combles au dessus d'un autre lot

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Sujet :

Auteur du sujet : gazelle77
A propos de : combles au dessus d'un autre lot
Posté le : 14 déc. 2007 09:42:40
Message :

bonjour,
nous souhaitons proposer à l'Ag de notre immeuble le rachat d'une partie des combles. Or vu la pente du toit et l'architecture de l'immeuble, la partie amménageble sera majoritairement située au dessus d'un lot ne nous appartenant pas. Nous avons contactés tous les copropriétaires et la majorité semble d'accord pour le projet, sauf le propriétaire du logement sur lequel sera situé notre aggrandissement. Nous savons que ce genre de vote passe par une double majorité mais l'accord du propriétaire sur lequel nous donnerons est il obligatoire?


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Réponses :

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 14 déc. 2007 10:59:52
Message :

il vote comme les autres... ne disposant d'aucun droit supérieur aux autres sur cette partie commune

Auteur Réponse : ETASPAK
Répondu le : 15 déc. 2007 11:43:53
Message :

Bonjour,

Il vote bien entendu comme les autres, mais son accord est nécessairement obligatoire.

À défaut il s’agit d’une modification des modalités de jouissances de ses parties privatives.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 est bien clair à ce sujet :

« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »

Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm

Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm

Auteur Réponse : gazelle77
Répondu le : 17 déc. 2007 13:49:01
Message :

je ne pense pas que ce soient des parties privatives; Ce sont des combles, parties communes spéciales du batiment dans l'accés actuel se fait par une trappe située sur le palier et ni nous ni lui n'avons accés à cette partie.

Auteur Réponse : ETASPAK
Répondu le : 17 déc. 2007 17:46:57
Message :

Bonsoir Gazelle77,

Une des raisons principales lorsque vous achetez un appartement au dernier étage, en dehors de la vue, se trouve bien dans le fait de n’avoir aucun bruit du voisin du dessus puisqu’il n’y a personne .

À part peut-être quelques souris et encore avec le chat de notre ami Ali Gator l’affaire serait vite régler .

Lorsque je vous précise qu’il s’agit d’une modification des modalités de jouissances de ses parties privatives.

Cela signifie que l’aménagement de ces combles, par vos soins, au dessus de son appartement entraînera inévitablement un trouble de jouissance de son appartement (partie privative) par le bruit que cette annexion engendrera.

D’où l’obligation d’avoir l’autorisation du copropriétaire de l’appartement situé en dessous de la partie des combles que vous souhaitez annexer.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 est également bien clair à ce sujet :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 17 déc. 2007 17:59:11
Message :

Etaspak,

votre analyse me surprend un peu quand même.

avez vous connaissance d'une décision de justice confirmant cette approche relative au caractère incontournable de l'accord formel du copropriétaire situé sous l'espace à aménager ?

je ne parle bien sûr pas des troubles de jouissance dues à la gêne excessive de voisinage, qui n'ont évidemment aucun rapport avec cet éventuel droit de véto...

Auteur Réponse : ETASPAK
Répondu le : 17 déc. 2007 21:14:28
Message :

Bonsoir Emmanuel,


Voyez ces liens :


Les travaux entraînant une appropriation des parties communes :

« Transformation de grenier en appartement nécessitant des travaux assimilés à une surélévation (Cass. 3e Civ. 16 novembre 1982) ... »

http://mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossiertravauxcopro.htm


L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 précise :

« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres. »

« La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l'article 26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. »

« Si le règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre la décision prévue à l'alinéa précédent cette clause ne peut être modifiée qu'à cette même majorité. »

Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm

Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm


Combles et vérandas : comment valoriser un appartement en copropriété...

« Il faut pour cela que les combles ou la partie commune en question n'aient aucune utilité pour d'autres copropriétaires que celui qui veut les annexer : que les combles ne s'étendent pas sur d'autres lots, ne constituent pas une voie de sortie sur la toiture et ne contiennent pas d'équipements communs tels qu'une VMC(1), que les paliers, couloirs et escaliers ou les WC et locaux d'étage ne desservent plus, la plupart du temps par suite de regroupements de lots, que le ou les lots appartenant au copropriétaire concerné. »

http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=343

Cordialement.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 17 déc. 2007 21:29:31
Message :

Etaspak, vous savez combien il peut être difficile de me convaincre

voici donc la fameuse décision : Cour de Cassation, Chambre civile 3, 1982-11-16, 81-12087.

Je vous invite à la lire attentivement car on a dans cette décision une surrélévation du batiement sous la forme d'une reprise totale de la toiture... et là, la cour de Cass' impose l'accord de l'habitant du dernier étage...

mais ce que nous décrit gazelle n'entre clairement pas dans ce champs... quant à la remarque d'UI, elle porte sur "l'utilité des combles pour l'habitant du lot inférieur", sur rien autre.

donc... exit l'article 35 avec l'accord nécessaire du lot inférieur...

cherchez encore pour moi, merci

Auteur Réponse : gédehem
Répondu le : 17 déc. 2007 21:46:55
Message :

Emmanuel WORMSER :
" Etaspak, votre analyse me surprend un peu quand même."

Et il y a de quoi, car Etaspak fait et entretient hélas une confusion, comme sur d'autres sujets, faute de bien lire les questions et de bien comprendre les données qu'il pique ici ou là ....

Dommage !

Gazelle souhaite acheter les combes de son immeuble.
La question sera soumise à l'AG après avis de l'architecte de l'immeuble.

Il ne s'agit donc pas de d'annexer ou de s'approprier quoi que ce soit, ni de faire des travaux de surélévation selon D.art.35 ...

Il s'agit "simplement" de demander au syndicat d'aliéner tout ou partie de ces combles partie commune pour en créer un lot privatif destiné à être vendu à Gazelle ....
Double maj.art.26....l'autre copropriétaire en dessous n'ayant pas plus de droit que les autres !

Les travaux d'aménagement interne seront "travaux privatifs" qui ne regardent personne, à moins qu'ils ne touchent aux parties communes.

Il faudra que le projet soit particulièrement bien monté pour sa présentation à l'AG, l'avis technique de l'architecte étant indispensable.
Mais il faut aussi prévoir la modif de l'EDD/RDC, à adopter par l'AG, étant entendu que tous les frais lié à cette opération seront pris en charge par Gazelle...

Les questions qu'on (le syndicat) doit tout de même se poser :
- ces combles sont-ils nécessaires à la destination de l'immeuble ?
- Peut-on acceder au toit autrement qu'en passant par ces combles ?
- Si la totalité des combles est 'privatisée', ne faut-il pas prévoir une servitude de passage pour les visites de la toiture ?

Désolé, Emmanuel : je n'avais pas vu votre post de 21h29 ...
Mais je vois que vous avez également remarqué la confusion faite sur ce sujet et que nous nous rejoignons sur la solution ...

Etaspak, vos multiples citations de liens sont parfois très pertinentes. Mais avant de les rapporter, voyez s'ils sont bien dans le sujet et collent exactement à la question qui est soumise.
Ce n'est pas tout de balacer des articles ici ou là, encore faut-il qu'ils traitent de la question et soit en phase avec elle !

Auteur Réponse : ETASPAK
Répondu le : 17 déc. 2007 21:57:23
Message :

Emmanuel, je me doute bien qu’il doit être difficile de vous convaincre.

Vous avez tout à fait raison, la jurisprudence en question ne correspond pas du tout au sujet.

Ceci dit, avez-vous l’arrêt que vous citez sur ce lien .

http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=50855

Cordialement.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 17 déc. 2007 22:03:14
Message :

Citation :

---

Initialement entré par ETASPAK

Emmanuel, je me doute bien qu’il doit être difficile de vous convaincre.

Vous avez tout à fait raison, la jurisprudence en question ne correspond pas du tout au sujet.

Ceci dit, avez-vous l’arrêt que vous citez sur ce lien .

http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=50855

Cordialement.

---

Auteur Réponse : ETASPAK
Répondu le : 17 déc. 2007 22:06:49
Message :

Bonsoir Gedehem,

À votre avis, dites-moi ce qu’il en sera des troubles de jouissance dues à la gêne excessive de voisinage suite à cette annexion des combles.

Merci.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 17 déc. 2007 22:09:15
Message :

Etaspak, ces troubles seront certes du ressort des juridictions civiles... mais un tel recours ne pourra se fonder sur l'absence d'accord du propriétaire du dessous lors de l'aménagement et c'était bien la question de gazelle.

Auteur Réponse : ETASPAK
Répondu le : 17 déc. 2007 22:22:24
Message :

Emmanuel, vous avez raison de préciser que ces troubles seront certes du ressort des juridictions civiles.

Il est important que Gazelle77 le comprenne bien, car c’est certainement ce qui risque de lui arriver sans l’accord de son voisin.

Cordialement.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 17 déc. 2007 22:42:33
Message :

avec ou sans accord, le voisin pourra soulever ces troubles, comme n'importe quel voisin du dessous dans n'importe quel immeuble, avec ou sans usage des combles !!!

Auteur Réponse : gédehem
Répondu le : 18 déc. 2007 10:13:42
Message :

Etaspak, les troubles voisinage, qu'ils proviennent de l'occupant du dessus, du dessous ou de tous les cotés, sont "troubles de voisinage", qu'ils aient lieu avant, pendant ou après l'achat d'un lot, du fait d'un copropriétaire ou de son locataire !

On se demande ce que cela a à voir avec l'achat des combles envisagé par Gazelle !
Je note au passage que les infos que délivre Etaspak sont encore ici à coté de la plaque, ce qu'il reconnait : "Vous avez tout à fait raison, la jurisprudence en question ne correspond pas du tout au sujet." ... ce qui sur ce sujet aussi induit en erreur ...

Gazelle n'a rien à comprendre de ce "ressort des juridictions civiles", dont elle se moque (du ressort, pas des juridictions ) puisqu'elle est particulièrement discrete et ne cherche qu'à acheter les combles de son immeuble ce sur quoi .."tous les copropriétaires et la majorité semble d'accord pour le projet ..."

Question précise = réponse aussi précise que possible, juridiquement étayée, ... sans partir sur des chemins de traverses qui ne menent à rien ....

Auteur Réponse : gazelle77
Répondu le : 18 déc. 2007 14:00:06
Message :

je vous remercie tous pour vos multiples interventions.
Concernant vos remarques, je vous précise effectivement que nous ne souhaitons acheter qu'une partie des combles.
L'autre partie abrite l'accés à la toiture et aux machineries ascenseur et VMC. Ces combles n'ont aucune utilité pour l'immeuble.

nous avons contacté l'architecte et avons son rappaort technique ansi que l'accord de l'ingénieur béton pour percer une trémie d'escalier, et l'accord du charpentier pour la modification de la fermette.

Concernant le refus du propriétaire en dessous, nous sommes conscients de la gène que ce genre de projet peut impliquer pour lui. mais il doit être aussi concient qu'il a acheter un appartement en coprorité donc dans un immeuble et non pas une maison isolée au milieu dun bois!! Nous nous engaeons donc à isoler phonétiquement le mieux possible notre extension.

en revanche pour l'Ag , nous n'avons pas de modificatif du Réglement de copropriété avec les nouveaux tantiemes, car nous ne voulions pas engager plus de frais (géometre, notaire) sans savoir si nous pourrions effectivement réaliser ce projet. Nous connaissons par contre les surfaces au sol et surafce habitable qui vont etre créés.

Auteur Réponse : bojolais
Répondu le : 18 déc. 2007 14:54:05
Message :

Bonjour Gazelle...
A titre indicatif, rencontrant un problème similaire à votre cas, dans notre copropriété, pourriez-vous m'indiquer sur quelle base tarifaire vous proposez le rachat. Si ceci n'est pas indiscret, ou y a t'il une règle de principe ou d’usage existant...merci

Auteur Réponse : gazelle77
Répondu le : 18 déc. 2007 15:11:14
Message :

il n'existe pas apparament de regle de calcul. sur internet j'ai vu plusieurs cas similaires qui disaient qu'il fallait estimer la plus value réalisée à laquelle on déduit le montant des travaux. la somme restante est divisée en deux et ce ce montant qui est proposé à l'achat. Pour nous, il nous semblait très dificile d'estimer la plus value et aussi le montant des travaux car ils ne sont pas réalisés encore. Nous nous sommes donc basés sur le prix du mêtre carré de notre quartier. Nous l'avons divisé par deux car ce sont des surfaces nues, qui n'ont en réalité aucune valeur, et multiplié par les mêtres carrés habitables de la surface créée

Auteur Réponse : loic042004
Répondu le : 28 déc. 2007 14:28:50
Message :

bonjour,
j'ai le même projet que "gazelle77": rachat d'une partie des combles au-dessus d'un autre lot;
j'ai bien compris que le propriétaire du dernier étage ne peut s'y opposer en AG si vote art 26 majorité 2/3 positif.
ma question porte sur la procédure :

quelle question faut-il poser en priorité à l'AG?
- accord sur la vente des parties communes?
- accord sur la division des lots?
- accord sur la modification du RDC?
- accord et prise en charge du cout de l'architecte de l'immeuble pour avis sur la faisabilité des travaux (immeuble ancien)?


d'après ce que j'ai pu lire ici les règles de majorité ne sont pas forcément les mêmes selon les questions (unanimité pour modif RDC) mais si accord vente combles cela entraine la modification du RDC à la majorité des têtes + 2/3 des voix (art 26).



si les travaux sont réalisés , est-ce que cela devient une annexe de mon appartement ou une nouvelle habitation? (pose d'un compteur électrique obligatoire)


merci pour vos réponses

Auteur Réponse : ETASPAK
Répondu le : 19 févr. 2008 20:29:54
Message :

Citation :

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Initialement posté par Emmanuel WORMSER

Etaspak, vous savez combien il peut être difficile de me convaincre

voici donc la fameuse décision : Cour de Cassation, Chambre civile 3, 1982-11-16, 81-12087.

Je vous invite à la lire attentivement car on a dans cette décision une surrélévation du batiement sous la forme d'une reprise totale de la toiture... et là, la cour de Cass' impose l'accord de l'habitant du dernier étage...

mais ce que nous décrit gazelle n'entre clairement pas dans ce champs... quant à la remarque d'UI, elle porte sur "l'utilité des combles pour l'habitant du lot inférieur", sur rien autre.

donc... exit l'article 35 avec l'accord nécessaire du lot inférieur...

cherchez encore pour moi, merci

---

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 06 mars 2008 19:01:32
Message :

mais cette décision ne dit rien des moyens reçus par le juge pour ordonner la remise en état et, surtout, l'annulation de la délibération de l'AG.

cette délib a pu être annulée pour vice de forme par exemple...

rien ne dit qu'elle a été annulée parce que l'accord de l'habitant du dessous n'a pas été reçu.

ce n'est pas effet pas sur ce point de la procédure que la cour de cass est saisie...

Auteur Réponse : ETASPAK
Répondu le : 06 mars 2008 21:55:39
Message :

Bonsoir,

Il est vrai que « rien ne dit qu'elle a été annulée parce que l'accord de l'habitant du dessous n'a pas été reçu. »

Et que « ce n'est pas effet pas sur ce point de la procédure que la cour de cassation est saisie... »

Mais bel et bien sur le trouble de jouissance que subit un copropriétaire suite à l’aménagement des combles au-dessus de son appartement, sans son accord.

Il est quand même inconcevable pour un copropriétaire qui possède un appartement sous les combles de se retrouver sous un appartement, suite à une décision de l’assemblée générale.

Mais laisser présumer qu’il suffit d’un vote de l’assemblée générale à l’article 26 de la loi, sans qu’il soit nécessaire de l’accord du copropriétaire lésé, est de mon point de vue une grave erreur de jugement.

Surtout qu’il ne sera pas difficile, pour un avocat, de faire valoir un trouble de jouissance pour le copropriétaire lésé au TGI.

Cordialement.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 06 mars 2008 22:09:35
Message :

bon, ben il faut encore fouiller alors, car la décision citée ne permet toujours pas de me convaincre

Auteur Réponse : darkounnette
Répondu le : 06 mars 2008 22:42:32
Message :

Je suis dans le même cas... Je souhaite racheter les combles également situées au dessus de chez ma voisine et les aménager.

Apparemment vous ne semblez pas d'accord sur le poids du vote de la dite voisine.

Si vous trouvez la réponse, je suis très très très intérréssé !!!! :)

Merci.

Auteur Réponse : ETASPAK
Répondu le : 06 mars 2008 22:50:16
Message :

Citation :

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Initialement posté par Emmanuel WORMSER

bon, ben il faut encore fouiller alors, car la décision citée ne permet toujours pas de me convaincre

---

Mon but n’est certainement pas de vous convaincre, mais peut-être qu’à l’occasion d’une fouille......

Cordialement.

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