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GGREGGOIRE
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 20 avr. 2009 : 18:29:43
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Bonjour,
Lors de notre dernière AG, nous n'avons pas approuvé les comptes, ni donné le quitus. Il y avait dans les comptes plusieurs questions auxquelles le syndic n'a pas répondu. Et notamment un compte débiteur de plusieurs milliers d'euros qui nous laissait penser à une situation délicate des comptes de la copro.
Le syndic ne donnant plus aucune nouvelle à nos demandes d'explications, pouvons nous refuser (tous les copropriétaires) de payer le dernier appel de charge trimestriel qu'il vient d'adresser ?
On nous a suggéré d'ouvrir un compte à la Caisse des Dépôts et d'y déposer les appels. Avez vous plus d'infos sur cette solution ? Et y a t'il d'autres solutions ?
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 18:45:36
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Si vous mettez vos appels sur un compte caisse des dépots et consignations, qui va payer eau, edf, ascenseurs, etc... A moins que vous souhaiteiez que tous ces organismes vous coupent les approvisionnements.
Cette solution peut être valable netre locataire et bailleur. Mais pas dans ce cas : l'argent n'appartient pas au syndic  mais au syndicat  . Et c'est le syndicat qui paie les fournisseurs via le syndic.
De plus vous ne pouvez pas ne pas payer vos appels de charge :
1- c'est une obligation Citation :
Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
2- avec quoi votre syndic va t il payer ces fournisseurs ?
Avez vous un compte unique ou un compte bancaire séparé ?
Il faut que le CS fasse un courrier en LRAR, voir une mise en demeure et si cela ne suffit pas le TGI, si vous constatez que le syndic ne fait pas son travail (mais il faut le prouver).
Que dit le CS qui a controlé les comptes ...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 18:46:55
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Ggregoire : Citation :
On nous a suggéré d'ouvrir un compte à la Caisse des Dépôts et d'y déposer les appels
Fuyez sans délai l'ahuri qui vous a donné ce conseil 
L'existence d'un compte débiteur important est très regrettable. La responsabilité du syndic est peut être engagée.
Mais en quoi celà peut-il vous empecher d'approuver les comptes ?
Le conseil syndical les a-t-il vérifiés avant l'assemblée ? Quel rapport a-t-il fourni après cette vérification ?
La solution est d'approuver les comptes en précisant des réserves sur certains points. Encore faut-il que ces réserves soient justifiées !
Si le syndic a commandé une fourniture de manière inutile, c'est au moment de l'examen du quitus que cet excès de pouvoir peut être sanctionné. Mais la point de vue comptable, la facture existe et le syndicat est obligé de la payer.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 22:17:38
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J'aime bien le ton mesuré de JPM (ahuri) s'agissant ici du crétin qui a pu donner un tel "conseil" ... 
En revanche j'aime beaucoup moins son :
" .. c'est au moment de l'examen du quitus que cet excès de pouvoir peut être sanctionné"
D'abord parce que je suis curieux de connaitre la "sanction" dont il s'agirait ici lors de la question du quitus (sanction dans le sens de "punition réparatrice d'un préjudice"), le rejet du 'quitus' n'ayant jamais rien sanctionné du tout n'étant en rien "sanction" de quoi que ce soit.
GGréggoire, il ne faut JAMAIS rejeter les comptes en totalité !
Il y a obligatoirement des choses justes.
S'il y a des points qui ne vont pas pas ce sont ceux-là, expressément identifiés, qui sont soit rejetés soit approuvés sous condition.
Voyez ici la petite fiche sur l'approbation des comptes :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=77827 |
Edité par - gédehem le 20 avr. 2009 22:19:56 |
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GGREGGOIRE
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 23:30:06
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Merci pour vos remarques, mais je connais tous les éléments que vous m'indiquez ou presque.
PAr contre, aucun d'entre vous ne répond à ma principale question :
"Le syndic ne donnant plus aucune nouvelle à nos demandes d'explications, pouvons nous refuser (tous les copropriétaires) de payer le dernier appel de charge trimestriel qu'il vient d'adresser ?"
Peut on refuser de payer pour le motif indiqué ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 00:58:41
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Non, certainement pas !
L'approbation des comptes consiste à approuver/entériner les dépenses du syndicat pour l'exercice dont il s'agit, de tel exercice passé.
Le paiement des provisios pour charges n'a rien à voir, s'agissant de provisionner des fonds destinés aux futures dépenses décidées par l'AG lors du vote du budget prévisionnel.
Vous (le syndicat) avez refusé d'approuver les comptes de l'exercice passé, mettons celui arreté au 31.12.2008.
Comme il a été dit, c'est une grave erreur pénalisante, le solde des comptes, dont ceux débiteurs, n'étant pas recouvrables fautes d'avoir été rendu exigibles !
Vous (le syndicat) êtes coincés, le syndic paralysé pour recouvrer les fonds.
A la limite il n'a pas à tenir compte des remarques qui lui ont été faites, faute d'avoir précisémment identifié les sommes en litige, décision de refus pour celles-ci, décision d'approbation conditionnelle pour celles-là !
Ce n'est pas tout de savoir ce qu'il convient de faire !
Il faut faire ce qui doit être fait lorsqu'on sollicite l'approbation des comptes et non les refuser globalement.
S'agissant du réglement des provisions pour les charges de l'exercice en cours, les copropriétaires sont obligés par leur vote du budget prévisionnel selon le montant prévu pour chacune.
Aucun moyen de retrancher quoi que ce soit sauf à faire un "impayé".
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 08:56:54
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ggregoire, vous dites Citation :
Merci pour vos remarques, mais je connais tous les éléments que vous m'indiquez ou presque.
PAr contre, aucun d'entre vous ne répond à ma principale question
ce n'est pas la peine que Ducros il se décarcasse !
rappel : Citation :
De plus vous ne pouvez pas ne pas payer vos appels de charge :
1- c'est une obligation
Citation :
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Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
--------------------------------------------------------------------------------
2- avec quoi votre syndic va t il payer ces fournisseurs ?
]
Donc vous DEVEZ payer.
Vous n'avez pas approuver les comptes de 2008 :
* Il y a un excédent pour les copropriétaires : tant pis, vous ne pouvez pas le récupérer, tant que vous ne les aurez pas approuvé.
* Il y a un déficit : votre trésorerie réelle s'amoindrit (le compte 512 et surtout votre compte bancaire réel) et vous risquez de payer des agios en 2009 
Conseils :
1- le CS agit et met de l'ordre dans les comptes 2008 avec l'aide du syndic et nouvelle convocation d'AG (avec frais ) pour approuver les comptes 2008
2- les proprio paient leurs charges normalement au syndic pour l'exercice 2009
3- le CS vérifie au moins trimestriellement les factures et les comptes afin de réagir rapidement à ce qui pourrait être une anomalie, sans attendre l'AG en 2010 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 00:45:40
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tout cela est parfois bien utopique :
- si vous avez des réserves sur tel ou tel poste, comment forcez-voous ensuite le syndic à corriger les erreurs ??
- si vous refusez les comptes car il y a trop d'erreurs, rien n'epeche le syndic de réclamer à ceux qui ne paient pas les provisions
- et il serait interessant de revenir sur un pb plus général : de l'absurdité d'approuver des comptes manifestement faux à une majorité : quand certains votent n'importe quoi en travaux, ils votent aussi n'importe quoi dans les comptes et c'est la porte ouverte à tous les abus .
un exwemple dans un cabinet connu : CS ou pas la correction des comptes est refusée. Que fait-on?
dans un autre, on corrigera l'année prochaine : bien sur rien ...
vaste mascarade? |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 08:11:21
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Bien d'accord avec vous Océan.
Ne reste plus qu'à chacun des copropriétaires lucides à prendre son bâton de pélerin pour faire une action en justice à titre individuel (ou en se regroupant) à l'encontre du syndicat, pour approbation des comptes ayant entraîné un préjudice financier !
C'est parfaitement faisable.
Si chacun osait le faire, les choses évolueraient sûrement ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 09:55:52
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Je laisse tomber la controverse sur les effets bons ou mauvais du quitus qui, de toute manière, peut toujours être refusé.
Je prens la question sous un autre angle :
Le conseil syndical a noté que le syndic a commandé des fournitures ou des travaux de manière contestable.
1) D'une part il y a une faute incontestable
2) D'autre part, certains considèrent que les fournitures ou les travaux présentent un intérêt réel et que, de toute manière, il aurait fallu en venir un jour à cette commande.
Quelle est la question de l'ordre du jour dans laquelle cette difficulté doit être traitée pour
d'une part caractériser et relever la faute du syndic
d'autre part ratifier ou non l'initiative qui a été prise ?
L'approbation des comptes ? Certainement pas. La facture a été enregistrée et répartie. Elle était due au fournisseur ou à l'entrepreneur. Elle ne peut pas être rejetée. Il est seulement possible de demander au syndic son remboursement au syndicat.
Prévoir une question spéciale ? A la rigueur pour ce cas relevée par le CS et donc prévisible. Mais quid pour les observations justifiées qui pourraient être faites par des copropriétaires en cours d'assemblée ?
Pas d'autre solution que la question " approbation de la gestion ".
A propos de ce genre de redressement des comptes, il serait bon prévoir une structure de médiation rapide.
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Compte non approuvé et appel de charges
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