lui aussi sur le terrain "mitoyen" d'un droit de jouissance exclusif.
Ce serait juste une rectification de "frontière", une sorte d'alignement au profit du voisin membre du syndicat. Le titulaire du droit ne s'est pas défait de son droit, qui existe toujours.
A priori, sauf clause restrictive du RDC, l'opération est tout à fait possible, les 2 en sont d'accord.
Il faut toutefois vérifier ce qu'en dit le RDC, et surtout si le terrain/jardin grevé d'un droit au profit de l'un et de l'autre est matériellement identifié (borne, cloture, ...), ou qu'un plan précis est annexé aux actes.
S'il n'y a pas d'indications sur la surface grevée de ce droit, d'un plan, d'une métérialisation au sol, chacun fait de son droit ce qu'il veut.
Hormis clause RDC, pas de problème pour déplacer borne ou cloture si les 2 en sont d'accord.
Sur le fond de la question, lorsqu'une partie de terrain commun est grevé d'un droit de jouissance exclusif au profit des lots en RdeCh qui jouxtent ce terrain, c'est bien que les autres copropriétaires n'ont aucune possibilité d'accéder à ces terrains/jardins, ou du moins qu'ils n'en ont aucune nécessité (ils ont des balcons, une terrasse ..., étant en étage)
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 02 juil. 2011 19:40:58
Message:
Je vois qu'UI est "mesuré"... "il faudrait interroger un notaire."
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La jouissance exclusive sur une partie commune est un droit perpétuel attaché à la possession d'un lot ; ce droit est librement cessible en totalité ou en partie comme est cessible un lot de copropriété en tout ou en partie.
S'agissant d'une cession de droit sans cession de parties privatives, et sous réserve qu'il n'y ait pas de transfert de tantièmes, il n'est pas sûr qu'il faille procéder à une division de lot, qui oblige à passer par l'AG à l'article 24 pour voter la ventilation des tantièmes. Il faudrait interroger un notaire à ce sujet, car la chose étant rare, il est difficile de trouver des indications précises à ce sujet...
Et encore faudrait-il en trouver "un bon" spécialisé en droit de la copropriété car il en est des notaires comme des autres professions du droit... il y a les "bons", les "moins bons", les "mauvais" et je passe sur le reste.. qui existe également.
Gédehem est égal à lui même
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"je n'y connais rien, mais cela m'interresse,"
C'est ce que nous disions !
Lorsqu'on ne sait pas on ne vient pas contester par pure polémique ceux qui ont quelques compétences/connaissances, pour en plus leur lancer du "maitre" ironique !
On lit et on prend note sans critiquer !
Le principe même d'un forum, à savoir : "On lit et on prend note sans critiquer ! "
Il y a tout de même mieux comme concept Gedehem, ne trouvez-vous pas ?
Sur la vente d'une partie d'un droit de jouissance de partie commune, sans vente de la partie privative auquel il est lié, je ne connais rien à ce sujet mais je lis dans la citation effectuée par philippe388
Alors, ignorant que je suis, à votre grand désespoir, je conseillerais à Testant d'aller voir, pas UN notaire, mais plusieurs, en exposant son problème et de revenir nous informer de "ce qui est possible ou non de faire" dans le cas qu'il a exposé.
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 02 juil. 2011 20:22:38
Message:
Est-ce que pour résumer (et corriger mon intervention qui n'est donc pas pertinente non plus, désolé au créateur de ce fil) si les droits d'usages sont exempts de tantièmes, on peut donc considérer qu'ils peuvent être vendus sans que cela passe a aucun moment par l'assemblée générale?
Mais autre question:
Comment bigre un morceau de jardin partie commune pourrait-il etre affecté de tantièmes, puisqu'il n'est pas un lot?
C'est forcément impossible.
Donc dit encore autrement, quelqu'un peut-il s'opposer a la cession au motif que celle-ci doit faire matérialiser des tantièmes passant d'un lot à l'autre?
Ni le vendeur ni l'acheteur n'ayant intéret a faire mettre en évidence ces tantièmes, surtout qu'ils vont etre négligeable, qui pourrait s'y opposer?
En poussant le bouchon très loin (je reviens d'une fête de famille arrosée) quelqu'un d'extérieur au syndicat pourrait-il par ailleurs acquérir un a un les différents droits de jouissance et se retrouver au bout du compte a posséder vraiment l'usage complet d'un jardin... sans aucun tantième....
N'y a t'il pas un moment ou le syndicat doit/peut dire que l'acte passé entre X et Y est acceptable ou pas?
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 02 juil. 2011 20:30:23
Message:
Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 02 juil. 2011 20:56:44
Message:
Il faut préciser que les jugements sont des décisions pour des situations données, ils n'ont de valeur que pour des cas identiques.
Dans le cas qui nous occupe il n'est pas question de céder à un tiers la totalité d'un droit, ce qui serait préjudiciable à un futur copropriétaire du lot dont le droit de jouissance aurait été cédé: (ce qui se comprend pour le jardin devant la porte fenetre du séjour !) de Gédehem
Dans le cas exposé personne n'est lésé, copropriétaires actuels ou futurs.
Il est possible que les tantièmes affectés à un lot jouissant d'un droit de jouissance tiennent compte de ce droit, il est donc possible d' en tenir compte lors de la cession.
"JB22 :
citation:
Comme la cession de lots, la cession de droits de jouissance, ne concerne pas le syndicat"
Un copropriétaire peut vendre à qui il veut sans intervention du syndic, ce qui ne veut pas dire qu'il n'a pas de procédure à respecter.
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 02 juil. 2011 21:02:53
Message:
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 02 juil. 2011 22:35:58
Message:
JB22 vous écrivez
Puis, immédiatement après
En fait, et si des "tantièmes" sont affectés au lot au titre de ce droit de jouissance privative de partie commune, comment pouvez-vous écrire que la vente puisse se faire sans information, non seulement du syndic, mais de l'ensemble des membres du syndicat.
J'écris bien, information, et non droit d'oppositio,n ou autorisation quelconque.
Mais il est bien évident que s'il y a modification des tantièmes entre deux lots, il faut bien que le syndicat en soit informé.
Dans le même ordre d'idée, X vend une pièce de la partie privative de son logement à Y, le lot de X représente x tantièmes - 5 tantièmes et le lot de Y représente y tantièmes + 5 tantièmes... Mais tous les membres du syndicat sont informés.
Normal, non ????
Auteur de la réponse: filomat
Répondu le: 03 juil. 2011 10:26:09
Message:
C'est le "fichier immobilier" qu'il faut informer... Un fichier où sont inscrits tous les noms et adresses des propriétaires de foncier en france, qui est public, que tout le monde peut consulter, qui est tenu par l'administration fiscale dans ses bureaux appelés "hypothèques" et renseigné par les notaires.
Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 03 juil. 2011 10:59:31
Message:
Il me semble qu'on s'égare en dehors de ce qui est indiqué ici.
Dans la mesure où un droit de jouissance sur une partie de terrain/jardin qui jouxte un lot est attachée à ce lot (qui plus est si de ce fait ce lot est affecté de tantièmes en +), il n'est pas possible de vendre séparemment le lot et le droit de jouissance sur le terrain/jardin.
Mais à priori, rien n'interdirait au totulare du droit d'en vendre/céder une petite partie à son voisin, lui aussi titulaire d'un de droit de jouissance sur ce même sol commun, les 2 étant "mitoyens" .
Sur ma remarque :
"Le principe même d'un forum, à savoir : "On lit et on prend note sans critiquer ! "
...et le commentaire qu'en fait Quelboulot :
Il y a tout de même mieux comme concept Gedehem, ne trouvez-vous pas ?
Il ne s'agit pas de "concept" ! Il s'agit de rappeler qu"'un forum est un lieu d'échange, de confrontation des idées, des opinions, qui ne saurait bifurquer vers la mise en cause des personnes.
Le fait que l'autre ne soit pas du même avis n'en fait pas un crétin !
La limite vient très vite lorsqu'un intervenant avoue "....je n'y connais rien ...", qu'il l'écrive ou que cela ressorte de ses propos, mais qui viendrait tout de même critiquer les éléments avancés par d'autres.
Lorsqu'on ne sait pas répondre à une question, lorsqu'on n'y connait rien, on se tait, on note ce qu'avance les autres, et on en reste là en restant "modeste" !
Au besoin, c'est le principe d'un forum, on pose des questions pour tenter de mieux comprendre, pour aller plus loin dans l'échange, creuser un sujet.
Mais on ne vient pas aussitot contester, ou pire critiquer avec nom d'oiseaux ceux qui ont quelques connaissances/compétences sur telle question alors qu'on n'y connait rien !
Si vous m'aviez bien lu, je ne disais pas autre chose. 
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 03 juil. 2011 11:15:39
Message:
Dans la mesure où un droit de jouissance sur une partie de terrain/jardin qui jouxte un lot est attachée à ce lot (qui plus est si de ce fait ce lot est affecté de tantièmes en +), il n'est pas possible de vendre séparemment le lot et le droit de jouissance sur le terrain/jardin.
Mais à priori, rien n'interdirait au totulare du droit d'en vendre/céder une petite partie à son voisin, lui aussi titulaire d'un de droit de jouissance sur ce même sol commun, les 2 étant "mitoyens" .
je ne vois nulle part dans les textes de distingo entre vendre une partie et vendre la totalité d'un droit de jouissance...
Qu'il faille mettre à jour, à la majorité qualifiée Art24, le RdC : pourquoi pas évidemment, mais le faire par partie(s) ou en totalité, merci de m'indiquer sur quoi se fonde cette différence.
Auteur de la réponse: etc
Répondu le: 03 juil. 2011 11:23:02
Message:
Rédaction Universimmo :
Non, on ne peut pas céder une partie d’un lot !
Un beau poulet en train de rôtir en vitrine, demandez au boucher de vous en donnez une cuisse, vous allez voir la tête qu’il va faire…
Vous ne pouvez pas vendre une des chambres de votre appartement.
On peut diviser un lot en plusieurs lots et vendre chacun de ces lots. Chez monsieur le notaire, vous achetez un lot qui a un numéro, pas une partie.
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 03 juil. 2011 11:33:30
Message:
gedehem :
Le fait que l'autre ne soit pas du même avis n'en fait pas un crétin !
La limite vient très vite lorsqu'un intervenant avoue "....je n'y connais rien ...", qu'il l'écrive ou que cela ressorte de ses propos, mais qui viendrait tout de même critiquer les éléments avancés par d'autres.
Lorsqu'on ne sait pas répondre à une question, lorsqu'on n'y connait rien, on se tait, on note ce qu'avance les autres, et on en reste là en restant "modeste" !
Au besoin, c'est le principe d'un forum, on pose des questions pour tenter de mieux comprendre, pour aller plus loin dans l'échange, creuser un sujet.
Gedehem : MAITRE Gedehem;
Sans polémques !!!! mais vous êtes insultant et du'n très grand malhonnêté intellectuelle.
D'ailleurs je ne suis pas le seul a cous reprendre sur ce post, et d'utres que moi doute de vos affirmatiosn, auxquelles vous n'apportez aucun textes.
J'ai posé des questions auxquelles vous n'avez pas apporté de réponses; j'ai apporté à ce débat des textes touvés sur même forum et venat d'u post ou vosu aviez participé.
faites un effort pour nous apportez des preuves précises sur ce dossier.
Même si tout les intervenants n'ont pas votre "niveau", vous n'avez pas à rejetter leur intervention.
Vous êtes un médiateur, contriarement à vous, j'ai apporté des textes, jurisprudences et cass, textes vous zappez sans commentaire aucun car il contredise vos propros.
Nous pouvons doutez que des copropriétaires puissent céder des aprties communes à jouissance privative. Comme elles sont parties communes, ces copropriétaires n'ont aucun droit de les céder.
Apportez donc le texte qui prouverait que céder un droit de jouissance sur un bout de parties communes à son voisin est possible.
Comme cité dans cette cass. que je vous redonne :
gedehem : On lit et on prend note sans critiquer !
gedehem : votre suffisance est insupportable !!!! ce " circulez n'a rien à voir" n'est pas " digne" d'un modérateur.
MERCI à ribloudingue et à quelboulot pour leurs intervention. Ils doutent aussi des affirmations de gedehem, ou les méchants !!!!
Auteur de la réponse: etc
Répondu le: 03 juil. 2011 11:51:48
Message:
Gédehem,
Si vous avez fini le cours magistral, peut-être vais-je oser intervenir…
Je n’y connais rien mais, si vous n’y voyez pas d’inconvénient, je vais m’autoriser à critiquer des éléments que vous avancez.
En effet, ce n’est pas la connaissance mais la logique et le bon sens qui m’y oblige :
Dans la mesure où un droit de jouissance sur une partie de terrain/jardin qui jouxte un lot est attachée à ce lot (qui plus est si de ce fait ce lot est affecté de tantièmes en +), il n'est pas possible de vendre séparemment le lot et le droit de jouissance sur le terrain/jardin.
Mais à priori, rien n'interdirait au totulare du droit d'en vendre/céder une petite partie à son voisin, lui aussi titulaire d'un de droit de jouissance sur ce même sol commun, les 2 étant "mitoyens" .
Je pense comme Emmanuel Wormser :
Pourquoi faire une différence entre une partie ou la totalité de ce droit de jouissance ???
En quoi l’un serait possible et pas l’autre ?
Autre chose :
Que vient faire la mitoyenneté là -dedans ???
Pourquoi un voisin du 2ème étage ne pourrait-il pas lui aussi se voir céder la jouissance de ce bout de jardin pour y faire pousser des tomates ?
Ce n’est pas parce qu’il est plus facile à accepter qu’il ne s’agisse que d’une partie et non de la totalité, et que cette partie soit cédée au voisin qui est juste à côté, que cela en est plus légal qu’une autre configuration.
Permettez-moi de dire que cela est quand même très très léger, et très suggestif comme arguments.
Encore une fois, d’où tenez-vous cela ?
.
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 03 juil. 2011 12:22:53
Message:
Si on pouvait se calmer un peu, y'a pas d'explosion atomique...
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 03 juil. 2011 17:32:12
Message:
ribouldingue : ce débat fût plutô très interressant jusqu'à l'intervention de gedehem !!!
Tous les autres intervenants ayant des doutes sur la réponse à donner à Testan, sauf au donneur de leçons qui affirme sans aucun biscuit à opposer
Je continue à chercher sur le net des arguments et des textes qui nous prouveraient que tout ou morceau des parties communes à usage privatif peuvent se négocier entre copropriétaires sans en informer ou en demander l'accord au SDC, alors qu'elles ne sont pas un lot de copropriété mais attachées à ce lot, et que le SDC est le seul propriétaire.
Pas grand chose à se mettre sous la dent !!!! attendons les réponses des "véritables " experts.
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 03 juil. 2011 17:49:00
Message:
Je reste modeste.
Je ne suis pas un spécialiste de la copropriété, et je lis que universimmo, gédéhem et JB22 ont donnés tous trois une opinion contraire à la mienne, et à la votre par le fait, j'attends donc les arguments en faisant profil bas.
Je me préoccupe peu que Gédéhem soit ou non 'suffisant', s'il a raison, c'est le principal.
On est sur un forum, pas en train d'élire un bisounours.
Mon problème est que je veux bien admettre qu'ils aient raison, mais pour l'instant, et surtout au vu de la denrière réponse de JB22, il reste un grosse incohérence, et la ca ne me va pas.
Auteur de la réponse: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 03 juil. 2011 21:00:35
Message:
Le point de vue de M° Redoutey!
vendredi 6 novembre 2009 , par Juris Prudentes
Question.Je réside dans une copropriété de 4 pavillons,ma maison est dressée sur un terrain de 1300m² en jouissance exclusive, je souhaiterai en vendre 600m².
Dans ce cas est ce que je serai redevable d’une partie du fruit de cette vente aux autres propriétaires, sachant que la quote part des parties communes est de 2280/1000° ?
Réponse.Vous ne pouvez pas vendre ce qui ne vous appartient pas : le terrain de la copropriété. Le sol est une partie commune. La jouissance exclusive n’est pas détachable du lot de maison ; elle ne peut être vendue qu’avec la maison.
http://www.jurisprudentes.net/Vente...issance.html
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 03 juil. 2011 21:41:59
Message:
il faut donc faire un lot nouveau dans l'EDD, l'identifier, céder la jouissance exclusive qui lui est lié et le fusionner au voisin, tout ça étant validé par l'AG
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 03 juil. 2011 21:42:19
Message:
CeQeFeDe, JML
Jusqu'Ã preuve contraire
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 03 juil. 2011 21:45:12
Message:
Ce qui n'est pas si simple que cela Emmanuel, suivant le cas et "l'ambiance" de la copro
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 03 juil. 2011 22:00:17
Message:
mais si la copro est d'accord, pas de pb.
Auteur de la réponse: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 03 juil. 2011 22:03:17
Message:
Oui!
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 03 juil. 2011 22:09:28
Message:
Si paniploblem = paniploblem
En fait je n'ai pas respecté l'orthographe !!!
http://www.karaibes.com/creole.htm
Pani pwoblem !
( proverbe...
An chandèl kabrit ka sanb ti fi
= A la chandelle, la chèvre ressemble à une demoiselle )
Auteur de la réponse: Testan
Répondu le: 03 juil. 2011 22:25:15
Message:
Merci de toutes ces réponses.
J'étais sûr de mon droit de pouvoir faire cette acquisition de "droit d'usage". La question que je me posais étant simplement "comment ?". Je suis maintenant beaucoup plus perplexe.
En tous cas, l'idée d'Emmanuel Wormser de faire un nouveau lot, ne parait pas possible, puisque un lot de copropriété comprend une partie privative, des tantièmes de copropriété et éventuellement un "droit d'usage privatif" de quelque chose qui fait partie des "parties communes". Un droit d'usage d'une portion de terrain ne peut constituer à lui seul un lot de copropriété qui puisse être vendu comme tel. Il faudrait qu'il y ait quelque chose sur le terrain qui puisse être qualifié de "partie privative".
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 03 juil. 2011 23:15:03
Message:
Remplaçons donc le terme de lot, par celui de redéfinition de la superficie de chacune des parties communes à usage privatif affectées à chacun de vos deux lots.
Voir la faisabilité auprès d'un notaire et, avant d'engager des frais, prendre la "température de la copropriété".
Si pas d'objection/opposition franchement déclarée à cette modif, alors envisager de redéfinir l'EDD et les parties communes affectées à chacun de vos deux lots.
A moins qu'une autre solution plus simple soit développée je ne vois guère d'autre moyen d'arriver à vos fins !
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 03 juil. 2011 23:28:27
Message:
emmanuel wormser :
Comment créer un nouveau lot ?? Une jouissance exclusive ne peut pas être cédée, on ne peut pas la détacher du lot !!! voir cass. d'un post précédent.
emmanuel wormser : quels sont les texte qui vous permettent d'écrire que ce doit peut être céder ??
J'avais également trouvé sur Juris prudentes le même texte que jean-michel lugherini, concernant la vente souhaitée de la moitié d'un terrain à jouissance exclusive, mais impossible car parties communes. Ce copropriétaire désirant rembourser une partie de la vente au SDC !!!! la réponse est identique aux jurisprudences de ce post - la jouissance exclusive n'est pas détachable du lot de copropriété !!!!
le SDC vend le terrain et le petit bout du terrain voisin à Testan ??
Ce jardin devenant entièrement privatif, avec des tantièmes de copropriété ???
Seule l'AG peut décider de vendre des parties communes et de modifier le RDC et l'EDD.
aucun intervenant n'a pu produire un texte contraire qui autoriserait une cession d'un droit de jouissance !!! Et je n'ai rien trouvé sur le net confirmant cela !!!
Le site de JPM confirme la vision de certains Uinautes. Impossible de céder ce droit. Tous les copros sont indivis sur ces 2 jardins.
Auteur de la réponse: Testan
Répondu le: 04 juil. 2011 02:42:04
Message:
Philippe388,
Malgré mes démentis, vous semblez fixé sur cette idée que je veux devenir propriétaire d'un bout de jardin appartenant aux autres. Ce n'est pas le cas du tout. Je ne veux pas du tout en devenir propriétaire, pas plus que je ne suis propriétaire du jardin actuellement à l'usage exclusif de mon lot. Une partie du terrain, appartenant de manière indivise à tous les copropriétaires, est affecté à l'usage exclusif de mon lot et une autre à l'usage exclusif du lot de mon voisin. Je veux juste changer la définition, les limites au sol, le plan, de ces deux parties. Ça peut certainement, se faire, au moins par une décision de l'AG. qui est souveraine en matière de parties communes. Je pensais pouvoir et c'est peut-être vrai, le faire directement de copropriétaire à copropriétaire, en allant chez le notaire, puis en informant le syndic. Si ça ne peut pas se faire ainsi, ça pourra se faire en AG. Et je ne vois pas pourquoi les autres copropriétaires y trouveraient quelque chose à redire.
Auteur de la réponse: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 04 juil. 2011 06:50:33
Message:
Ce que l’homme a fait, l’homme peut le défaire……
La loi de 65 ne fait quand même pas obstacle au droit des contrats. Par contre, il y a dans le cas qui est présenté non pas un accord bi-parti, mais tri-parti à envisager.
La copropriété est , par postulat, partie prenante dans l’accord envisagé entre deux copropriétaires.
Sous réserve de l’avis d’un notaire ou juriste spécialisé, il me semble que l’on puisse envisager ainsi l’opération avec l’accord de la copro aux majorités requises à tous les stades, à l’évidence.
1°) Modification de la désignation du lot et de sa jouissance exclusive des parties communes avec donc réduction de la superficie de son « jardin », le surplus redevenant partie commune à part entière.
2°) Création d’un lot de copropriété tiré des parties communes pour ce « surplus » (avec désignation particulière dans le RC).
Ce « lot » ne sera pas porteur de « tantièmes » généraux (voir toutes discussions à ce sujet dans le net)
3°) Acquisition de ce « lot » par notre candidat.
C'est la loi de 65 qui nous amène à cette "usinette" à gaz, mais rien ne peut interdire un accord général, celui-ciici proposé ou tout autre que le notaire pourrait envisager.
Bref, ce que EW a sans doute voulu dire.
Bonne journée.......c'est l'été ......il fait beau !
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 04 juil. 2011 07:45:32
Message:
oui, le mot lot était maladroit.
il convenait en effet de parler de partie commune identifiée, au même titre que chaque partie de jardin actuel.
Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 04 juil. 2011 11:05:03
Message:
Pardon, Emmanuel, mais en l'espèce le mot "lot" n'est pas maladroit mais inaproprié.
C'est il me semble ici, pour beaucoup, la confusion qu'il y aurait.
Un droit de propriété qui comprend une partie privative ET une fraction des parties communes, c'est déja difficile à comprendre (*) .... alors un "droit d'usage" de surface ........ !
En particulier lorsque la dite surface n'est pas matérialisée au sol avec précisiion s'agissant d'un jardin, d'un espace au droit du lot dont il s'agit, jardin pris sur un sol commun qui n'est pas limité par ce jardin.
L'exemple rapporté par JML ne correspond pas non plus : la personne voulait vendre 600m² de son terrain ... dont il n'est pas propriétaire !
Testan le (re)précise :
"vous semblez fixé sur cette idée que je veux devenir propriétaire d'un bout de jardin appartenant aux autres. Ce n'est pas le cas du tout...."
Il semble effectivement y avoir confusion ici entre le "droit de propriété d'un terrain" et le "droit de jouissance de surface" sur ce terrain.
La question qui est posée ici concerne la cession d'une "petite partie" (à préciser ?) d'un droit de jouissance exclusif, cession qui ne met pas en cause le droit existant pour l'un comme pour l'autre : dans le cas contraire, je doute fort que le voisin en soit d'accord.
Cela ne change rien du tout au statut de ce terrain, qui reste intégralement "partie commune", toujours grevé d'un droit de jouissance sur une partie attachée à chacun des 2 lots.
Il s'agirait donc, à Testan de le préciser, d'une modification/rectification matérielle, sur le terrain, une sorte d'alignement, afin de rendre plus cohérentes pour tous les limites des surfaces affectées pour l'un et l'autre d'un droit de jouissance.
La surface totale affectée d'un droit de jouissance n'est pas modifiée mais répartie autrement, toujours entre les 2, pour une petite part, les 2 en sont d'accord, personne n'est lésé.
Sauf à ce qu'il faille modifier l'EDD/RDC, un plan, un descriptif lui étant annexé détaillant les limites/surfaces concernées par ces 2 droits de jouissance, le syndicat n'est pas concerné.
(*) en particulier lorque il s'agit d'expliquer que cette fraction concerne bien la lampe qui éclaire l'entrée, ou du tapis de l'escalier qu'il faut changer : propriétaire d'un fraction de lampe, d'un tapis, la belle affaire !
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 04 juil. 2011 11:15:59
Message:
a priori, et bien sûr sous toutes réserves d'usage, il me semble "difficile" que les parties communes grévées d'un droit de jouissance exclusive ne soient pas clairement décrite dans l'EDD... sa modification s'impose donc à mon sens ... ainsi -et sans doute surtout- celle du RdC pour la répartition des charges communes.
Auteur de la réponse: etc
Répondu le: 04 juil. 2011 12:11:14
Message:
(au-delà de la question de la possibilité de céder un droit d’usage, si cela est possible :…)
Gédehem,
Cela m’étonne de vous, car nul doute je n’ai pas à vous apprendre ce qu’est un EDD, lequel, par définition, ne doit rien laissé au doute ou hasard quant aux différentes parties, surfaces, de la copropriété.
Vous donnez vous-même la réponse :
Dans les EDD, à défaut de haies, clôtures, bornes, piquets…, il est tout le temps spécifié « au droit du lot N°… » !
Ce n’est pas parce que quelqu’un évoque une autre possibilité, la vente du jardin, qu’il confond propriété et jouissance exclusive.
Je n’ai personnellement pas eu le sentiment que quiconque en faisait la confusion.
Encore une fois, petite partie ou totalité, cela ne fait aucune différence !
Le voisin peut ne pas être d’accord pour la totalité comme il peut ne pas être d’accord pour un décimètre carré. S’il est d’accord, où est la différence ? D’où tenez-vous cela ?
.
Auteur de la réponse: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 04 juil. 2011 12:32:35
Message:
La question réside en la forme d' une cession a réaliser , peu importe qu il s agisse d' une petite ou grande surface.
Il est sur également que personne ne confond plus la propriété et le droit de jouissance exclusif sur une partie commune.
Et, oui, l on peut nommer " lot" un parking, un jardin avec une définition adéquate dans le rc......en donnant en pleine propriété une épaisseur de surface ( voir tous ces parkings " lots" )......ils seront simplement ......sans tantièmes ( ref: ETUDE sizaire.)
Ainsi, un jardin, un parking peut se trouver selon le concepteur initial être ou une jouissance privative de la partie commune ou un lot (avec les précautions rédactionnelles a entrevoir)
Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 04 juil. 2011 12:38:55
Message:
Dans la mesure ou le titulaire d'un droit de jouissance vend son droit, il n'en est plus titulaire. Il n'a plus de droit de jouissance attaché à son lot, ce qui est sanctionné.
"Encore une fois, petite partie ou totalité, cela ne fait aucune différence !"
Dans la mesure où il vend une petite fraction (a préciser) de ce droit sans mettre fondamentalement en cause le fait qu'un droit de jouissance est et reste attaché à tel lot, il n'y a pas de modification substantielle.
Entre supprimé le droit attaché au lot et en conserver 90% de la surface, j'ose espérer qu'on y voit une différence.
Concernant le "bornage" ou la matrialisation au sol de la surface grevée de cette servitude, il est possible qu'il existe sur le terrain. Quant à ce qu'il le soit avec précision dans l'EDD, il y a un gouffre, ce droit étant attaché à un lot.
Il faut se reporter au descriptif du lot, qui précise par exemple "Lot N) X un appartement ..... et le droit de jouissance privatif sur le jardin jouxtant le lot" ou autre mention dans ce style, avec parfois une indication de surface.
Parfois, mais parfois seulement, un plan/schéma est annexé.
Autant le descriptif des lots est généralement précis (quoi que ...) autant bien souvent les droits accessoire ne le sont pas, comme ici pour le droit de jouissance sur une partie d'espace commun.
Matérialisation au sol, parfois ! Si elle n'est pas définie avec précision dans l'EDD, une matérialisation au sol n'est qu'indicative (ce ne sont pas les géometres qui passent ici qui me contrediront, eux qui constatent tous les jours que le mur de cloture de X n'est pas à la bonne limite, d'où la contestation du voisin Y ! )
Sauf qu'à ma connaissance, du moins dans nos copropriétés, la surface gevée d'un droit de jouissance au profit de X n'est pas bornée, objet d'un relevé précis, conventionnel.
L'éventuelle haie vive, propriété du syndicat, n'est pas convention.
"et sans doute surtout- celle du RdC pour la répartition des charges communes."
Il n'y a pas de tantièmes attaché à un droit de jouissance puisque ce n'est pas un"lot de copropriété". S'il y a "0", on ne peut mettre "3".
S'il y a des tantièmes en plus imputés au lot auquel est attaché ce droit de jouissance, ils sont noyés dans le total : ils ne sont pas quantifiables, donc identifiables.
Auteur de la réponse: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 04 juil. 2011 12:48:42
Message:
On tourne en rond!
La question n'est pas de savoir s il y a unemofification substantielle mais de ceder ce qui ne nous appartient pas même pour un m²!
A ma connaissance, il n est pas prévu dans les textes une tolérance quelconque.
Je rajouterai que le fisc est la pour prendre son pourcentage dans toutes cessions, sinon, et bien que les parties mettent leurs clôtures la ou elles le souhaitent ......mais sans demander a officialiser leurs accords
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 04 juil. 2011 12:51:43
Message:
Gédehem, vous généralisez donc les usages locaux de vos copropriétés.
le principe d'une description précise des lots ET des surfaces communes dont ils jouissent à titre privatif reste -à ma connaissance- de rigueur, quand bien même l'usage d'une rédaction d'EDD par des professionnels incapables ou presque de prendre des mesures est largement admis ... par les notaires qui les enregistrent !
(j'ai vu des EDD pré-rédigés par des avocats depuis leur bureau : un petit bonheur, parfois ! Juridiquement en béton, pratiquement en papier et judiciairement en cendre tant les aberrations peuvent s'avérer nombreuses...)
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 04 juil. 2011 13:01:47
Message:
et bien que les parties mettent leurs clôtures la ou elles le souhaitent ......mais sans demander a officialiser leurs accords
Auteur de la réponse: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 04 juil. 2011 13:19:07
Message:
Comme cela, on debattera dans 30 ans sur ui de l usucapion sur un droit de jouissance exclusif sur des parties communes.........warf! Bon, je stop!
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 04 juil. 2011 13:36:59
Message:
Peut-on résumer d'une autre façon:
Un copropriétaire peut vendre une partie de son lot. Il y a des jurisprudence
La loi ne dit rien de particulier sur la vente de ses droits de jouissances sur des parties communes, atachés a son lot.
On peut donc imaginer que légalement rien n'interdit que le coproriétaire vende son droit de jouissance.
Tant que cela ne nuit pas a la destination du syndicat personne ne peut l'en empêcher.
Un droit de jouissance n'est pas accompagné de tantièmes, puisque n'étant pas un lot. Il n'est de même pas possible de le changer et d'affecter des tantièmes à un simple droit de jouissance.
Toute vente entre particulier n'intéressant pas le syndicat n' apas a être connu de cleui-ci.
EN revanche toute vente ou cession en,trainant modification du RdC et de l'EDD doit passer en AG pour approbation, à défaut il n'est pas opposable, un refus du syndicat n'indiquant pas une impossibilité puisque le tribunal peut fort bien accorder au copropriétaire ce que le vote de l'AG lui aura refusé.
D'ou l'on en vient au fait que s'il s'agit de modification à la marge, inconnue du syndicat, et sans conséquence puisque ne dénaturant ni la destination ni la desrciption, c'est possible,
mais que en revanche
s'il s'agit de changer du tout au tout le droit de jouissance du lot 1 sur le morceau A en le faisant passer au lot 11, alors il faut bien modifier l'EDD et le RdC donc obtenir une autorisation du sydnicat, et en effet cela a peu voire aucune chane de pouvoir se faire...
Auteur de la réponse: etc
Répondu le: 04 juil. 2011 14:19:09
Message:
Si j’insiste sur la question d’une partie ou de la totalité, c’est que votre argumentation s’accroche désespérément à l’utilisation de l’article indéfini.
Dans la mesure où il vend une petite fraction (a préciser) de ce droit sans mettre fondamentalement en cause le fait qu'un droit de jouissance est et reste attaché à tel lot, il n'y a pas de modification substantielle.
Entre supprimé le droit attaché au lot et en conserver 90% de la surface, j'ose espérer qu'on y voit une différence.
En gros, vous nous dites qu’un copropriétaire peut céder un peu d’un droit de jouissance du moment qu’il lui reste un droit de jouissance.
Le droit de jouissance du (de le) jardin situé au droit du (de le) lot N° X est attaché à ce lot.
Les limites du (de le, de ce) jardin sont sans doute très clairement définies (« au droit du lot N° X », plans avec des lignes ou utilisation de couleurs pour marquer les zones…).
Encore mieux dans la pratique avec une matérialisation au sol, bien que cela ne soit pas indispensable du tout, c’est le plan ou la description qui fait foi (comment vous faîtes quand vous achetez sur plans ?).
Vous donnez l’impression de vouloir décrédibiliser l’EDD et compter sur le fait que celui-ci soit le plus flou possible pour justifier que cela ne regarde pas le syndicat et que deux copropriétaires de jardin puisse s’arranger entre eux et se mettre à tracer des lignes à leur guise.
CE droit de jouissance exclusive (tel que défini) est attaché à CE lot.
LE copropriétaire de CE lot jouit de CE droit.
En quoi est-ce à lui de redéfinir CE droit ?
Peut-il pour la raison qu’il lui resterait UN droit ???
Très très léger comme argumentation, trop léger…
Pour info :
(Litec 2009)
94) Vente~-Location. Le titulaire- d'un droit de jouissance exclusive sur les parties communes dispose de ce droit comme du reste de son lot: ille vend, le loue, etc. : en réalité, c'est d'ailleurs le lot qui est vendu, loué, hypothéqué, etc., parce que ses différentes composantes sont inséparables. Il a été jugé en ce sens que le titulaire de la jouissance privative d'un jardin ne pouvait pas vendre son lot à une personne et la jouissance du jardin à une autre (Cass. 3e civ., 4 janv. 1990: Revue Administrer oct. 1990,p. 50. - CA Aix, 4 mars 1975 :JCP 75, II, 18059, note Guillot. Lorsque le droit de jouissance exclusive constitue l'accessoire de la partie privative d'un lot, il reste attaché au lot qui en bénéficie et ne peut être cédé au profit de quiconque (CA Paris, 236 ch., 16 févr. 2006)
.
Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 04 juil. 2011 14:46:59
Message:
On tourne effectivement en rond, ou on s'acroche sur un os alirs qu'il n'y a plus rien à ronger ! 
Pour Emmanuel, sauf à quelques exceptions près (comme pour l'individualisation du chauffage collectif, on se moque de "pratiques locales dans "mes" copropriétés", auxquelles je ne fais pas référence ou très rarement, pratiques qui ne fondent pas les règles de droit, du moins par chez nous.
(Dans "mes" copro, pas de droit de jouissance !)
Emmanuel toujours, qui résume bien la situation que j'exposais plus haut :
"le principe d'une description précise des lots ET des surfaces communes dont ils jouissent à titre privatif reste -à ma connaissance- de rigueur, quand bien même l'usage d'une rédaction d'EDD par des professionnels incapables ou presque de prendre des mesures est largement admis ... par les notaires qui les enregistrent !
(j'ai vu des EDD pré-rédigés par des avocats depuis leur bureau : un petit bonheur, parfois ! Juridiquement en béton, pratiquement en papier et judiciairement en cendre tant les aberrations peuvent s'avérer nombreuses...)"
CQFD !
Sauf a ce que la surface affectée par un droit de jouissance soit précisémment définie, les limites précisées, tant dans l'EDD/RDC que matériellement au sol par un bornage incontestable, la généralité des cas montrant qu'il n'en est rien, un "alignement" ou rectification de "frontières" ne pose pas de problème de fond.
Bien des EDD/RDC se contentent d'indiquer ..." et le droit de jouissance sur le jardin qui jouxte le lot", ou autre formule sibylline dans ce style, avec parfois l'indication d'une surface...
Dans la mesure où le RDC n'aurait pas de clause restrictive quant à la libre disposition des parties privatives et leurs droits accedsoires, je ne vois pas trop ce que l'on peut opposer à la libre disposition d'une fraction d'un droit à jouissance.
Si c'est le cas, il faut exposer ce qui limite ce droit sur une fraction.
Ajout, pour relever que dans les cas cités par les arrets, il y avait litige, contestation portée devant le juge.
La question ici (Tretan n'a toujours pas précisé ce qu'était cette "petite partie") est celle de la cession d'une fraction d'une surface affectée d'un droit à jouissance, qui plus est au voisin immédiat déja titulaire d'un droit identique, sans le le droit accessoire au lot ne soit mos en cause, supprimé.
Attention à ne pas généraliser un cas particulier, car le principe est : chacun dispose librement de son droit de jouissance.
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 04 juil. 2011 15:44:15
Message:
en tous cas, surement pas un "bornage" ni un "alignement" au sein d'une copro... si j'ai utilisé à tort le terme de lot plus haut, ces termes là doivent aussi être réservés aux situations pour lesquelles ils sont prévus
Auteur de la réponse: etc
Répondu le: 04 juil. 2011 16:08:05
Message:
Ribouldingue :
Non, vous ne pouvez pas vendre une des chambres de votre appartement.
Vous pouvez diviser votre lot en plusieurs lots, puis vendre chacun de ces lots.
Quelles sont ces jurisprudentes ?
Auteur de la réponse: etc
Répondu le: 04 juil. 2011 16:10:48
Message:
Gédehem,
Par cette réponse, j’allais dire « facile » mais c’est même pas ça car elle complètement « vide », vous êtes très décevant.
(le « on tourne en rond » faisait d’ailleurs suite à une autre de vos réponse).
CQFD !?!?
Euh, j’ai pas bien suivi ce qui venait d’être démontré…
…j’y ai plutôt vu l’art de botter en touche !
C’est en tout cas bien ce que je pensais :
Ok, les EDD/RDC sont, si ça vous fait plaisir, des torchons à partir desquels il est impossible de dire où s’arrête le jardin de monsieur X et où commence celui de monsieur Y.
Tu la tires ou tu la pointes ?
Non, je défonce le cochonnet !
(comment détruire la question elle-même plutôt que défendre ses arguments).
Oublions la précision de l’EDD/RDC, disons que les limites de chaque jardin sont exactement et incontestablement définies…
Je vous dis :
CE droit de jouissance exclusive (tel que défini, sur CE jardin précisément délimité) est attaché à CE lot.
LE copropriétaire de CE lot jouit de CE droit.
En quoi est-ce à lui de redéfinir CE droit ?
Peut-il pour la raison qu’il lui resterait UN droit ???
Très très léger comme argumentation, trop léger…
...
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 04 juil. 2011 17:01:56
Message:
Vous pouvez diviser votre lot en plusieurs lots, puis vendre chacun de ces lots
Techniquement, EVIDEMMENT qu'il doit créer un lot et demander l'avalisation (et non pas la permission) de modifier a ses frais le RdC mais le syndicat n'a pas le droit de lui refuser.
Donc je maintiens ce que j'ai écrit.
C'est d'ailleurs résumé dans la loi de 1965 à l'article 9:
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Pour refuser il faut donc un des deux motifs énoncés.
Pour une jurisprudence:
http://www.bdidu.fr/archive/2009/12...ue-si-e.html
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 04 juil. 2011 17:27:41
Message:
euh...
user et jouir n'est pas céder... (et pas de commentaires graveleux STP Jmlu
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 04 juil. 2011 17:37:57
Message:
Quand vous usez des fonds de culottes, Emmanuel, ça finit par céder... Non?
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 04 juil. 2011 17:43:19
Message:
c'est la distinction entre usus, fructus et .. abusus justement.
Auteur de la réponse: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 04 juil. 2011 17:48:32
Message:
Et moi qui était déjà reparti à l'Urba.......c'est que cela devient interessant.......je sens que même Angie va arriver !
Méditons! Méditons !
Il y a là tous les ingrédients pour de belles soirées romantiques au milieu d'une........ jouissance exclusive.
Auteur de la réponse: etc
Répondu le: 04 juil. 2011 17:54:33
Message:
ribouldingue,
chez monsieur le notaire, vous ne signez pas pour un "morceau" de lot mais pour un lot entier qui porte un numéro !
...
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 04 juil. 2011 18:04:25
Message:
Oups, la, j'arrête de jouir...
C'est comme quand j'étais gamin (c'est a dire hier) quand ma mère me disait: tu va finir ton lolot, et entièrement s'il te plait.
Il parait que le lui faisais... mon numéro.
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 04 juil. 2011 18:09:40
Message:
ribouldingue,
chez monsieur le notaire, vous ne signez pas pour un "morceau" de lot mais pour un lot entier qui porte un numéro !
...
Cette discussion n'a pas de sens.
Pour Emmanuel, peut-etre plutot l'article 8:
Auteur de la réponse: filomat
Répondu le: 04 juil. 2011 18:10:51
Message:
Relisons nos classiques (décret de 1967):
• Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 - art. 3 JORF 17 février 1995
Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat ou soit par l’avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
Hélas il ne suffit pas de lire ... Il faut ensuite "réfléchir", ce qui n'est pas facile !
L'article 20 de la loi de 1965 est relatif à la vente d'un lot :
• Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 3° JORF 14 décembre 2000
Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.
Je reconnais que nous ne sommes pas beaucoup plus avancés !
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 04 juil. 2011 18:57:02
Message:
ribouldingue, nous sommes d'accord : le règlement ne peut a priori pas interdire, ni même l'AG pour ce type de situation car on aurait abus de majorité... (il existe en cas où l'interdiction de diviser a été validée par le juge, en raison du standing de la "résidence" fondé sur la surface importante des appartements !).
mais ne pas interdire ladite cession ne signifie pas que l'opération de cession ne doive pas être nécessairement accompagnée d'une décision d'AG, non pas donc pour la cession elle même mais pour ses effets en matière de RdC et d'EDD.
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 04 juil. 2011 19:07:59
Message:
.. ce que j'ai dit, et écrit... Il s'agit d'un enregistrement, pas d'une autorisation.
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 04 juil. 2011 19:55:47
Message:
gedehem :
(j'ai vu des EDD pré-rédigés par des avocats depuis leur bureau : un petit bonheur, parfois ! Juridiquement en béton, pratiquement en papier et judiciairement en cendre tant les aberrations peuvent s'avérer nombreuses...)"
Vous pensez convaincre les Uinautes avec de tels argumenst.
Ou sont les textes , gedehem !!!!
Le 'j'ai vu des EDD !!! " n'a rien de juridique !!! vous critiquez les propos sans arguments juridiques, alors que vous n'avez jamais avancé un texte de loi prouvant que des copropriétaires pouvaient céder un droit d'usage exclusif sur des apries commuens appartant à TOUS les copros.
VOus avez raison, on tourne en rond !!!
Un jardin à usagge privatif, exclusif, ... n'est pas un lot de copropriété !!! IL ne peut pas être séparé du lot de copropriété auxquel il est rataché. C'est le seul texte avancé sur ce post, c'est une cass !!!!!
gedehem :
Et alors ??? rien n'indique ici que ce droit peut être céder seul, en le détachant du lot de coprorpiété. De plus, l'accord de l'AG est obligatoire pour tout travaux touchant une telle partie commune. D'ou sort ce principe ??? de quels textes ??
filomat : vos articles présentés ne concernat pas un droit d'usage exclusif de parties communes, mais de cession de lot de copropriété.
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 04 juil. 2011 20:21:52
Message:
philippe388, comme souvent, votre emportement vous aveugle !
l'auteur que vous citez n'est pas Gédehem et je revendique la paternité des propos critiqués.
souffrez que d'autres que vous aient des expériences et de l'expérience -JMLU, une fois encore, pas de commentaires!-
pour ma part, quand j'achète, que je vends ou que j'assiste un professionnel dans le cadre d'une opération, j'aime savoir précisément ce qui est en jeu, et quel est l'objet précis de la transaction.
de votre coté, continuez allègrement à mélanger lots et parties communes réparties si cela vous convainc, à affirmer que par défaut des textes la vente d'un droit de jouissance est proscrit et n'est pas détachable du lot auquel il est attaché primitivement... les lecteurs feront le tri, ne vous inquiétez pas
Auteur de la réponse: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 04 juil. 2011 20:27:25
Message:
Il n'est pas si fréquent d'avoir un si bon sujet....
Parôle de "praticien"!
Les idées, les propositions sont différentes........et bien , cela a le mérite de nous pousser à continuer la réflexion, la recherche.......dans un esprit empli de calme, d'humour, de respect du sujet et des personnes en ces temps de vacances où les lucioles nous font réver !
Paix sur la terre aux "copropriétaires" passionnés, non?
En attendant, j'ai fait "remonter" le sujet......à "qui de droit".......et peu importe qui a raison, l'essentiel , me semble-t-il restant de progresser vers une bonne compréhension de cette question ......que l'on rencontre aussi au "quotidien "!
Bonne soirée.
JML
Auteur de la réponse: etc
Répondu le: 04 juil. 2011 21:00:04
Message:
ribouldingue:
Un copropriétaire peut vendre une partie de son lot (1). Il y a des jurisprudence
La loi ne dit rien de particulier sur la vente de ses droits de jouissances sur des parties communes, atachés a son lot.
On peut donc imaginer que légalement rien n'interdit que le coproriétaire vende son droit de jouissance.
Tant que cela ne nuit pas a la destination du syndicat personne ne peut l'en empêcher.(2)
(1) Etc :
Vous pouvez diviser votre lot en plusieurs lots, puis vendre chacun de ces lots.
Quelles sont ces jurisprudentes ?
(2) interprétation personnelle, en tout cas pas celle des juges.
Ribouldingue :
Techniquement, EVIDEMMENT qu'il doit créer un lot (4) et demander l'avalisation (et non pas la permission) de modifier a ses frais le RdC mais le syndicat n'a pas le droit de lui refuser. (5)
(3) Etc :
(4) Là , vous commenciez à sembler comprendre, et n’aviez pas à aller chercher autre chose…
(5) …Là vous esquivez et parler d’autre chose !
Qui avant vous a parlé de « permission » et de refus du syndicat ?
ribouldingue:
Cette discussion n'a pas de sens.
(6) « ni de division de lot » : merci de ne pas rajouter des choses que les autres n’ont pas dites.
Morceaux : Non / division d’un lot en plusieurs lots : Oui (de même que réunion de plusieurs lots en un lot).
Ribouldingue,
Je suis désolé mais excusez-moi de vous demander pardon d’avoir apporté une simple précision (« Vous pouvez diviser votre lot en plusieurs lots, puis vendre chacun de ces lots ») à ce que vous disiez.
Celle-ci ne vaut pas la peine que vous preniez la mouche et vous mettiez à citer des textes et jurisprudentes à tort et à travers et de partir dans d’autres directions pour prouver je ne sais quoi.
De cette manière vous faites effectivement perdre le sens de toute discussion
(djeust faure ze feun : …)
… outre-manche, on vous dirait « get a grip man ! ».
Emmanuel Wormser:
mais ne pas interdire ladite cession ne signifie pas que l'opération de cession ne doive pas être nécessairement accompagnée d'une décision d'AG, non pas donc pour la cession elle même mais pour ses effets en matière de RdC et d'EDD. (7)
(7) Ce n’est pas la peine de jouer le jeu de ribouldingue qui est parti tout seul dans cette autre question que personne n’a jamais contesté pour ne l’avoir jamais soulevée avant lui dans ce sujet.
...
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 04 juil. 2011 21:26:42
Message:
(2) interprétation personnelle, en tout cas pas celle des juges.
...
certes la gymnastique des AG sera plus complexe, mais pourquoi pas ?
Auteur de la réponse: filomat
Répondu le: 04 juil. 2011 22:53:31
Message:
filomat : vos articles présentés ne concernat pas un droit d'usage exclusif de parties communes, mais de cession de lot de copropriété.
Merci Philippe388, je ne faisais pas la différence en effet.
l'article 6 du décret : "Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui ..."
parle d'un droit d'usage constitué sur un lot. Le droit d'usage exclusif du jardin "privatif" n'est donc pas constitué sur le lot de copropriété ?
Je suppose que le droit d'usage exclusif sur un parking en parties communes doit se transférer entre copropriétaires de la même manière que celui des jardins ... ou l'inverse ?
Ce sont peut-être deux problèmes analogues : "droit d'usage exclusif sur une partie des parties communes, droit 'attaché' à un lot"... ou à un autre quand (si?) le transfert est possible.
ps : j'ai retrouvé ce que j'avais lu à propos des parkings
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 20
Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.
Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.
mais cela semble différent des jardins.
Auteur de la réponse: Testan
Répondu le: 04 juil. 2011 23:22:08
Message:
Bonjour,
L'article 6 du Décret apporte un éclairage important. En effet :
"Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'ususfruit, de nue propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic..."
Le premier point est que le transfert de propriété "d'une fraction de lot" est possible. On peut transférer la propriété d'un lot entier ou d'une fraction de ce lot.
Le second point qui se déduit de manière directe est la suivante : Si on doit le notifier, sans délai, au syndic, cela veut dire qu'il n'était pas censé le savoir avant, cela veut dire que l'opération de transfert de la propriété de cette fraction de lot s'est passée hors l'assemblée générale.
On peut donc en déduire simplement ceci. Quand on vend un lot, ça ne se décide pas en assemblée générale. On va chez le notaire et c'est tout. Et le syndic en est informé après. L'article du décret ne fait pas de différence pour la vente d'un lot entier ou pour une fraction de lot.
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 04 juil. 2011 23:24:48
Message:
attention, il s'agit là de lots de parking, pas de parties communes à usage privatif de parking...
Auteur de la réponse: filomat
Répondu le: 04 juil. 2011 23:34:40
Message:
attention, il s'agit là de lots de parking, pas de parties communes à usage privatif de parking...
En effet, je suppose que le cas de parties communes à usage privatif de parkings doit exister aussi et les problèmes de transfert devraient se poser plus fréquemment que pour les jardins en parties communes attenantes à un lot, donc nous aurions peut-être plus de chances de trouver des exemples dans le cas des parkings.
ps :"euréka"
http://www.actioncoproprietaires.or...d=6482#c6567
•Le droit de jouissance temporaire
Il prévoit un droit personnel et précaire profitant à un copropriétaire. Par exemple, l’assemblée générale qui consent une autorisation de stationnement dans une cour commune. Ce droit d’usage non perpétuel est susceptible de révocation car il ne constitue qu’une simple tolérance.
En effet, il prend normalement fin avec la vente du lot, mais également si les actes qui accordent le droit de jouissance prévoient le retrait de l’autorisation en cas de survenance d’un événement précis ou sur décision du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, l’assemblée générale peut révoquer l’autorisation de stationnement accordée à un copropriétaire en procédant à une application pure et simple du règlement de copropriété qui prévoit que la destination normale d’une cour commune est à usage de passage et non de parking.
•Le droit de jouissance perpétuel
Il n’est pas attaché à la personne du copropriétaire mais au lot lui-même dont il constitue un accessoire. Il est créé par une clause du règlement de copropriété ou par une décision d’assemblée générale statuant à la double majorité de l’article 26 ou à l’unanimité s’il y a atteinte à la destination de l’immeuble.
Ainsi, la cour ou le jardin faisant l’objet de ce droit ne peut être loué ou vendu séparément du lot auquel il est attaché. En outre, ce droit d’usage ne peut prendre fin que par une renonciation expresse du copropriétaire du lot et l’assemblée générale ne peut y mettre un terme.
Merci à Emmanuel Wormser qui m'a permis de poser la "bonne" question à notre ami google !
Philippe388 avait bien raison, le droit d'usage du jardin ne peut pas être vendu sinon avec le lot tout entier.
Même Serge Diébolt y perd son latin !
http://sos-net.eu.org/copropriete/1/1-2-12.htm
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 05 juil. 2011 00:00:39
Message:
Cela devient de plus en plus "prise de tête" ce sujet... mais en fait restons simple et pratique.
1 - Le bénéficiaire d'un droit de jouissance privative d'une partie commune à des "droits" sur cette partie, mais aussi des devoirs et obligations...
2 - Il est semble-t-il tout à fait normal et "sain" que le syndicat de copropriétaires puisse savoir qui est "responsable" de ce qui est construit, détruit, dégradé, mal entretenu, planté etc... sur cette partie commune... et donc de savoir qui est son réel titulaire.
3 - l'EDD, même s'il a été rédigé comme "un pied"... peut toutefois être précisé lorsqu'il il a échange de parties communes à usage privatif ultériurement à la création de la copropriété.
J'en reviens à ce qui a été écrite par Gédéhem le 02 juil. 2011 : 15:21:17
Un droit de jouissance exclusif entre dans le patrimoine de son bénéficiaire, à perpétuité, droit cessible, monayable, qui tombe sur la tête des héritiers, pour sa totalité ... ou pour une fraction.
"Une petite partie de ce terrain attachée au lot de mon voisin ne lui est de presque aucune utilité et à moi elle me servirait beaucoup plus."
Il conviendrait de faire un rélevé (géometre ...ou d'un commun accord) afin de délimiter physiquement la "petite partie" concernée.
Un plan établi par les 2 parties, signé conforme par eux suffit afin d'être annexé à l'acte. Car il faudra passer par un notaire afin de faire enregistrer cette modification, pour l'un comme pour l'autre.
L'autre question est celle des tantièmes, du moins si des tantièmes en sus ont été affectés aux lots en raison de ce bénéfice d'un droit de jouissance. (car il n'y a pas de tantième sur la partie commune grevée d'un droit de jouissance).
Comme les lots de Testan et de son voisin sont tous 2 bénéficiaires d'un droit de jouissance, je ne pense pas que la "petite partie" en question change quoi que ce soit ...
A voir entre eux.
PS pour Philippe, ceci dit sans polémique ou critique : il est évident que vous ignorez tout de ce qu'est un "droit de jouissance exclusif", ici droit réel, ici sur un terrain/jardin, que le titulaire du droit peut vendre à son voisin quand bien même le sol serait "partie commune", vente du "droit de jouissance/usage de surface" qui ne regarde pas le sydicat !
On peut acheter un droit de jouissance sur un terrain sans acheter un "lot", le RDC pouvant toutefois limiter ce droit de vendre aux seuls propriétaires de lots.
Renseignez-vous avant d'intervenir !
"Ben", c'est pas si simple en fait... et il serait "heureux" de le reconnaître. Il y a déjà eu 3 pages depuis cette affirmation.
Le syndicat, s'il n'a pas, a priori et sauf cas particulier, son mot à dire sur cet "échange" de parties communes à usage privatif, doit pour le moins en être informé pour savoir qui est responsable de quoi. Non ????
Car, sauf à ce que Testan nous insère un plan de ce qu'il considère comme :
"Dans une copropriété, mon voisin et moi avons chacun une portion de terrain à usage privatif attachée à notre lot. Une petite partie de ce terrain attachée au lot de mon voisin ne lui est de presque aucune utilité et à moi elle me servirait beaucoup plus."
Ce type de parties communes à usage privatif se situe souvent en terrasse ou en limite frontale de partie privative, sauf à ce que la question posée par Testan concerne non un immeuble, mais une copropriété "horizontale" mais là , si c'est le cas, j'ai du "râter un épisode"... désolé...
Auteur de la réponse: Testan
Répondu le: 05 juil. 2011 00:17:26
Message:
Le Décret dit qu'une fraction de lot peut être vendue séparément du lot et dit dans quelle conditions cela doit être fait : Directement chez le notaire suivi de l'information du Syndic.
Le Décret ne dit pas quel type de fraction de lot peut être vendu. Et il doit certainement exister des fractions qui peuvent être vendues séparément et d'autres pas. La jurisprudence citée par etc nous éclaire sur le sujet :
etc
"Pour info :
(Litec 2009)
94) Vente~-Location. Le titulaire- d'un droit de jouissance exclusive sur les parties communes dispose de ce droit comme du reste de son lot: ille vend, le loue, etc. : en réalité, c'est d'ailleurs le lot qui est vendu, loué, hypothéqué, etc., parce que ses différentes composantes sont inséparables. Il a été jugé en ce sens que le titulaire de la jouissance privative d'un jardin ne pouvait pas vendre son lot à une personne et la jouissance du jardin à une autre (Cass. 3e civ., 4 janv. 1990: Revue Administrer oct. 1990,p. 50. - CA Aix, 4 mars 1975 :JCP 75, II, 18059, note Guillot. Lorsque le droit de jouissance exclusive constitue l'accessoire de la partie privative d'un lot, il reste attaché au lot qui en bénéficie et ne peut être cédé au profit de quiconque (CA Paris, 236 ch., 16 févr. 2006)"
Il apparaît à la lecture de cette jurisprudence importante que "Lorsque le droit de jouissance exclusive constitue l'accessoire de la partie privative d'un lot", il ne peut pas être cédé séparément du lot. Mais, le simple emploi du mot "lorsque" veut bien dire que ce n'est pas toujours le cas, sinon, il serait écrit "le droit d'usage exclusif constituant l'accessoire...". Si c'est uniquement "lorsque" il constitue l'accessoire de la partie privative qu'il ne peut être vendu séparément, cela veut dire qu'il peut ne pas constituer l'accessoire de la partie privative et dans ce cas, selon le Décret, qu'il peut être vendu séparément.
Cela rejoint l'analyse de Gédehem qui parlait de petites parties et qui faisait donc, à juste titre, une différence avec la totalité. La totalité du droit de jouissance doit généralement constituer l'accessoire de la partie privative, sans laquelle l'utilisation de la partie privative se trouve compromise. Ce n'est pas toujours vrai non plus, certains droits d'usage exclusifs pouvant parfaitement être détachés du lot sans compromettre l'usage de celui-ci.
Je pense donc que l'analyse globale donne le résultat suivant :
Si la partie de droit d'usage exclusif que deux copropriétaires veulent s'échanger, ne constitue pas l'accessoire de la partie privative de l'un, cet échange se fait simplement par transfert de propriété, chez le notaire, suivi de l'information du syndic.
Si cette partie constitue l'accessoire de la partie privative, elle ne peut être vendue séparément.
Quand à savoir si elle constitue ou non l'accessoire, ce pourrait être à l'appréciation des parties à l'échange avec la sanction du juge. Sur plainte de qui ? (question sans réponse).
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 05 juil. 2011 07:51:05
Message:
Il semble que le notaire refusera quand même, n'ayant pas la défintiion des tantièmes de la part du syndicat.
Auteur de la réponse: filomat
Répondu le: 05 juil. 2011 08:47:42
Message:
Si je regarde le début de la loi de 1965 !
Article 2
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
-... etc....
Dans le silence ou la contradiction des titres (voir le règlement de copropriété) les jardins réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé (celui du lot associé au jardin) sont considérés comme parties privatives... et à ce titre la possibilité est laissée au propriétaire du lot de céder en tout ou partie ce droit d'usage ... à qui bon lui semble ... pas seulement à son voisin ... à un maraîcher, à des campeurs .... Le règlement de copropriété prévoit obligatoirement certaines restrictions.... par exemple que le droit d'usage exclusif des jardins ne peut être rétrocédé qu'entre les copropriétaires ... et alors leur utilité n'est plus exclusive et ils restent parties communes.
C'est au règlement de copropriété de régler le cas des jardins privatifs, mais dans le silence ils sont (seraient) parties privatives dès lors qu'ils font l'objet d'un droit d'usage exclusif.
Si le règlement de copropriété prévoit des restrictions d'usage , par exemple type de plantations, cordes à linge etc... afin de contribuer à l'harmonie de l'ensemble immobilier, l'utilité de ces jardins devient collective et ils restent parties communes : On ne peut les vendre qu'avec le lot tout entier.
L'usage est exclusif mais non l'utilité : comme la loi dit que si l'usage ou l'utilité ne sont pas exclusifs la partie en question est commune il ne suffit pas que l'usage soit exclusif pour que la partie soit privative.
Finalement, le droit : C'est des mathématiques ?
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 05 juil. 2011 09:07:13
Message:
euh... a priori les jardins sont nécessaires parties communes car le sol est fondamentalement propriété commune. seul l'usage peut être privatif.
c'est l'une des difficultés, d'ailleurs, rencontrées pour définir des lots de parking : on passe alors par l'artifice du revêtement goudronné.
Auteur de la réponse: filomat
Répondu le: 05 juil. 2011 09:22:13
Message:
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
- le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Toujours "dans le silence ou la contradiction des titres" le droit d'affouiller le sol des jardins est considéré comme accessoire aux parties communes... Rien n'empêcherait un règlement de copropriété de laisser la possibilité à chaque bénéficiaire de jardin privatif d'y creuser un puits ... de pétrole ou de gaz de schistes !
Le droit d'usage exclusif du jardin ne comprend donc pas celui d'affouiller le sol ... seulement celui de tondre la pelouse ... en effet comme celui de peindre le revêtement goudronné dans les parkings.
Petit à petit cela s'éclaire, mais Testan a vraiment fourni un "casse tête" au forum !
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 05 juil. 2011 09:48:03
Message:
emmanuel wormser :
certes la gymnastique des AG sera plus complexe, mais pourquoi pas ?
L'AG peut statuer sur la destination des parties communes, mais quand la jouissance d'un jardin qui appartient à tous les copros, car parties communes, est attachée depuis la création du RDC et de l'EDD, une cass. nous dit qu'il ne peut être cédé au profit de quiconque !!
Filomat : ne cherchez pas trop, tous vos exemples sont hors sujet. On ne parle pas ici de lots de copropriétés mais d'un droit de jouissance exclusif d'un jardin clos. (cela est bien différent d'un parking)
A cet instant du match : une cassation qui nous dit qu'il est impossible de céder cette jouissance, et pas de texte de l'autre coté, pas de jurisprudences, pas de cass;
94) Vente~-Location. Le titulaire- d'un droit de jouissance exclusive sur les parties communes dispose de ce droit comme du reste de son lot: ille vend, le loue, etc. : en réalité, c'est d'ailleurs le lot qui est vendu, loué, hypothéqué, etc., parce que ses différentes composantes sont inséparables. Il a été jugé en ce sens que le titulaire de la jouissance privative d'un jardin ne pouvait pas vendre son lot à une personne et la jouissance du jardin à une autre (Cass. 3e civ., 4 janv. 1990: Revue Administrer oct. 1990,p. 50. - CA Aix, 4 mars 1975 :JCP 75, II, 18059, note Guillot. Lorsque le droit de jouissance exclusive constitue l'accessoire de la partie privative d'un lot, il reste attaché au lot qui en bénéficie et ne peut être cédé au profit de quiconque (CA Paris, 236 ch., 16 févr. 2006)"
Pas possible 1 = possible 0 !!!
Ce qui semble à peu près sur, c'est que cela regarde le SDC car un jardin à jouissance parivative est une partie commune du SDC, Testan et son voisin ne peuvent pas se débrouiller tout les deux, n'étant pas propriétaire de ces jardins. On ne peut pas vendre ce qui ne vous appartient pas !!! en copropriété seuls les lots dont identifiés comme tels dans le RDC avec des tantièmes.
Un droit d'usage ou de jouissance n'est pas un lot de copropriété; la loi le dit, des jurisprudences et cass. auusi.
Nouvelle question : est-ce que l'AG peut juridiquement modifier cette jouissance ??
En copropriété, le sol n'appartient pas au copropriétaire du lot, mais à tous les copros, c'est une partie commune.
Testan : le droit de jouissance exclusif de votre jardin est attachée à votre lot comme le jardin de votre voisin.
Lorsque le droit de jouissance exclusive constitue l'accessoire de la partie privative d'un lot",
C'est bien votre cas, que cela une partie ou la totalité de cette jouissance, vous ne pouvez la céder.
Vérifier ce que dit votre RDC :
1. un pavillon, un appartement lot numéro 24
2. un garage lot numéro 37
3. annexes : XXXXXXXXX
AVEC la jouissance privative d'un jardin
ET les 3600/100 000 èmes des parties communes générales.
Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 05 juil. 2011 10:00:15
Message:
Si le sujet est effectivement interessant, la lecture des chemins de traverses l'est tout autant ....
S'agissant du droit de jouissance sur une partie commune, parler de "fraction de lot" (de copropriété), par exemple ....
Ou encore du droit d'affouiller ou de construire, qui est accessoire aux parties communes ......
En attendant qu'on en arrive au creusement de la piscine ou à l'édification d'un gratte ciel sur la "petite partie" du droit de surface que le voisin de Testan est prêt à lui céder, constructions qui ne sauraient tarder vers la 5° ou 6° page du présent sujet pour les reprocher à Testan, je m'en vais voir si mes palétuviers ont encore quelques fleurs ....
Auteur de la réponse: andre78fr
Répondu le: 05 juil. 2011 10:46:49
Message:
Bonjour,
Sur la pointe des pieds... j'ose une intrusion dans ce grand débat qui a pris d'étrange proportions pour une suggestion on va dire pragmatique !
Si j'ai bien compris, Testan souhaite simplement profiter d'un bout de jardin dont la jouissance est associée au lot du voisin... N'est-il pas possible de soumettre à l'AG une résolution qui laisserait de côté les considérations de propriété pour une approche matérielle, quelque chose comme "M. X et M. Y demandent l'autorisation du syndicat pour déplacer la clôture entre leurs deux terrains...".
Voir même proposer une remise en l'état si l'un des deux copropriétaires venait à vendre son lot... ou bien reporter à ce moment (dans n années) cette épineuse question de cession qui a déjà fait couler tellement d'encre....
Enfin bon, juste une idée lancée sur la pelouse ;-)
André
Auteur de la réponse: filomat
Répondu le: 05 juil. 2011 15:09:59
Message:
Cela ressemble à une fin de repas d'anniversaire quand le petit frère n'a plus faim et que l'ainé demande s'il peut manger sa part ... Quelquefois la maman répond oui ... Quelquefois non ... Quelquefois "faites comme vous voulez" ... Mais en général si elle a coupé une part pour chacun c'est qu'elle avait ses raisons !
L'assemblée générale est la maman des copropriétaires !
Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 05 juil. 2011 15:14:25
Message:
Pour déplacer une cloture encore faut-il qu'il y ait une cloture !!! 
Depuis le départ, ou pas loin), chacun se lovre à des suppositions alors même que manquent des précisions sur ce que sont ces jardins, leurs éventuelles limites précisées sur les actes, un plan, un descriptif, voire des clotures ou mieux un bornage.
In est même parti dans des dérives amusantes, type référence au droit de construire, d'affouiler, droit accessoire aux parties communes, alors que nous sommes sur un "simple" droit de jouissance du un terrain/jardin, et que personne n'a l'intention de faire une piscine ou de construire quoi que ce soit !
Faute de données plus précises, on est contraints d'en rester aux principes.
S'agissant d'un droit de jouissance sur une surface, il est réel, perpétuel, et à ce titre entre dans le patrimoine de son titulaire. Lequel peut en disposer librement, ici dans les limites/restrictions du RDC.
D'autre part, le proprio A cédant d'une fraction de son droit au profit su proprio B n'a pas du tout, mais alors pas du tout, l'intention de se retirer la totalité de son droit de jouissance sur ce jardin, ayant bien l'intention d'y prendre l'apéro sans y être ennuyé par les voisins, dont ce proprio B, sans même que ses enfants ne puissent plus jouer au foot dans ce grand espace dont il jouit et jouira aussi longtemps qu'il pourra !
Les arrets cités en référence n'ont sur ce point aucun lien avec la présente affaire : ils traitent de cas où le propriétaire se retire en totalité le droit de jouissance, droit pourtant indivisible par acte d'un lot de copropriété.
Dans l'affaire de Testan il n'est pas du tout question de cela : le droit de jouissance attaché au lot pour ce jardin reste et restera !
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 05 juil. 2011 15:24:11
Message:
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Pour déplacer une cloture encore faut-il qu'il y ait une cloture !!!
Depuis le départ, ou pas loin), chacun se lovre à des suppositions alors même que manquent des précisions sur ce que sont ces jardins, leurs éventuelles limites précisées sur les actes, un plan, un descriptif, voire des clotures ou mieux un bornage.
In est même parti dans des dérives amusantes, type référence au droit de construire, d'affouiler, droit accessoire aux parties communes, alors que nous sommes sur un "simple" droit de jouissance du un terrain/jardin, et que personne n'a l'intention de faire une piscine ou de construire quoi que ce soit !
Faute de données plus précises, on est contraints d'en rester aux principes.
S'agissant d'un droit de jouissance sur une surface, il est réel, perpétuel, et à ce titre entre dans le patrimoine de son titulaire. Lequel peut en disposer librement, ici dans les limites/restrictions du RDC.
D'autre part, le proprio A cédant d'une fraction de son droit au profit su proprio B n'a pas du tout, mais alors pas du tout, l'intention de se retirer la totalité de son droit de jouissance sur ce jardin, ayant bien l'intention d'y prendre l'apéro sans y être ennuyé par les voisins, dont ce proprio B, sans même que ses enfants ne puissent plus jouer au foot dans ce grand espace dont il jouit et jouira aussi longtemps qu'il pourra !
Les arrets cités en référence n'ont sur ce point aucun lien avec la présente affaire : ils traitent de cas où le propriétaire se retire en totalité le droit de jouissance, droit pourtant indivisible par acte d'un lot de copropriété.
Dans l'affaire de Testan il n'est pas du tout question de cela : le droit de jouissance attaché au lot pour ce jardin reste et restera !
On en revient donc à l'accord verbal entre les parties, ou même écrit et devant notaire, mais qui ne produit aucun effet vis à vis du syndicat. Du style, je te prête l'usage de telle surface, mais en reste totalement responsable de son utilisation dans la cadre du RC vis à vis du syndicat...
Donc il ne peut y avoir notion "d'achat" telle que le suggère Testan dans son post initial.
Et donc sa question n'a pas de réponse franche, claire, nette et juridiquement applicable et incontestable.
Mais je suis éventuellement dans l'erreur, corrigez-moi svp
Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 05 juil. 2011 15:45:10
Message:
Achat, vente, location, don, peu importe ici, faute de précision !
Le droit de jouissance dont il s'agit est-il "officiellement" défini, une surface précisée, des limites fixées, des "frontières" incontestables mentionnées aux actes, donc opposables à tous ??
Nous n'en savons rien !
Concernant D.art.6, il y est question du "transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction d'un lot...."
Le droit de jouissance d'un jardin pris sur les "parties communes" n'est pas "lot de copropriété", qui plus est le titulaire du droit n'est pas "propriétaire" de ce jardin dans le sens donné dans cet art.6.
Concernant la "liste des copropriétaire" et donc les voix dont disposent ces 2 copropriétaires A et B (c'est de cela dont il s'agit par cet art.6, en part.al.2) , rien n'est modifié : il n'y a pas mutation de lot, personne de modifie ses titres.
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 05 juil. 2011 16:04:57
Message:
quelboulot :
quelboulot : le seul texte proposé est celui-ci :
94) Vente~-Location. Le titulaire- d'un droit de jouissance exclusive sur les parties communes dispose de ce droit comme du reste de son lot: ille vend, le loue, etc. : en réalité, c'est d'ailleurs le lot qui est vendu, loué, hypothéqué, etc., parce que ses différentes composantes sont inséparables. Il a été jugé en ce sens que le titulaire de la jouissance privative d'un jardin ne pouvait pas vendre son lot à une personne et la jouissance du jardin à une autre (Cass. 3e civ., 4 janv. 1990: Revue Administrer oct. 1990,p. 50. - CA Aix, 4 mars 1975 :JCP 75, II, 18059, note Guillot. Lorsque le droit de jouissance exclusive constitue l'accessoire de la partie privative d'un lot, il reste attaché au lot qui en bénéficie et ne peut être cédé au profit de quiconque (CA Paris, 236 ch., 16 févr. 2006)"
Aucun autre texte sur une cession de ce droit de jouissance exclusive d'un jardin, partie commune du SDC.
Je n'ai rien trouvé sur le net, et apparement aucun autre intervenant !!!!!
JPM n'a pas l'air d'être présent près de son ordinateur, mais il propose ceci :
Cour d’appel d’Aix-en-Provence (4e chambre civile D) 17-11-2005
N° de pourvoi : 06-13264
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu’ayant relevé que le règlement de copropriété attribuait la jouissance exclusive de la cour ou jardin, partie commune, à l’appartement du premier étage et qu’aucun des actes établis depuis lors n’avait expressément modifié ces dispositions, et constaté que la partie du règlement de copropriété relative à l’attribution de la jouissance exclusive de cette partie commune à l’appartement du premier étage était annexée à l’acte de vente de Mme X..., la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit sans dénaturation qu’en sa qualité de propriétaire de l’appartement du premier étage Mme X... bénéficiait de la jouissance exclusive de la cour ou jardin que M. Y... n’avait pu acquérir, en l’absence de juste titre, par prescription ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Y... et les époux Z... aux dépens ;
Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y... et des époux Z... ;
Commentaires
Dans cette affaire, l’existence du droit de jouissance exclusif d’une partie commune (cour ou jardin), avait été omise dans la description du bien vendu.
Mais cette mention figurait dans le règlement de copropriété dont un extrait avait été annexé à l’acte.
La Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’Aix d’avoir rejeté les prétentions d’autres copropriétaires qui se prévalaient de la prescription acquisitive sans juste titre et même contre leur titre puisque le règlement de copropriété est commun à tous les copropriétaires.
et cela :
Jouissance exclusive d’une partie commune
Mention omise dans l’acte de vente
Mention dans le règlement de copropriété annexé à l’acte
Exception de prescription acquisitive d’un tiers possesseur (non)
Cassation civile 3e 4 juillet 2007 Rejet
Cour d’appel d’Aix-en-Provence (4e chambre civile D) 17-11-2005
N° de pourvoi : 06-13264
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu’ayant relevé que le règlement de copropriété attribuait la jouissance exclusive de la cour ou jardin, partie commune, à l’appartement du premier étage et qu’aucun des actes établis depuis lors n’avait expressément modifié ces dispositions, et constaté que la partie du règlement de copropriété relative à l’attribution de la jouissance exclusive de cette partie commune à l’appartement du premier étage était annexée à l’acte de vente de Mme X..., la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit sans dénaturation qu’en sa qualité de propriétaire de l’appartement du premier étage Mme X... bénéficiait de la jouissance exclusive de la cour ou jardin que M. Y... n’avait pu acquérir, en l’absence de juste titre, par prescription ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Y... et les époux Z... aux dépens ;
Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y... et des époux Z... ;
Commentaires
Dans cette affaire, l’existence du droit de jouissance exclusif d’une partie commune (cour ou jardin), avait été omise dans la description du bien vendu.
Mais cette mention figurait dans le règlement de copropriété dont un extrait avait été annexé à l’acte.
La Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’Aix d’avoir rejeté les prétentions d’autres copropriétaires qui se prévalaient de la prescription acquisitive sans juste titre et même contre leur titre puisque le règlement de copropriété est commun à tous les copropriétaires
Ce qui fait pencher plutot la balance qu'un droit de jouissance exclusive attaché au lot est indissociable du lot.
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 05 juil. 2011 16:29:27
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87 Posté - 05 juil. 2011 : 15:45:10
Achat, vente, location, don, peu importe ici, faute de précision !
Votre "raccourci" Gédehem est saisissant car IL IMPORTE, ou du moins IL IMPORTAIT pour Testan dans sa question posée "d'acheter cette partie"
Je lui ai donc proposé de lui "acheter" cette partie, c'est à dire de faire en sorte, contre dédommagement pour lui, que cette partie devienne à l'usage exclusif de mon lot
C'est tout de même vous qui avez écrit le 02 juil. 2011 : 15:21:17:
"Il conviendrait de faire un rélevé (géometre ...ou d'un commun accord) afin de délimiter physiquement la "petite partie" concernée.
Un plan établi par les 2 parties, signé conforme par eux suffit afin d'être annexé à l'acte. Car il faudra passer par un notaire afin de faire enregistrer cette modification, pour l'un comme pour l'autre"
Or, il ne peut y avoir d'acte en la matière !!!!
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 05 juil. 2011 17:43:36
Message:
gedehem :
Le droit de jouissance restera pour TESTAN mais sur une parties plus grandes des parties communes, et pour son voisin sur une parties plus petites !!!
La question n'est pas là du tout. Ce droit de jouissance ne peut pas être cédé au profit de quiconque !!! que faites vous de cette cass. ????
Testan :
Testan et son voisin ne peuvent pas bricoler entre eux des parties communes de copropriété.
Testan voulait également dédommager son voisin.
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 05 juil. 2011 18:24:10
Message:
La question n'est pas là du tout. Ce droit de jouissance ne peut pas être cédé au profit de quiconque !!! que faites vous de cette cass. ????
Auteur de la réponse: Testan
Répondu le: 05 juil. 2011 22:41:55
Message:
Philippe388,
Les textes que vous citez disent le contraire de vos affirmations. Vous citez en premier lieu l'analyse du Litec :
"Litec 2009)
94) Vente~-Location. Le titulaire- d'un droit de jouissance exclusive sur les parties communes dispose de ce droit comme du reste de son lot: ille vend, le loue, etc. : en réalité, c'est d'ailleurs le lot qui est vendu, loué, hypothéqué, etc., parce que ses différentes composantes sont inséparables. Il a été jugé en ce sens que le titulaire de la jouissance privative d'un jardin ne pouvait pas vendre son lot à une personne et la jouissance du jardin à une autre (Cass. 3e civ., 4 janv. 1990: Revue Administrer oct. 1990,p. 50. - CA Aix, 4 mars 1975 :JCP 75, II, 18059, note Guillot. Lorsque le droit de jouissance exclusive constitue l'accessoire de la partie privative d'un lot, il reste attaché au lot qui en bénéficie et ne peut être cédé au profit de quiconque (CA Paris, 236 ch., 16 févr. 2006)"
Ici, le texte cité se décompose en deux parties. La première, l'analyse Litec d'un arrêt, puis l'extrait de cet arrêt supposé confirmer l'analyse.
Voici l'analyse Litec :
" Il a été jugé en ce sens que le titulaire de la jouissance privative d'un jardin ne pouvait pas vendre son lot à une personne et la jouissance du jardin à une autre (Cass. 3e civ., 4 janv. 1990: Revue Administrer oct. 1990,p. 50. - CA Aix, 4 mars 1975 :JCP 75, II, 18059, note Guillot"
Et l'extrait de l'arrêt (CA Paris, 236 ch., 16 févr. 2006):
"Lorsque le droit de jouissance exclusive constitue l'accessoire de la partie privative d'un lot, il reste attaché au lot qui en bénéficie et ne peut être cédé au profit de quiconque"
Il paraît qu'il y a ici une différence fondamentale. L'arrêt dit "lorsque le droit de jouissance exclusive constitue l'accessoire de la partie privative d'un lot". La compréhension élémentaire de la langue française et de la logique dit clairement que "lorsque" ce n'est pas le cas, la règle ne s'applique pas. Or, l'analyse Litec généralise l'interdiction de vente séparée à tous les cas, même "lorsque" le droit de jouissance ne constitue pas l'accessoire de la partie privative d'un lot. Je crois donc que c'est à chacun d'analyser les choses. L'analyse Litec ne fait pas la loi.
Le deuxième texte que vous citez vient de l'ordinateur de JPM et dit ceci :
"Cassation civile 3e 4 juillet 2007 Rejet
Cour d’appel d’Aix-en-Provence (4e chambre civile D) 17-11-2005
N° de pourvoi : 06-13264
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu’ayant relevé que le règlement de copropriété attribuait la jouissance exclusive de la cour ou jardin, partie commune, à l’appartement du premier étage et qu’aucun des actes établis depuis lors n’avait expressément modifié ces dispositions, et constaté que la partie du règlement de copropriété relative à l’attribution de la jouissance exclusive de cette partie commune à l’appartement du premier étage était annexée à l’acte de vente de Mme X..., la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit sans dénaturation qu’en sa qualité de propriétaire de l’appartement du premier étage Mme X... bénéficiait de la jouissance exclusive de la cour ou jardin que M. Y... n’avait pu acquérir, en l’absence de juste titre, par prescription ;"
La première phrase : "Attendu qu’ayant relevé que le règlement de copropriété attribuait la jouissance exclusive de la cour ou jardin, partie commune, à l’appartement du premier étage et qu’aucun des actes établis depuis lors n’avait expressément modifié ces dispositions dit aussi clairement, par le simple usage de la logique que des actes établis depuis lors auraient pu expressément avoir modifié ces dispositions. Donc que ces dispositions sont modifiables et non gravées dans le marbre comme vous le dites.
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 05 juil. 2011 23:48:37
Message:
TESTAN : rien de contradictoire dans les textes proposés.
Je cherche des textes qui vous autoriserait à vendre, céder, prêter, .....des parties communes à jouissance exclusive; mais tout ce que je trouve est contraire à vos souhaits, et personne d'autre sur ce post a pu proposer autre chose.
Vous n'avez pas répondu non plus sur ce que dit votre RDC sur votre lot de copropriété avec ses annexes attachées comme votre jardin.
Vous cherchez un mot qui vous donnerait raison, comme ce "lorsque", mais donnez nous le texte exact de votre RDC.
En tous les cas, vbotre jardin est une partie commune, donc chaise copropriétaire est en indivision. Vousne pouvez rien faire sans
accord de l'AG. Un jardin à jouissance exclusive ( et j'en ai un également, clos de clostrats, également partie communes, donc je connais ce problème !!!) n'est pas un lot de copropriété; il ne peut donc pas être vendu, il est attaché à votre lot, et la jurisprudence dit qu'il ne peut être cédé à quiconque !!!
Donnez des détails sur ce jardin, avec le texte EXACT du RDC. c'est important.
Auteur de la réponse: Testan
Répondu le: 06 juil. 2011 07:30:06
Message:
Je ne cherche aucun mot qui me donnerait raison. D'ailleurs mon premier post était une question : faut-il aller directement chez le notaire ou bien passer par l'AG ?
Quelle que soit la réponse, j'aurais eu raison de la poser puisque j'aurais eu la réponse.
Maintenant il est vrai que derrière ma question il y avait une affirmation que je n'ai pas proposée au débat puisque j'en étais certain. Cette affirmation était que ce transfert de droit d'usage était possible.
Le débat était très intéressant. J'ai eu un moment de doute et les analyses diverses, ainsi que celle des textes proposés m'ont ramené à la sérénité sur le sujet. Je suis donc maintenant parfaitement convaincu qu'il est possible de s'échanger entre copropriétaires des droits d'usage sur les parties communes, à partir du moment ou ces droit ne constituent pas l'accessoire de la partie privative à laquelle ils sont attachés.
J'explique ici quand même pourquoi je pense que cet échange doit se faire entre copropriétaires. Un droit d'usage n'est pas par lui-même un lot. Il est toujours attaché à un lot. Là où nos analyses divergent avec philippe388 est que je pense, et je ne suis pas le seul, qu'il peut se détacher de l'un pour se rattacher à un autre, à condition d'être toujours attaché à un lot, alors que philippe388 pense que le divorce entre le lot d'origine et le droit d'usage est impossible, que ce droit d'usage devra éventuellement passer une vie de misère, si tel est son destin, avec le lot à qui on l'a marié à l'origine.
Je suis donc maintenant convaincu d'avoir bien compris ce point. Et je remercie tous ceux qui ont participé à ce débat. Désolé si c'était un peu casse-tête. Si ça l'était, ça ne peut qu'avoir fait avancer les choses. La réponse à ma question d'origine est donc bien d'aller chez le notaire, de lui demander d'établir un acte attestant de l'échange et puis d'en informer le syndic.
Si ma conviction finale (après le débat) avait été qu'il fallait d'abord demander une autorisation de l'AG, cela ne m'aurait pas davantage contrarié, quoique... je développe plus loin pourquoi ça complique quand même les choses. Mais l'important est ici de savoir quoi faire, non pas de finir le débat en se disant qu'on avait raison depuis le début. Pourquoi discuter si on sait déjà tout ?
Philippe388, vous me demandez le texte exact de mon RDC. Je me demande en quoi cela pourrait changer votre analyse, puisque selon vous c'est impossible dans tous les cas. Mais je vous donne quand même ce texte :
Lot n° X:
- Une partie privative composée de .........
- Les XXX/XXXèmes des parties communes.
- le droit d'usage exclusif d'une portion de terrain, en couleur ...., sur le plan annexé.
Pour mon voisin :
Lot n° Y:
- Une partie privative composée de .........
- Les YYY/YYYèmes des parties communes.
- le droit d'usage exclusif d'une portion de terrain, en couleur ...., sur le plan annexé.
Pas plus compliqué que cela.
Il reste cependant un point qui me tracasse. Imaginons que j'arrive chez le notaire avec mon voisin et que le notaire me fasse des difficultés (cela pourrait arriver....) et exige une autorisation de l'AG. Nous avons bien entendu la solution de changer de notaire, en espérant ne pas tomber sur philippe388 ou alors de nous orienter vers une demande d'autorisation de l'AG. Ce qui, en fin de compte, serait normalement très simple, puisque les autres copropriétaires n'ont rien à faire de ce changement qui ne les affecte en aucune manière.
Le problème d'une demande d'autorisation de l'AG est le suivant : Une telle décision qui concerne la modification (...) du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne (...), l'usage (...) des parties communes, se prend, sauf erreur de ma part, à la double majorité de l'article 26. Or, dans notre copropriété, si je reprend les PV des dix dernières années, il n'est jamais arrivé qu'il y ait assez de présents ou représentés pour pouvoir prendre une telle décision.
Cela m'amène à une autre question pour laquelle je préfère ouvrir un autre sujet, puisqu'elle se trouve totalement en dehors du sujet actuel. Cette question concerne "l'abus de majorité". Le titre sera "l'abus de majorité".
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 06 juil. 2011 07:55:10
Message:
les parties communes en jouissance privatives sont clairement décrites sur un plan inclus à l'EDD.
Il faut donc à mon sens modifier l'EDD, ce qui exige l'accord "formel" -parce que seulement formel- de l'AG.
Voyez un Géomètre -expert spécialisé copro : il saura identifier la "partie de partie commune" transitoire à fusionner avec votre propre lot.
Philippe388 ne m'a pas encore convaincu -c'est tout l'intérêt des discussions du forum effectivement- et je maintiens donc cette possibilité.
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 06 juil. 2011 09:51:56
Message:
TESTAN :
Testan : vouis ne comprenez pas ma demande, et vous n'avez pas lu un des mes post qui donnait l'exemple de mon lot avec les annexes et un jardin à jouissance exclusive.
Ce texte du RDC et de l'EDD SIGNIFIE que ce terrain est à jouissance exclusive et ATTACHE à votre lot. IL n'est pas une partie privative, mais une partie commune. La cass. que j'ai citée vous concerne donc, et cette jouissance ne peut donc pas être céder.
Testan :
ET bien NON. le texte de votre RDC est clair. Ce terrain est une annexe, un accessoire attaché à votre lot !!!
Vous n'êtes pas propriétaire de votre jardin, comme je ne suis pas propriétaire du mien. Il appartient à TOUS les copros. Vous êtes tous indivis sur votre bout de terrain.
Testan :
D'abord je ne suis pas notaire, et ce post m'interresse. Je n'affirme rien du tout, je cherche des jurisprudences et des textes qui iraient dans votre sens; je ne trouve rien et personne n'en a proposé ???
Un notaire vous demandera votre acte de vente et le RDC, et il ne pourra rien faire puisque le jardin à jouissance exclusive n'est pas un lot de copropriété, et seul l'AG pourrait modifier la destination de cette partie commune.
Testan :
Passez outre l'AG, ne vous amenera que des ennuis. C'est elle seule qui décide et non vous deux sur ce bout de terrain.
Pour arriver à vos fins, si la cession de ce droit est possible, il vous faut SURTOUT ralier les autres voisins, et non passer en force sans une décision d'AG. Modifier seuls ces parties privatives, sans passer par l'AG, sans modifier le RDC, et vous mettrez un acheteur potentiel de votre lot avec jardin à jouissance exclusive parfaitement identifié par le RDC( vous l'avez écrit) dans des problèmes avec le syndicat. Il pourra réclamer au SDC qu'il remette en état et dans le bornage du RDC ce jardin.( c'est pourquoi j'ai posté une cass. dans ce sens !!!).
Je vous ai répondu sur l'abus de majorité. Si vous passez par là , vous perdrez devant le tribunal. Il n'y a aucun abus de majorité, pas d'intérêt collectif dans votre dossier; seulement un désir personnel qui parait très difficile à atteindre; vous ne subissez aucun préjudice si l'AG rejette votre demande.
Ne pas oublier que si l'AG accepte cette cession d'un droit de jouissance exclusif,et qu'un copropriétaire attaque cette décison car contraire à la loi dans les 2 mois, rien ne dit ici qu'il ne gagnerait pas devant le TGI.
Auteur de la réponse: Testan
Répondu le: 06 juil. 2011 10:10:56
Message:
Philippe388,
Je crois que nous avons fait le tour de la question et qu'il est maintenant inutile que nous tournions autour des mêmes arguments. Je respecte les vôtres et vous remercie d'avoir pris le temps de me les donner. Mais je me suis fait une opinion claire maintenant sur le sujet et je l'assume.
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 06 juil. 2011 11:05:24
Message:
Philippe388, un détail qui n'en pas un : l'arrêt sur lequel vous appuyez votre démonstration n'est pas un arrêt de cassation
Auteur de la réponse: etc
Répondu le: 06 juil. 2011 18:26:19
Message:
Gédehem,
[…] Faute de données plus précises, on est contraints d'en rester aux principes.
Je comprends que vous soyez soucieux de répondre précisément et spécifiquement au cas de Testan, mais en l’état, on a toujours pas vu d’arguments lourds (mais au contraire très très légers, personnels, et subjectifs).
Gédehem, on veut du lourd !
Testan vient d’apporter les précisions que nous attendions.
Mais quand bien même il ne nous les aurait pas apportées, elles n’auraient été que celles du cas de Testan, et non universelles (en restant en France quand même). Nous pouvions continuer à débattre en en restant justement aux principes. (Les personnes foncièrement dans la même situation doivent pouvoir y trouver réponse).
Oublions la précision de l’EDD/RDC, disons que (principe :) les limites de chaque jardin sont exactement et incontestablement définies…
Je vous dis :
CE droit de jouissance exclusive (tel que défini, sur CE jardin précisément délimité) est attaché à CE lot.
LE copropriétaire de CE lot jouit de CE droit.
En quoi est-ce à lui de redéfinir CE droit ?
Peut-il pour la raison qu’il lui resterait UN droit ???
Très très léger comme argumentation, trop léger…
Sur chacun de vos posts vous m’avez donné l’impression d’espérer que Testan nous dise qu’au regard de son EDD/RDC, il n’y avait aucune limite précise à ces jardins et qu’il était strictement impossible de dire où est son jardin et où est celui du voisin.
Pour en venir à quelle conclusion ? Pour dire qu’alors les limites de ces jardins doivent être fixées et qu’une certaine latitude est permise ? ça n’en serait pas pour autant à deux copropriétaires de le faire entre eux !
Testan nous a donné ces précisions et cela ne change rien à ce que chacun a avancé !
Trop facile de balayer d’un revers de la main l’exemple d’arrêt fourni par philippe388…
Gédehem,
Encore une fois vous vous accrochez à l’idée que pour une partie ce serait légal mais pas pour la totalité.
Où est la différence ? je veux du lourd, pas des interprétations personnelles !
(Aussi, pour remettre les choses à leur place, au début vous parliez aussi de totalité avant de vous rabattre sur une partie uniquement)
etc « En gros, vous nous dites qu’un copropriétaire peut céder un peu d’un droit de jouissance du moment qu’il lui reste un droit de jouissance.
Le droit de jouissance du (de le) jardin situé au droit du (de le) lot N° X est attaché à ce lot.
Les limites du (de le, de ce) jardin sont sans doute très clairement définies (« au droit du lot N° X », plans avec des lignes ou utilisation de couleurs pour marquer les zones…).
Encore mieux dans la pratique avec une matérialisation au sol, bien que cela ne soit pas indispensable du tout, c’est le plan ou la description qui fait foi (comment vous faîtes quand vous achetez sur plans ?). »
Est-ce qu’on peut laisser de côté les critiques sur les personnes qui établissent les EDD, ou allez-vous maintenant critiquer le travail des géomètres experts ?
Comme je m’y attendais, sur les plans de Testan, les jardins de chaque copropriétaire sont marqués en couleur.
Il n’y a aucun doute sur leur étendue et limites !
Ex : Au moment de la mise en copropriété, il a été décidé que le lot N° X aurait la jouissance exclusive de la zone jardin (au droit de ce lot) marquée en rose sur le plan.
Comment deux copropriétaires pourraient entre eux se mettre à découper ces zones et redessiner les plans ???
Parce qu’il ne s’agit que d’une partie du jardin du lot N° X ???
Pour vous il peuvent du moment que lot N° X conserve une jouissance privative sur un bout quel qu’il soit de la zone rose jardin ???
Testan,
Qu’est-ce qu’est alors pour vous cette jouissance exclusive sinon un accessoire de votre lot !?
Vos conclusions ne sont pas les bonnes, vous allez avoir des problèmes si vous mettez l’AG hors-jeu.
Votre voisin vous laisse, si il veut, profiter de son jardin mais un conseil :
Le jour où vous vendez, ne faites pas mention d’une jouissance exclusive autre que celle qui est attachée à votre lot.
...
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 06 juil. 2011 19:17:34
Message:
etc : merci de me suivre !!!
Testan n'a pas pris en compte son RDC l'EDD l'état descriptif des lots de sa copropriété. Cela avait son importance car il confime en tout point que ces jardins sont des accessoires des lots de copropriété; ces jardins étant bien identifiés sur l'EDD.
Il est assez étonnant qu'aucune jurisprudence concernant le post de Testan ne soit trouvée ??
Les jugements joints - cour d'appel ou cassation - se basent sur des textes et non sur la vision personnelle du juge; les spécialistes juristes d'UI ne propose rien !!!
Les jardins à jouissance exclusive sont ils si rares en copropriété ??
J'ai contacté mon syndic qui m'a confirmé que les jardins à jouissance exclusive attachés au lot ne peuvent pas être cédés, prêtés, louer, modifiés, .......
Mais certainement, un vieux souvenir d'école professionnelle, car il n'a pas pu me trouver rapidement un texte la dessus. Il n'a jamais connu une telle demande dans des copropriétés avec des lots et jardins parties communes. !!!!
En tous les cas, les copropriétaires sont dans l'obligation de demander l'accord de l'AG pour poser une terrasse, planter des grands arbres, poser une véranda, creuser une piscine, et pour tout travaux privatif sur ces parties communes.
Sans être un argument juridique, mais peut-être du bon sens : interdiction de faire des travaux sans accord de l'AG, mais pas d'interdication ou accord de l'AG pour céder ce droit de jouissance, modifier la surface des jardins, de céder contre paiement un petit bout de jardin à son voisin; cela me semble assez contradictoire.
Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 06 juil. 2011 19:25:06
Message:
Je reviens sur l'intervention de Testan
"La première phrase : "Attendu qu’ayant relevé que le règlement de copropriété attribuait la jouissance exclusive de la cour ou jardin, partie commune, à l’appartement du premier étage et qu’aucun des actes établis depuis lors n’avait expressément modifié ces dispositions dit aussi clairement, par le simple usage de la logique que des actes établis depuis lors auraient pu expressément avoir modifié ces dispositions. Donc que ces dispositions sont modifiables et non gravées dans le marbre comme vous le dites"
Il est ajouté:
"Mme X... bénéficiait de la jouissance exclusive de la cour ou jardin que M. Y... n’avait pu acquérir, en l’absence de juste titre, par prescription ;"
Il s'ensuit que la jouissance aurait pu s'acquérir "par un juste titre".
Les jugements sont des cas d'espèces, dans l'opération envisagée le droit de jouissance reste toujours attaché à un lot de copropriété.
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 06 juil. 2011 21:02:05
Message:
juste pour rire : un jardin commun pas commun : http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000023813702
Auteur de la réponse: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 06 juil. 2011 21:19:11
Message:
C'est que la notion de "patrimoine CORSE" est un peu particulier et que la loi de 65 n'a pas eu le droit d'amérir sur son sol.
"Ce qui est à toi est d'abord à moi..." selon certaines jurisprudences locales ou .....droit coutumier.
Et puis certaines majorités necessitent un port d'armes !
Pardon "compatriotes"!
Auteur de la réponse: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 06 juil. 2011 21:43:19
Message:
Pour les uns, la question initiale est à rapprocher de :
http://cfpnmontpellier2008.unblog.f...et-11-avril/
Suite à deux arrêts rendus par la Cass les 26 mai 1988 et 5 juillet 1989, il a été trouvé un équilibre entre les droits individuels des coproprios et l’intérêt de la collectivité des copros. Ces arrêts posent le principe du libre exercice par les coproprios du droit de diviser leur lot et en conséquence de modifier l’EDD.
Toutefois il ménage le droit du syndicat des coproprios de contester la division si celle-ci porte atteinte à la destination de l’immeuble. Par ailleurs l’AG est appelée à approuver la modification de la répartition des charges entre les lots issus de la division (art 11*2 L65) et éventuellement à autoriser les travaux affectant les parties communes entrainés par la division
et rappel: des tantièmes concernant "le droit de jouissance exclusive" aront été intégré dans les tantièmes du lot
et donc
· Modification EDD et RC : La modification de l’EDD autorisée par AG peut être effectuée par les coproprios intéressés seuls, cela résulte de l’article 71-B-1 et D-3 du décret du 14 octobre 1955 qui précise que toute modification des lots doit être constatée par un acte modificatif de l’EDD établi par les seuls coproprios des fractions intéressées par la modification. Cet acte modificatif étant soumis à pub foncière doit être établi par acte authentique.
En ce qui concerne la nouvelle répartition des charges il conviendra au propriétaire intéressé de l’établir. Néanmoins, et bien que cette nouvelle répartition n’ait pas d’incidences sur les autres coproprios qui n’auront aucune modification quant à leur tantième, l’article 11*2 de la L65 prévoit que dans l’hypothèse d’une aliénation séparée d’une ou de plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est soumise à l’approbation de l’AG statuant à la majorité de l’article 24.
Cette intervention de l’AG peut être difficile à justifier mais il convient de souligner que l’assemblée n’est appelée qu’à approuver la nouvelle répartition et qu’il ne lui appartient pas de modifier cette répartition. Elle ne peut que l’approuver ou refuser de l’approuver. Dans ce dernier cas, ce sera le TGI de la situation de l’immeuble qui devra soit ratifier la répartition soit en proposer une différente.
· Règles à suivre pour établir la nouvelle répartition des tantièmes et des charges : en ce qui concerne la nouvelle répartition des tantième de copro, art 5 L65 dispose que la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copro de la consistance de la superficie et de la situation des lots sans égard à leur utilisation.
En d’autres termes les tantièmes de copro doivent être calculés sur la base de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur globale de l’ensemble desdites parties. Seules seront prises en considération la consistance, la superficie, la situation des lots à l’exclusion de leur utilisation.
En ce qui concerne la répartition des charges celle-ci repose sur une distinction : les charges relatives à la conservation, à l’entretien, et à l’administration des parties communes qui seront réparties proportionnellement aux valeurs relative des parties privatives comprises dans les lots et les charges relatives aux équipements communs qui elles seront réparties en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot.
Quelles sont les règles à suivre pour établir le numérotage des lots : par suite des modifications intervenues, les n° affectés aux lots modifiés sont supprimés pour faire place à de nouveaux numéros. L’administration a donné dans une instruction du 11 mars 1959 les directives suivantes :
Des numéros nouveaux pris à la suite des numéros existants sont attribués d’abord à chacun des nouveaux lots provenant du lot initial divisé puis aux lots nouveaux constitués par la réunion du lot existant et de la partie détachée du lot divisé.
· Travaux nécessités par le remodelage de l’appartement : la redistribution des appartements va généralement entraîner des travaux, deux possibilités peuvent se présenter : soit l’opération n’affecte pas le gros œuvre des parties communes, dans ce cas l’AG n’aura qu’à accepter ou refuser la nouvelle répartition des charges, soit les travaux affectent une partie commune et dans ce cas l’accord préalable de l’AG est indispensable.
Selon......l'étude çi-jointe.......
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 07 juil. 2011 00:17:07
Message:
Jean-Michel : ce que vous citez concerne des lots de copropriété, et ne concerne pas des jardins à jouissance exclusive, qui ne sont pas des lots de copropriétés et qui par conséquent n'ont pas de charges de copropriété.
Les jardins à jouissance exclusive sont des parties communes.
Auteur de la réponse: Testan
Répondu le: 07 juil. 2011 05:51:58
Message:
Pour les uns, la question initiale est à rapprocher de :
http://cfpnmontpellier2008.unblog.f...et-11-avril/
Suite à deux arrêts rendus par la Cass les 26 mai 1988 et 5 juillet 1989, il a été trouvé un équilibre entre les droits individuels des coproprios et l’intérêt de la collectivité des copros. Ces arrêts posent le principe du libre exercice par les coproprios du droit de diviser leur lot et en conséquence de modifier l’EDD.
Toutefois il ménage le droit du syndicat des coproprios de contester la division si celle-ci porte atteinte à la destination de l’immeuble. Par ailleurs l’AG est appelée à approuver la modification de la répartition des charges entre les lots issus de la division (art 11*2 L65) et éventuellement à autoriser les travaux affectant les parties communes entrainés par la division
et rappel: des tantièmes concernant "le droit de jouissance exclusive" aront été intégré dans les tantièmes du lot
et donc
· Modification EDD et RC : La modification de l’EDD autorisée par AG peut être effectuée par les coproprios intéressés seuls, cela résulte de l’article 71-B-1 et D-3 du décret du 14 octobre 1955 qui précise que toute modification des lots doit être constatée par un acte modificatif de l’EDD établi par les seuls coproprios des fractions intéressées par la modification. Cet acte modificatif étant soumis à pub foncière doit être établi par acte authentique.
En ce qui concerne la nouvelle répartition des charges il conviendra au propriétaire intéressé de l’établir. Néanmoins, et bien que cette nouvelle répartition n’ait pas d’incidences sur les autres coproprios qui n’auront aucune modification quant à leur tantième, l’article 11*2 de la L65 prévoit que dans l’hypothèse d’une aliénation séparée d’une ou de plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est soumise à l’approbation de l’AG statuant à la majorité de l’article 24.
Cette intervention de l’AG peut être difficile à justifier mais il convient de souligner que l’assemblée n’est appelée qu’à approuver la nouvelle répartition et qu’il ne lui appartient pas de modifier cette répartition. Elle ne peut que l’approuver ou refuser de l’approuver. Dans ce dernier cas, ce sera le TGI de la situation de l’immeuble qui devra soit ratifier la répartition soit en proposer une différente.
· Règles à suivre pour établir la nouvelle répartition des tantièmes et des charges : en ce qui concerne la nouvelle répartition des tantième de copro, art 5 L65 dispose que la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copro de la consistance de la superficie et de la situation des lots sans égard à leur utilisation.
En d’autres termes les tantièmes de copro doivent être calculés sur la base de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur globale de l’ensemble desdites parties. Seules seront prises en considération la consistance, la superficie, la situation des lots à l’exclusion de leur utilisation.
En ce qui concerne la répartition des charges celle-ci repose sur une distinction : les charges relatives à la conservation, à l’entretien, et à l’administration des parties communes qui seront réparties proportionnellement aux valeurs relative des parties privatives comprises dans les lots et les charges relatives aux équipements communs qui elles seront réparties en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot.
Quelles sont les règles à suivre pour établir le numérotage des lots : par suite des modifications intervenues, les n° affectés aux lots modifiés sont supprimés pour faire place à de nouveaux numéros. L’administration a donné dans une instruction du 11 mars 1959 les directives suivantes :
Des numéros nouveaux pris à la suite des numéros existants sont attribués d’abord à chacun des nouveaux lots provenant du lot initial divisé puis aux lots nouveaux constitués par la réunion du lot existant et de la partie détachée du lot divisé.
· Travaux nécessités par le remodelage de l’appartement : la redistribution des appartements va généralement entraîner des travaux, deux possibilités peuvent se présenter : soit l’opération n’affecte pas le gros œuvre des parties communes, dans ce cas l’AG n’aura qu’à accepter ou refuser la nouvelle répartition des charges, soit les travaux affectent une partie commune et dans ce cas l’accord préalable de l’AG est indispensable.
Selon......l'étude çi-jointe.......
Je vous remercie de ce lien. Cela confirme les droits individuels, avec leurs limites, sur les lots de copropriété. Je vais chercher les textes des deux arrêts pour plus de précisions.
Auteur de la réponse: rédaction Universimmo
Répondu le: 07 juil. 2011 07:29:37
Message:
juste pour rire : un jardin commun pas commun : http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000023813702
Que pensez-vous exactement de cet arrêt ?
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 07 juil. 2011 07:51:47
Message:
il me fait rire... car la limitation du droit du copro sur le jardin à un simple droit de jouissance est notamment fondée sur le fait que le sol de la copro est nécessairement commun... donc la jouissance se limite théoriquement à la surface et au dessus, le tréfond en étant exclu... ce qui interdirait donc que des racines trouvent leur place dans le sol... etc etc...
d'un autre coté, il met en évidence une des rares faiblesses de la loi de 1965, par ailleurs tout à fait remarquable vu son âge auguste !
je note par ailleurs avec intérêt la règle de majorité article 24 relevée par Jean-Michel... qui résoudra la question de l'atteinte de quorum qui inquiète notre interlocuteur.
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 07 juil. 2011 08:51:58
Message:
redaction Universimmo : merci pour ce lien très interressant.
Le SDC soutient que ce jardin de 300m2 est une partie commune à usage exclusif, et la SCI qu'il est privatif.
Dans ce jugement la SCI reconnait avoir demandé l'achat de ce terrain au SDC, et que l'AG l'a refusé ??
La SCI dit que les tantièmes de charges sur les parties communes concernant ce jardin. Mais ces charges communes concernent la TOTALITE des parties communes, y compris les jardins qui sont parties communes.
Ce sujet est compliqué, et assez contradictoire.
Jardin à jouissance exclusive, jardin à jouissance privative, parties communes, ....?????
Jean-Michel :
On parle de lots de copropriétés; le jardin à jouissance exclusive n'est PAS un lot de copropriété, il n'est pas affecté de tnatièmes de charges !!!
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 07 juil. 2011 09:06:38
Message:
redaction Universimmo : merci pour ce lien très interressant.
donc, je vous en prie !
On parle de lots de copropriétés; le jardin à jouissance exclusive n'est PAS un lot de copropriété, il n'est pas affecté de tnatièmes de charges !!!
là , on ne va pas être d'accord... si le calcul des quotes-parts de droits et des charges générales n'intègre pas la superficie de ce jardin privatif, en tant que copro sans jardin j'exige la révision du RdC !
Ne confondons pas tantièmes de votes (EDD) et tantièmes de charges...
Auteur de la réponse: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 07 juil. 2011 09:34:01
Message:
Vous noterez, Philippe, les élémentaires précautions avec lesquelles j'ai entammé mon post.(la pratique des forums commencent à porter ses fruits
)J'avais noté , effectivement, votre point de vue contraire.
Point de vue respectable, mais tout autant que celui opposé par la majorité des intervenants que je partage également en l'explicitant de la manière suivante:
Le droit de jouissance exclusif sur une partie commune est un droit réel et perpétuel, comme cela a été dit .
Si la loi de 65, loi qui n’est pas si mal faite, mais qui comme toute loi n’est jamais exhaustive dans son approche de tous les cas de figure. Elle ne peut remettre en cause les principes fondamentaux de notre droit.
http://reussitefac.com/wp-content/b...-M-Danos.doc
La cession d’un droit réel et perpétuel reste possible.
Il importe juste de s’assurer des intervenants à cette cession et de la forme à respecter au regard du droit privé, de la loi de 65 et du régime de la publicité foncière pour le cas qui nous interesse.
Dans la hiérarchie des normes, la loi de 65 n’est arrivée qu’en 65……bien après le code d’hammourabi , ancètre de nos codes sociaux.....
!
Auteur de la réponse: rédaction Universimmo
Répondu le: 07 juil. 2011 09:47:19
Message:
il me fait rire... car la limitation du droit du copro sur le jardin à un simple droit de jouissance est notamment fondée sur le fait que le sol de la copro est nécessairement commun... donc la jouissance se limite théoriquement à la surface et au dessus, le tréfond en étant exclu... ce qui interdirait donc que des racines trouvent leur place dans le sol... etc etc...
d'un autre coté, il met en évidence une des rares faiblesses de la loi de 1965, par ailleurs tout à fait remarquable vu son âge auguste !
je note par ailleurs avec intérêt la règle de majorité article 24 relevée par Jean-Michel... qui résoudra la question de l'atteinte de quorum qui inquiète notre interlocuteur.
Mais justement, la cour d'appel ne semble pas considérer le lot comme un simple droit de jouissance mais comme un lot construit alors qu'il ne l'est pas : elle l'assimile apparemment à un lot transitoire à construire, mais sans le dire... Ca risque de ne pas tenir en cass. si jamais les parties y vont...
Auteur de la réponse: rédaction Universimmo
Répondu le: 07 juil. 2011 09:48:24
Message:
redaction Universimmo : merci pour ce lien très interressant.
Il faut rendre à César...
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 07 juil. 2011 09:54:48
Message:
il me fait rire... car la limitation du droit du copro sur le jardin à un simple droit de jouissance est notamment fondée sur le fait que le sol de la copro est nécessairement commun... donc la jouissance se limite théoriquement à la surface et au dessus, le tréfond en étant exclu... ce qui interdirait donc que des racines trouvent leur place dans le sol... etc etc...
d'un autre coté, il met en évidence une des rares faiblesses de la loi de 1965, par ailleurs tout à fait remarquable vu son âge auguste !
je note par ailleurs avec intérêt la règle de majorité article 24 relevée par Jean-Michel... qui résoudra la question de l'atteinte de quorum qui inquiète notre interlocuteur.
Mais justement, la cour d'appel ne semble pas considérer le lot comme un simple droit de jouissance mais comme un lot construit alors qu'il ne l'est pas : elle l'assimile apparemment à un lot transitoire à construire, mais sans le dire... Ca risque de ne pas tenir en cass. si jamais les parties y vont...
Auteur de la réponse: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 07 juil. 2011 10:03:09
Message:
Il faut rendre à César...
......ce que Cléopatre avait bien voulu lui concéder, souvent à son "corps défendant ".......
Elle envisageait, surement, déjà une copro entre l'Egypte et Rome.!
Quel nez, mais quel NEZ !
Pourtant en 65 (pardon moins 65 , elle n'avait que 4 ans !
(Je me demande si je suis dans le sujet
!)
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 07 juil. 2011 11:00:44
Message:
Ce post devient aussi compliqué que le sujet, que chacun retrouve ses petits, méa culpa !!!!
Jean-Michel :
Bien évidemment, un jardin à jouissance exclusive attaché à un lot de copropriété est cédé avec ce lot. Il ne peut pas être cédé à quiconque en dehors du lot.
emmanuel wormser :
Ne confondons pas tantièmes de votes (EDD) et tantièmes de charges...
Je ne confonds pas les deux.
Un jardin à jouissance exclusive n'est pas un lot de copropriété, il n'est pas affecté de tantièmes de charges.
Les tantièmes de charges sur les parties communes concernent toutes les parties communes,et par conséquent ces jardins à jouissance exclusive.
COPROPRIETE : droit et règles - Droit de jouissance exclusif sur parties communes
Écrit par Paris Avocat
Définition du droit de jouissance exclusif sur parties communes
La copropriété est caractérisée lorsqu'un immeuble est divisé en lots, chaque lot étant composé d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes. La partie privative est la propriété exclusive de chaque copropriétaire et les parties communes sont détenues en indivision par l'ensemble des copropriétaires.
Parfois, il peut être attaché un droit de jouissance exclusif sur une partie commune au lot. Ce droit de jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d'une décision de l'assemblée générale de la copropriété, et peut être aménagé comme constituant l'accessoire d'un lot.
C’est par exemple le cas lorsqu’un droit de jouissance sur une terrasse ou un jardin est accordé au copropriétaire du rez-de-chaussée. Ces derniers devront porter le même numéro que le lot auquel ils sont rattachés.
Un droit de jouissance exclusif sur des parties communes ne peut devenir une partie privative et ne fait pas perdre son caractère de partie commune à la partie sur laquelle il s'exerce et n'est paas assimilable à un droit de propriété.
Le droit de jouissance exclusif n'est cependant pas un droit de propriété. C’est ce qu’a clairement affirmé un arrêt de la cour de cassation du 6 juin 2007: "un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot". Un doit privatif de jouissance exclusif sur les parties communes ne peut donc être assimilé à une partie privative. Par conséquent un lot de copropriété (partie privative) ne peut être constitué exclusivement d'un droit privatif de jouissance affecté d'une quote-part des parties communes.
Il faut donc être prudent dans la rédaction des règlements de copropriété et dans la définition des lots, le droit de jouissance exclusive ne pouvant être qu'un droit accessoire au lot.
COPROPRIETE : droit et règles - Droit de jouissance exclusif sur parties communes
Écrit par Paris Avocat
Comment acquiert-on un droit de jouissance privatif ?
.
La question se pose alors de savoir si un droit de jouissance sur des parties communes peut s’acquérir par prescription (usucapion). La Cour de cassation a répondu par l’affirmative dans un arrêt du 27 octobre 1997, précisant « qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion ». Ainsi, un droit réel de jouissance privatif sur des parties communes peut s’acquérir à l’issue du délai de prescription de droit commun de trente ans. Il ne nécessite alors pas de titre. Cependant, il faut qu'aucun droit de jouissance exclusif n'est été, au préalable accordé.
En aucun cas le droit de jouissance exclusif d'un lot de copropriété ne peut muter en droit de propriété.
Il faut en effet noter que la jouissance exclusive d’une partie privative qui résulte d’une simple tolérance des autres copropriétaires ne saurait conduire à l’acquisition par prescription.
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 07 juil. 2011 11:09:50
Message:
ça ne vous surprendra pas : je ne vois pas en quoi vos citations infirment ou confirment mes propos...
dans le calcul des tantièmes de charge, de nombreux critères entrent en jeu pour "valoriser" les tantièmes d'EDD, notamment évidemment la jouissance -attachée au lot et détachable à mon avis- de parties communes à usage privatif.
la question du montage à mettre en oeuvre pour permettre ce détachement n'intervient évidemment qu'après.
d'ailleurs, en cas d'acquisition par prescription d'un tel droit d'usage, si l'acquisition n'est plus contestable, on pourra évidemment demander en revanche une révision du RdC pour "charger" le lot bénéficiaire... avec rétroactivité des charges sur 5 ans, durée de la prescription des actions personnelles.
(j'ajoute une fois encore que votre arrêt CA Paris n'est pas un arrêt de cassation)
Auteur de la réponse: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 07 juil. 2011 11:20:51
Message:
Un jardin à jouissance exclusive n'est pas un lot de copropriété, il n'est pas affecté de tantièmes de charges.
Vous etes dans l'erreur.....
Il est constamment pratiqué de la manière suivante:
Soit une copropriété composée de 3 appartements chacun de 100 m²
Le premier:
Lot 1........sans "jouissance exclusive"
Lot 2 avec un balcon de 12 m²
Lot 3 avec un balcon de 40 m² et un jardin de 200 m²
Il sera (par exemple) affecté un coefficient de:
- 1 pour les appartements
- 0.25 pour les balcons
- 0.10 pour le jardin
Ce qui nous donnera:
lot 1 après pondération: 100
Lot 2..........................: 103
lot 3...........................: 130
et donc en tantièmes généraux (environ):
Lot 1: 3000/10000
Lot 2: 3090/10000
Lot3 : 3900/10000
(je passe sur les arrondis non comptabilisés)
Ce qui ne sera pas le cas pour les tantièmes de charges , comme déjà dit.
L'ensemble des copropriétés ont toujours fait l'objet de règles de calculs équivalentes.
Et peut-être, si vous etes dans une copro devriez-vous demander les règles de calculs ayant servi à l'établissement de vos tantièmes.
si....pour êtr rattaché à un autre lot, mais bon.....le sujet a été débattu et pour ma part, je n'y reviens plus
Bien à vous
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 07 juil. 2011 11:27:47
Message:
Emmanuel wormser : Cours d'appel ou Cassation, pas de soucis.
Mes dernières recherches penchent plutot de mon coté.
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 07 juil. 2011 11:33:22
Message:
je n'y reviens plus
je vais faire comme toi !
il y a des limites à l'entêtement quand il tourne à l'aveuglement
!
Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 07 juil. 2011 18:42:27
Message:
"Un droit de jouissance sur une partie commune peut résulter du règlement de copropriété ou d'une décison de l' assemblée générale."
Partant de ce principe le copropriétaire "A" renonce à son droit de jouissance sur une partie du jardin sous réserve que ce droit soit accordé par l'assemblée générale au copropriétaire "B".
Le copropriétaire "B" accepte la jouissance sur la partie du jardin.
La décision de l' A.G. nécessite une modification de l' EDD.
Modification à la charge de "B" le bénéficiaire.
L'accord des parties "A" er "B" sur une éventuelle indemnisation ne regarde pas le syndicat.
Le droit de jouissance reste attaché à un lot.
Auteur de la réponse: Testan
Répondu le: 14 juil. 2011 02:21:55
Message:
Bonjour,
Une presque conclusion :
J'ai consulté deux notaires qui m'ont donné une version identique qui est totalement conforme à la dernière réponse de JB22, c'est à dire que tous deux m'ont orienté vers une modification de l'EDD pure et simple par l'AG, comme préconisé par JB22. Ils m'ont dit que dans ce cas, l'AG n'avait pas à discuter de la modification, mais à en prendre acte. S'il ne s'agit pas d'un vote, faudrait-il quand même au moins une majorité de l'article 26 pour en prendre acte ? La logique semble dire que non.
Sur un autre point, JB22, vous faites une citation : "Un droit de jouissance sur une partie commune peut résulter du règlement de copropriété ou d'une décision de l'assemblée générale.". Y a-t-il un article de la loi de 1965 ou du décret de 1967 qui dise cela ("ou d'une décision de l'assemblée générale") ? Si oui, il existe une solution moins onéreuse pour modifier l'EDD, c'est justement une décision de l'AG, apparaissant sur un PV, dont le bénéficiaire du changement demande à un notaire de l'annexer au règlement/EDD. Le changement de l'EDD se fait par l'annexion de ce document dont tout nouvel acheteur a forcément connaissance et dont tous les copropriétaires actuels aussi, par le fait que c'est l'AG qui l'a validé.
Auteur de la réponse: Jean-Michel Lugherini
Répondu le: 14 juil. 2011 07:28:25
Message:
accompagné quoiqu'il en soit et quelque soit le formalisme mis en oeuvre d'une mutation..........gratuite ou onéreuse sur laquelle notre ami "trésor public" viendra se rappeller à votre bon souvenir sur la valeur de ces droits
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 14 juil. 2011 08:06:41
Message:
"Un droit de jouissance sur une partie commune peut résulter du règlement de copropriété ou d'une décison de l' assemblée générale."
Partant de ce principe le copropriétaire "A" renonce à son droit de jouissance sur une partie du jardin sous réserve que ce droit soit accordé par l'assemblée générale au copropriétaire "B".
Le copropriétaire "B" accepte la jouissance sur la partie du jardin.
La décision de l' A.G. nécessite une modification de l' EDD.
Modification à la charge de "B" le bénéficiaire.
L'accord des parties "A" er "B" sur une éventuelle indemnisation ne regarde pas le syndicat.
Le droit de jouissance reste attaché à un lot.
Tout est dans la phrase 'renonce SOUS RESERVE que...', et la réserve est bien une demande de modification de l'EDD. IL n'est nullement pénalisé en cas de refus puisqu'il conserve bien une jouissance exclusive d'une partie commune.
IL n'y a rien dans la gestion du syndicat qui IMPOSE l'acceptation de ce changement au prétexte que cela va dans le sens de la bonne gestion du syndicat ou même qu'un refus irait dans le sens inverse.
Donc il suffit qu'un copropriétaire vote non.... sans avoir a justifier de sa raison d'ailleurs.
En effet, l'accord financier n'intéresse pas le syndicat. Mais le reste oui.
Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 14 juil. 2011 09:53:59
Message:
Réponse à Testan
"faudrait-il quand même au moins une majorité de l'article 26 pour en prendre acte ? La logique semble dire que non."
C'est parce que j'opte pour la renonciation par A , sous condition et la concession d'un droit de jouissance à B, que je préconise une décision de l' A.G. à l'article 26, par mesure de sécurité.
Une décision à l'article 25 pourait être contestée dans le délai de deux mois de la réception du P.V., encore faudrait-il avoir un motif valable, et qu'un copropriétaire en prenne le risque ?
Réponse à ribouldingue
"Donc il suffit qu'un copropriétaire vote non.... sans avoir a justifier de sa raison d'ailleurs."
Un refus de l' A.G. non justifié par l'intérêt du syndicat peut constituer "un abus de majorité" susceptible d'un recours en justice.
L'article 26 ne demande qu' une double majorité: des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix."
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 14 juil. 2011 10:31:17
Message:
et l'article 24 relevé plus haut ?
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 14 juil. 2011 11:46:57
Message:
Comme relevé par Emmanuel
--------------------------------------------------------------------------------
et l'article 24 relevé plus haut ?
Pour rappel
Répondu le: 06 juil. 2011 21:43:19
...
En ce qui concerne la nouvelle répartition des charges il conviendra au propriétaire intéressé de l’établir. Néanmoins, et bien que cette nouvelle répartition n’ait pas d’incidences sur les autres coproprios qui n’auront aucune modification quant à leur tantième, l’article 11*2 de la L65 prévoit que dans l’hypothèse d’une aliénation séparée d’une ou de plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est soumise à l’approbation de l’AG statuant à la majorité de l’article 24. ...
Et, pour rappel, la rédaction de l'article 11 de la loi de 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20090328
LOI
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
Alors, si vous laissiez "tomber" les autres articles de majorité de vote en AG pour en revenir au plus simple, l'article 24 ????????????????????
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 14 juil. 2011 11:51:35
Message:
Testan, quand aux avis des notaires consultés
Comment une AG peut-elle "prendre acte" sans un vote ?????????
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 14 juil. 2011 12:23:55
Message:
Beaucoup d'affirmations sur cette question; mais comment deux copropriétaires pourraient s'arranger entre eux, contre argent, de la destination de parties communes dont ils ont la jouissance, appartenant à tous les copropriétaires sans que l'AG soit consultée !!!
Cela est totalement contraire à la notion même de copropriété.
Aucun intervenant n'a proposé un texte de loi, un jugement, une cassation pour étayer que la jouissance exclusive d'une partie commune pouvait se céder entre voisins, sans vote de l'AG, sans modification du RDC,.......
Testan consulte des notaires, mais n'apporte toujours pas de documents juridiques. Un notaire qui affirme que l'AG prend acte, sans vote, d'une modification des parties communes me parait un peu rapide.
D'ailleurs Testan qui interprête les termes des notaires nous parle de l'article 26 pour prendre acte, puis il nous informe qu'il pencherai pour un NON !!!!
Beaucoup de contradictions dans tous ses propos des divers intervenants.
En copropriété, TOUTES les décisions, de plus concernant les parties communes, sont OBLIGATOIREMENT prises par l'AG. Les copropriétaires ne s'arrangent pas des parties communes sans vote de l'AG.
Quelboulot : l'article 24 c'est l'accord de l'AG pour la modification du RDC concerne des trvaux et des actes d'acquisition de lots de copropriété.
Un jardin à jouissance exclusive n'est pas un lot de copropriété, il est un accessoire du lot, ET une partie commune du SDC.
Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 14 juil. 2011 13:15:53
Message:
"Comment une AG peut-elle "prendre acte" sans un vote ?????????"
Cela ne veut pas dire que l' A.G. ne peut pas voter, seulement qu'elle n'a aucun motif ou raison pour voter contre dans la mesure ou les intérêts du syndicat ne sont pas en jeu.
J'ai toujours préconisé un vote, mais il ne faut pas oublier qu'il peut y avoir " abus de majorité ou de minorité".
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 14 juil. 2011 14:17:41
Message:
Franchement, ce que vous écrivez JB22 n'a aucun sens...
A partir du moment ou vous demandez à des "électeurs", les copropriétaires, de voter en AG, ne commencez pas par écrire : "n'a aucun motif ou raison pour voter contre dans la mesure ou les intérêts du syndicat ne sont pas en jeu"
Que vous en déduisiez que le vote devrait être favorable, peut-être, mais pas que le vote "est fait".
Sinon, à quoi cela sert-il de voter, en AG de copro comme dans tout autre système de vote...
Maintenant, chaque cas étant un cas d'espèce, rien ne permet d'écrire que : "les intérêts du syndicat ne sont pas en jeu"
Quant à l'abus de majorité
Dont on semble se "gargariser" depuis le début de ce post ou presque... Il sera toujours temps pour les intéressés de le faire constater en justice si nécessaire !!!
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 14 juil. 2011 15:06:46
Message:
JB22,
Vous arguer de ce que l'AG doit enregistrer, mais n'a pas le loisir de dire non du moment que ce n'est pas contraire aux intérets du syndicat. OK
Une argumentation simplissime;
Parce que X1 possède A et Y1 possede B, le reglement tel qu'il est est OK
Parce que X2 possède A maintenant (et ne jardine pas) et Y2 possède B (et jardine bneaucoup) le reglement n'est plus adapté et il faut en changer
Demain potentiellement parce que X3 possèdera A et jardinera normalement et Y3 possèdera B il faudra revenir a une autre définition
Dans cet ordre de chose, l'intérêt du syndicat dirait très simplement que on ne va pas changer le réglement de copropriété ni l'EDD a chaque changement de propriétaire, et que l'intéret du syndicat réside quand même un peu dans une stabilité des définitions.
Qu'il devrait surtout s'abstenor de changer quelque chose au prétexte que X2 jardine moins que la moyenne.
J'ai un peu l'impression finalement que si on invoque l'intéret du syndicat, on aurait plutot tendance a dire qu'il ne va pas forcément dans le sens des copropriétaires atuels X2 et Y2, et que donc si le syndicat dit non, non seulement cela est acceptable, mais en plus c'est justifié.
Emmanuel
Il ne s'agit pas non plus de voter un modification de la répartition des charges,
Il s'agit d'acter du transfert de jouissance d'une partie commune et d'une modification de l'EDD a transfert de l'attribution de la jouissance du lot A au lot B.
La modification n'impacte pas une partie privative (auquel cas en effet elle ne regarde pas la copropriété, celle-ci étant simplement invitée à CONSTATER) mais une partie commune, sujet sur lequel on lui demande de DECIDER.
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 14 juil. 2011 15:33:34
Message:
JB22 : Une AG vote, et décide. Si la décision est contestable, alors il faut la dénoncer devant le juge.
Vous estimez que l'AG n'a pas de motif pour voter contre, mais cela n'est que votre interprétation personnelle, elle n'implique que vous.
Il a été déjà souligné qu'il n'y a pas d'abus de majorité si l'AG rejette une modification du RDC.
Une AG peut tout à fait refuser une aliénation des parties communes, la pose d'une véranda sur ces jardins à jouissance exclusive.
ribouldingue :
Si cette jouissance ne peut pas être détachable du lot, la question est réglée; si elle cette jouissance est transférable d'un lot à un autre, une décision de l'AG s'imposera comme toute décision en copropriété concernant les parties communes.
La jouissance exclusive est elle totalement liée au lot, sans possibilité de la détacher ?? La seule question à se poser; ils est étonnant de ne pas trouver de textes la dessus !!!!
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 14 juil. 2011 15:44:03
Message:
Philippe, je réponds a l'opinion du vote a l'article 24, chaussez donc vos lunettes de presbyte et ne faites pas de cette phrase un argument pour autre chose.
Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 14 juil. 2011 17:12:38
Message:
philippe388:
Dans cet ordre de chose, l'intérêt du syndicat dirait très simplement que on ne va pas changer le règlement de copropriété ni l'EDD a chaque changement de propriétaire, et que l' intérêt du syndicat réside quand même un peu dans une stabilité des définitions.
La répétition d'un acte légal ne peut pas nuire au syndicat.
Code de la copropriété (Litec).
"Sont abusives les décisions prises sans aucun motif sérieux ou inspirées par des préoccupations partisanes (pour des refus d'autorisations opposés à des copropriétaires: Civ. 1re, 28 octobre 1964: Bull.civ. 1, n 343.
-Trib.grande inst. Nice, 30 avril 1968: Gaz. Pal. 1968, 2, 284...)"
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 14 juil. 2011 17:24:19
Message:
Je ne vois pas ou le motif que j'invoque est partisan (le parti de QUI?) ni sans motif sérieux.
Ne pas vouloir accepter d'envisager des modification répétitives du RdC et de 'EDD probables puisque l'acceptation entraine la dépendance d'un morceau du régelemtn de copropriété de la personnalité d'un copropriétaire, alors même que l'essence d'un réglement de corpropriété est d'avoir un ensemble de règles et de répartions PERENNES me parait un motif sérieux, même s'il peut etre discuté.
Imposer une uinité de facade d'un immeuible n'a rien d'obligatoire niu de nécessairee, ni même souvent de contingent, et c'est pourtant un motif sérieux qui s'impose très souvent.
On pourrait tres bien avoir des facades multicolores.
Je n'ai d'autre part jamais parlé de nuisance, ou alors c'est involontaire et excessif de ma part. Il n'est dit nulle part que l'acte refusé doit etre nuisant.
UN motif sérieux n'est pas forcément un motif qui évite une nuisance.
Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 14 juil. 2011 18:05:28
Message:
De Testan
J'ai consulté deux notaires qui m'ont donné une version identique qui est totalement conforme à la dernière réponse de JB22, c'est à dire que tous deux m'ont orienté vers une modification de l'EDD pure et simple par l'AG, comme préconisé par JB22. Ils m'ont dit que dans ce cas, l'AG n'avait pas à discuter de la modification, mais à en prendre acte. S'il ne s'agit pas d'un vote."
Testan n'a qu' à faire l'opération avec l'un des deux notaires, qui vont encore plus loin que moi qui préconise un vote, alors que les notaires disent que l' A.G. n'a qu'à prendre acte.
Chacun restant sur ces positions et pas d'arbitre pour départager...la discussion peut durer indéfiniment.
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 14 juil. 2011 18:42:21
Message:
Lors de l'AG, lors de l'information du syndicat, le syndic n'aura qu'à dire aux copropriétaires présents : "dites oui de la tête"...
Il y a tant de "vote" en AG qui y ressemblent que... pourquoi pas !!!
Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 14 juil. 2011 19:29:23
Message:
De quelboulot
"le syndic n'aura qu'à dire aux copropriétaires présents : "dites oui de la tête"...
Le syndic n'a pas à diriger l' A.G., il y a un président pour cela.
Il n'y a pas de "forme impossée" pour le vote, seul le vote par correspondance est interdit.
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 14 juil. 2011 19:50:32
Message:
Vous envoyez balader quelboulot avec sa blague qui a du fond quand même, comment en pratique une AG (il s'agit de cela) prend acte????
Il y a un nouvel article de la loi de 1965 qui n'a pas encore été inventé?
Auteur de la réponse: Testan
Répondu le: 14 juil. 2011 22:23:34
Message:
En prendre acte sans voter, c'est ce qui m'a été dit. Cependant, après la lecture des réponses des divers intervenants, je crois évident qu'il doit s'agir d'un vote. A la majorité de l'article 24 ou 26 ? Je pencherais pour l'article 26 qui me paraît le plus approprié.
Par contre, une décision d'AG de refuser une demande d'un copropriétaire, sans motif sérieux (ici, ce serait sans motif du tout, car il est évident que cela ne peut porter tort ni à aucun copropriétaire, ni même à la copropriété en général), constitue un abus de majorité. Et ceci serait soumis au juge qui trancherait. Qui ne serait pas obligé, bien sûr, mais qui trancherait presque à coup sûr, pour l'abus de majorité et autoriserait la modification demandée.
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 15 juil. 2011 07:01:52
Message:
Je partage cette analyse.
En revanche, je me demande, et je demandes aux spécialistes comment se justifie le sydnicat de son motif, puisque en général un vote de résolution ne demande pas le motif du vote, que plusieurs motifs différents peuvent apparaitre aux divers copropriétaires oposés, et que seul l'avocat du syndicat défend le synidcat au tribunal?
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 15 juil. 2011 07:31:46
Message:
c'est précisément devant le juge que les motifs devront être formalisés, décrits, affirmés et défendus par l'avocat du syndicat -et j'espère ne jamais être dans la position de celui ci, parce que défendre l'indéfendable...
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 15 juil. 2011 09:24:05
Message:
Restons "simples" et procédez au vote à l'article 24.
L'article 26 nécessite la double majorité, assez difficile à réunir sauf vote d'une résolution importante, et si l'AG n'a que ce point à voter et qqs autres de faible imprtance, vous êtes quasi certain de ne pas réunir la majorité nécessaire. Enfin dans la majorité des copros, et sans trop me tromper, c'est le cas !!!
Auteur de la réponse: Testan
Répondu le: 15 juil. 2011 09:46:52
Message:
quelboulot,
Moi, personnellement, je serais pour utiliser la majorité la plus simple, c'est à dire l'article 24. Cependant, certains à l'AG risquent de s'y opposer et s'ils ont raison, la nouvelle situation pourrait être contestée. Mais contestée par qui ? Là , je ne vois pas parmi les copropriétaires, qui irait contester ça. Mais peut-être le notaire à qui on va demander de rédiger un modificatif de l'EDD ? Il me paraît évident que si ça passait à l'article 26, nous n'aurions aucun souci. Le problème est que l'article 26 est vraiment difficile à atteindre. C'était d'ailleurs l'objet d'une autre question que j'avais posée sur le sujet de l'abus de majorité. La question était celle-ci : Si on considère que dans le cas d'un nombre suffisant de copropriétaires pour faire passer une décision à l'article 26 et que certains votent contre, donnant une décision négative de l'AG, on peut se trouver, et là ce serait le cas, devant un abus de majorité, qu'en est-il d'une autre décision qui serait aussi de refus, mais par absence de certains copropriétaires, c'est à dire dans le cas où il n'y a pas assez de copropriétaires pour faire passer une décision à l'article 26 ?
Car, ce qui est appelé "abus de majorité", c'est une décision de refus de l'AG d'une demande d'un copropriétaire, sans motif sérieux. Dans les deux cas, on aurait une décision de refus sans motif sérieux : S'il y a aseez de copropriétaires mais que certains disent non ou s'il n'y a pas assez de copropriétaires, c'est une décision analogue de l'AG. Et les motifs, en cas d'absence de copropriétaires, ne sont pas sérieux non plus.
Je pense que si ça ne pouvait pas être contesté devant le tribunal au titre d'abus de majorité, ce serait là un moyen extraordinaire pour justement abuser de sa majorité. En cas d'une demande d'un copropriétaire qu'on a envie d'embêter, il suffirait d'être absent à l'AG pour obtenir un refus inattaquable devant le tribunal.
Auteur de la réponse: Testan
Répondu le: 15 juil. 2011 09:51:04
Message:
Je partage cette analyse.
En revanche, je me demande, et je demandes aux spécialistes comment se justifie le sydnicat de son motif, puisque en général un vote de résolution ne demande pas le motif du vote, que plusieurs motifs différents peuvent apparaitre aux divers copropriétaires oposés, et que seul l'avocat du syndicat défend le synidcat au tribunal?
J'ai lu pas mal de documentation sur le sujet. Ce qu'il en ressort est que, pour refuser une demande d'un copropriétaire, l'AG doit motiver son refus et cette motivation doit apparaître sur le PV. Si aucune motivation n'apparaît, le tribunal prononce presque automatiquement l'abus de majorité. Et si des motifs sont évoqués, le juge les apprécie.
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 15 juil. 2011 10:01:28
Message:
le pb est que si le quorum de l'art 26 n'est pas atteint, il n'y aura pas refus formel ce qui ne saurait à mon sens être qualifié d'abusif.
d'où l'intérêt de l'art.24... car quand bien même cela serait très éventuellement tangent, qui ira contester la décision d'AG dans les deux mois devant un TGI ?
édition : ajout mots italiques suite faute de frappe
Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 15 juil. 2011 10:45:17
Message:
Testan a écrit :
Les copropriétaires n'ont aucun droit de modifier un EDD !!!! D'ailleurs comment pourraient ils le faire ??
SEULE l'AG est décisionnaire, et peut décider de modifier ou non le RDC et l'EDD. L'AG n'est pas une chambre d'enregistrement !!!
Testan :
Si vous êtes si sur de cette affirmation et de gagner devant le TGI, n'hésitez plus foncez; mais attention, ne jugez pas à la place du juge !!!
L'accord de l'AG que vous allez demander concerne les parties communes du SDC, c'est à dire la propriété de tous les copropriétaires. Ce bout de jardin ne vous appartenant pas, l'AG peut rejetter votre demande. Ou serait l'abus de majorité de l'AG ? L'AG décide de conserver ces parties communes en l'état, conforme au RDC.
Pas factoche comme histoire.
Testan : le jugement du tribunal que vous solliciterez pourrait faire une belle jurisprudence !!!
Pas d'autre issue pour clore ce post !!!
Emmanuel wormser : pourquoi insister sur l'article 24 ? Si il y un vote, ce sera au minimum à l'article 26.
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 15 juil. 2011 11:13:45
Message:
Emmanuel wormser : pourquoi insister sur l'article 24 ? Si il y un vote, ce sera au minimum à l'article 26.
Auteur de la réponse: Testan
Répondu le: 15 juil. 2011 13:06:24
Message:
A philippe388
Les copropriétaires n'ont aucun droit de modifier un EDD !!!! D'ailleurs comment pourraient ils le faire ??
SEULE l'AG est décisionnaire, et peut décider de modifier ou non le RDC et l'EDD. L'AG n'est pas une chambre d'enregistrement !!!
N'ai-je pas écrit plus haut que je demanderais un vote de l'AG ? Problèmes de lunettes ?
Si vous êtes si sur de cette affirmation et de gagner devant le TGI, n'hésitez plus foncez; mais attention, ne jugez pas à la place du juge !!!
En premier lieu, nous n'y sommes pas encore, puisque le vote n'a pas eu lieu. Ce n'est qu'une hypothèse. Mais est-ce juger à la place du juge que de soumettre des faits et son opinion sur ces faits au juge et de lui demander de juger ? Si on n'a aucune opinion, que peut-on donc demander au juge ?
l'AG peut rejetter votre demande. Ou serait l'abus de majorité de l'AG ?
L'abus de majorité, c'est justement de refuser une demande sans motifs sérieux. Alors, où serait l'abus de majorité, demandez-vous ?
Testan : le jugement du tribunal que vous solliciterez pourrait faire une belle jurisprudence !!!
La jurisprudence concernant l'abus de majorité n'attend pas mon éventuel jugement. Il y en plein de jurisprudence à ce sujet. Prenez le Code de la copropriété Dalloz et regardez sous l'article 24. Vous verrez que l'imagination de certains dans ce domaine est très fertile. Et vous verrez tous les cas similaires de demandes refusées sans motif valable.
A Emmanuel Wormster :
Je crois que vous avez raison sur la majorité. Je ne crains pas de contestation des autres copropriétaires, mais les deux notaires que j'ai contactés ont parlé d'une majorité de l'article 26. Je me demande si je n'aurais pas de problèmes de ce côté-là en demandant la rédaction d'un modificatif de l'EDD avec un PV d'AG faisant apparaître une demande de modification obtenue sur la base de l'article 24.
Concernant le refus de l'AG, vous dites :
le pb est que si le quorum de l'art 26 n'est pas atteint, il n'y aura pas refus formel ce qui ne saurait à mon sens être qualifié d'abusif.
Il me semble que le refus est tout aussi formel. Je demande une modification et l'AG me répond non. Je ne vois pas de différence entre ce refus-là et l'autre. Je vois effectivement une différence dans la manière dont s'est fait le refus en AG, mais le refus lui-même me paraît avoir strictement la même forme.
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 15 juil. 2011 13:14:47
Message:
Si vous allez chez "le" notaire deux mois et UN jour après la notification du PV de l'AG aux opposants et absents sans qu'un recours n'ait été formulé, que va vous dire le notaire ????
Signalez surtout dans la résolution qu'aucun frais ne sera à la charge du syndicat et vous verrez que cela "passera" sans pb.
Auteur de la réponse: ribouldingue
Répondu le: 15 juil. 2011 13:22:58
Message:
L'article 24 s'applique des redécoupes de lots privatifs, mais encore une fois ce n'est pas le cas ici. Il s'agit de quelque chose qui a trait a une partie commune (attribution de la jouissance de la partie commune au lot x)
d'où l'intérêt de l'art.24... car quand bien même cela serait très éventuellement tangent, qui ira contester la décision d'AG dans les deux mois devant un TGI ?
Ce ne sont pas les notaires qui décident de la majorité a laquelle un syndicat va voter une résolution.
En général le président de séance prend l'avsi du sydnic qui se doit de le donner, puisque le syndicat le paye pour cela. Si le sydnic n'est pas trop mauvais, il aura potassé la question auparavant, et si il est très séireux, ou qu'il fait partie d'un groupe, il aura interrogé son conseil juridique afin d'éviter une bourde qui l'entrainerait dans des problèmes.
C'est pas forcément légal mais n'entraine pas a grosse conséquence, et que je ne risque pas grand chose,donc faisons le, et mettons nous la tête sosu le sable pendant deux mois.
Il faut dire que.... ça fonctionne....
Auteur de la réponse: Emmanuel Wormser
Répondu le: 15 juil. 2011 13:28:46
Message:
complètement en phase avec votre analyse, Ribouldingue !
Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 15 juil. 2011 17:39:33
Message:
Je constate que ma proposition de solution à l'article 26 a)
"Les actes d'acquisition immobilières et les actes de disposition autres qu ceux visés à l'article 25d;"
est inattaquable, reste à obtenir cette majorité.
Auteur de la réponse: quelboulot
Répondu le: 15 juil. 2011 19:02:31
Message:
--------------------------------------------------------------------------------
Je constate que ma proposition de solution à l'article 26 a)
"Les actes d'acquisition immobilières et les actes de disposition autres qu ceux visés à l'article 25d;"
est inattaquable, reste à obtenir cette majorité.
Soyons justes svp JB22.
Dans le cas exposé il ne s'agit pas, vis à vis du syndicat, de nouveaux actes de disposition, mais bien plus simplement de la modification d'actes de disposition déjà inscrits dans le rdc.
Après transfert, le syndicat ne se trouve ni plus "riche" ni plus "pauvre"...
Auteur de la réponse: etc
Répondu le: 17 juil. 2011 21:52:09
Message:
Après une petite absence, j’ai pu lire vos différentes interventions…
…je trouve satisfaisant que l’on en soit maintenant à la question de la majorité, donc d’un passage en AG, plutôt qu’au fait que deux copropriétaires se mettent à refaire tout seuls un EDD chez un notaire (débat qui nous déchirait au départ), et que cela concerne une partie seulement ou la totalité du jardin en jouissance exclusive (car c’est la même chose, n’en déplaise à certains).
Comme le confirme les arrêts cités par philippe388, si cette jouissance exclusive est vendue ou louée (partie ou totalité, je ne vois pas la différence) c’est avec tout le lot, elle fait partie de la description de ce lot, en est inséparable !
Elle ne peut (partie ou totalité) être cédée au profit de quiconque !
Qu’un copropriétaire jouisse d’un droit ne veut pas dire qu’il en dispose à sa guise !
Après, pour en venir à une solution aux fins de Testan…
…comme l’a dit Jean-Michel Lugherini :
« Ce que l’homme a fait, l’homme peut le défaire…… »
(ce que la copro à fait, elle peut le défaire)
Oui, à moins que certaines choses ne relève d’autres autorités (zones classées pour les façades, permis de construire, urbanisme…), l’AG peut faire tout ce qui est dans sa compétence (bien entendu en respectant les majorités requises jusqu’à l’unanimité, et spécialement pour ce qui serait d’imposer certaines choses à des copropriétaires).
Oui, l’AG peut créer un lot et le vendre (Jean-Michel Lugherini, page 2 ).
Oui, l’AG peut accorder un droit de jouissance exclusive (JB22, page 7).
La question première (pour que les deux précédentes soient possible) est la renonciation à un droit de jouissance exclusive (évoqué par Jean-Michel Lugherini en page 2, puis par JB22 5 pages plus tard).
(JB22, un peu de modestie SVP avant de faire vôtre 6 pages de travail des autres avec des « je préconise » ou « ma proposition » que j’ai trouvés un peu présomptueux)
D’après mon humble avis, cela n’est possible qu’au moins à la majorité 26, incluant obligatoirement le principal intéressé.
Comme « préconisé » par JB22, je pense que le raccourci « renonciation sous réserve de concession à un autre » est possible pour éviter la renonciation sans concession à un autre.
Cela se heurte-t-il au principe d’autonomie des décisions ? Hmm, ça parait quand même raisonnable…
.
Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 17 juil. 2011 23:05:49
Message:
De etc
"(JB22, un peu de modestie SVP avant de faire vôtre 6 pages de travail des autres avec des « je préconise » ou « ma proposition » que j’ai trouvés un peu présomptueux)"
Où avez-vous vu cette attribution de : six pages du travail des autres, alors que je préconise une solution radicalement différente, et le recours à un vote à l'article 26 en A.G.
Je ne vous juge pas, abstenez-vous de juger les autres, un peu de modestie comme vous dites.
C'est assez comique quand en plus vous reconnaissez que ma proposition a un sens:
"Comme « préconisé » par JB22, je pense que le raccourci « renonciation sous réserve de concession à un autre » est possible pour éviter la renonciation sans concession à un autre."
et d' ajouter:
"…je trouve satisfaisant que l’on en soit maintenant à la question de la majorité, donc d’un passage en A.G."
"Cela se heurte-t-il au principe d’autonomie des décisions ? Hmm, ça parait quand même raisonnable…"
Non, bien des décisions sont faites sous réserves, en particulier quand elle sont la conséquence de la réalisation d'une autre décision.
Par exemple vente d'une partie commune et révision du règlement de copropriété et de l' EDD. Les points deux et trois ne se feront que si le point un est réalisé.
Auteur de la réponse: etc
Répondu le: 18 juil. 2011 11:41:17
Message:
« j’opte pour la renonciation… » (page 7), « j’ai toujours préconisé un vote… » (page 7), « je préconise une décision de l’AG » (page 7), et enfin « je constate que ma proposition […] est inattaquable » (auto-félicitation page 8).
Oui, un peu de modestie SVP…
Il n’y a rien de radicalement différent, que des choses déjà dites, pourquoi revendiquer l’innovation ?
Proposition effectivement et difficilement attaquable, ce sont des points sur lesquels nous avons tous réussi à aboutir (et à adhérer je l’espère), ce n’est alors pas pour les attaquer.
Rien de comique, aucune contradiction à laquelle sourire, puisque j’adhère moi-même à ces points.
Et, oui, je suis content « que l’on en soit maintenant à la question de la majorité, donc d’un passage en A.G » car nous étions très peu à contredire ceux (Gédehem, rédaction universimmo…) qui soutenaient que deux copropriétaires pouvaient faire tout seuls leur soupe chez le notaire.
Peut-être que cela vous ait apparu évident en page 7, mais ce fut tout un travail pour les autres avant vous de le faire admettre.
L’unique chose pour laquelle je dois vous féliciter est d’avoir rassemblé en un post, les 3 points qui méritaient d’être retenus :
1) Passage en AG et pas une histoire de deux copropriétaires qui ne regarde pas le syndicat.
2) Renonciation à un droit de jouissance, en partie ou en totalité (mentionné 5 pages avant vous)
3) attribution d’un droit de jouissance, qui résulte soit du RDC, soit d’une décision de l’AG (mentionné 3 pages avant vous).
Belle clairvoyance en effet, la solution est bien résumée !
Je ne nie pas votre travail et contribution mais, si vous êtes en mal de paternité d’idées, on pourra pour vous faire plaisir mettre à la fin de ce sujet : « propos recueillis et mis en ordre par JB22 ».
JB22 : Non, bien des décisions sont faites sous réserves, en particulier quand elle sont la conséquence de la réalisation d'une autre décision.
Oui, vous avez raison, bien que je n’ai pas soutenu le contraire pour avoir dit que c’était quand même raisonnable, je n’aurais pas dû exprimer de doute sur ce point.
(exemple que j’ai déjà vu : installation d’un ascenseur, un copropriétaire favorable doit vendre sa cave car il y aura la machinerie, il la vend bien entendu sous réserve de l’installation de l’ascenseur)
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