la suite de sujet SOS l'eau de Svetik

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Imprimé le : 07 mai 2024

Sujet :

Auteur du sujet : Svetik
A propos de : la suite de sujet SOS l'eau de Svetik
Posté le : 21 mars 2007 23:58:05
Message :

J'ai les reglements de copro entre mes mains, donc ce que j'ai pu deja trouvee:
1. Ce que j'ai achetee porte bien le nom d' une "chambre", je suppose q'une chambre c'est pour y habiter?
2. Et le texte suivant: " Les coproprietaires pourront, apres avise le syndic, proceder a tous branchements, raccordements sur les descentes d'eaux usees et sur les canalisation et reseaux d'eau, d'electricite, de telephone et d'une facon generale, sur toutes les canalisations et reseaux constituant des parties communes, le tout dans la limite de leurs capacite et sous reserve de ne pas causer de nuisance aux autres coproprietaires"...

Je repete que mon francais n'est pas parfait! Mais est ce que (si je comprend bien) c'est mon issue de sortie de cet affaire??? Merci a chaquen pour chaque conseil.

Réponses :

Auteur Réponse : thoveyrat
Répondu le : 22 mars 2007 01:27:32
Message :

C'est très intéressant pour vous.
1) Un règlement de copropriété ne peut pas décider à l'avance de travaux autorisés : il faut nécessairement obtenir l'autorisation de l'AG pour un projet précis quand on veut en faire.
Mais 2) ces clauses montrent que vous avez bien acheté un lot à usage d'habitation et ayant vocation à devenir confortable, donc si l'assemblée générale refuse ces travaux sans motif sérieux, vous pourrez attaquer la copropriété auprès du tribunal de grande instance pour abus de majorité (avocat obligatoire). Je ne pense pas que vous puissiez l'attaquer pour cette assemblée-ci, à cause des circonstances particulières (en particulier nouveau syndic qui n'avait pas le dossier) qui permettront à la copropriété de se défendre d'avoir voulu vous nuire, mais s'ils votent contre le projet une deuxième fois sans justification sérieuse, vous devriez pouvoir obtenir gain de cause en justice.
Bon courage!

Auteur Réponse : Svetik
Répondu le : 22 mars 2007 01:52:04
Message :

Bonsoir Thoveyrat,
Je n'arrive meme plus a dormir avec cet affaire. Une chose importante, il y aura une Assemblee extraordinaire dans 6 semaines et donc je dois remettre ma demande de nouveau, mais cette fois ci je dois etre bien preparer, j'ai pas le droit a l'echec, je ne suis pas milliardaire, pour maitre 60000 euros dans le vide.
je suis persuade, q'il y a une injustice, mais coment je peux le prouver??? Et si il y a ce texte ds le reglement de copropriete (je l'avais copiee mot, par mot) je dois q meme demander la permission? La garienne a installee son compteur electrique sans demander leur avis et ils ont accepaient. L'accordement a l'eau ce trouve carrement dans la meme phrase...
Merci de votre reponse.
Svetlana

C'est très intéressant pour vous.
1) Un règlement de copropriété ne peut pas décider à l'avance de travaux autorisés : il faut nécessairement obtenir l'autorisation de l'AG pour un projet précis quand on veut en faire.
Mais 2) ces clauses montrent que vous avez bien acheté un lot à usage d'habitation et ayant vocation à devenir confortable, donc si l'assemblée générale refuse ces travaux sans motif sérieux, vous pourrez attaquer la copropriété auprès du tribunal de grande instance pour abus de majorité (avocat obligatoire). Je ne pense pas que vous puissiez l'attaquer pour cette assemblée-ci, à cause des circonstances particulières (en particulier nouveau syndic qui n'avait pas le dossier) qui permettront à la copropriété de se défendre d'avoir voulu vous nuire, mais s'ils votent contre le projet une deuxième fois sans justification sérieuse, vous devriez pouvoir obtenir gain de cause en justice.
Bon courage!
[/quote]

Auteur Réponse : oldman24
Répondu le : 22 mars 2007 09:59:00
Message :

Svetik,
Votre règlement de copropriété a déjà été forcément
voté par l'AGO,puis transmis à un notaire et ensuite au conservateur des hypothèques (fichier immobilier).
Il est donc applicable à tous.
Vous n'avez qu'à proposer à votre syndic l'inscription à l'OdJ de la prochaine AGO, votre demande pour des travaux affectant les parties communes dans votre studio (partie privative)à fin de le rendre décemment habitable, (douche, WC,évier...)comme prévu par les textes en vigueur.
S'y opposer constituerait, je pense, un abus de majorité qui pourrait être sanctionné.Par ailleurs le vendeur comme le notaire auraient du mieux vous préciser vos droits et prérogatives pour vous éviter de vous embarquer, autrement, dans une galère ,comme c'est souvent le cas dans les copropriétés où certains profitent et d'autres trinquent.
Bon courage quand même en attendant de meilleures nouvelles

Auteur Réponse : thoveyrat
Répondu le : 22 mars 2007 10:52:11
Message :

Malgré tout, il faut impérativement demander l'autorisation, même si c'est écrit dans le réglement de copropriété. Simplement, en cas de refus, comme dit Oldman, vous pourrez les poursuivre. Bétonnez bien votre dossier et n'hésitez pas à citer le règlement de copropriété dans votre demande...

Auteur Réponse : ribouldingue
Répondu le : 22 mars 2007 11:42:30
Message :

Citation :

---

je suis persuade, q'il y a une injustice, mais coment je peux le prouver???

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Auteur Réponse : rkl
Répondu le : 22 mars 2007 13:57:31
Message :

Svetik
veuillez nous reconfirmer ce que dit votre règlement de copropriété en effet je pense que vous l'avez mal recopier

il me semble que celui-ci ne peut dire "après avise le syndic"....en effet en dehors du fait que vous ne maîtrisiez pas bien notre langue je suppose qu'il n'en est pas de même pour le rédacteur du règlement de copropriété (j'ose l'espérer du moins)

on pourrait éventuellement y lire "après avis du syndic" ou encore "après avoir avisé le syndic" or ces deux formules sont malheureusement totalement opposées....il vous appartient de reprendre le texte très exactement pour lever cette ambiguïté.

Si votre règlement devait dire « après avoir avisé le syndic » je ne vois pas pourquoi solliciter le syndicat (c'est-à-dire les copropriétaires via une assemblée) pour permettre les branchements qui vous sont nécessaires puisque, de par le règlement ces branchements sont autorisés.....le règlement fait loi entre les coprpropriétaires tant qu'il n'a pas fait l'objet d'une correction devant une juridiction......

il vous appartient de prévenir le syndic et je vous conseille vivement de lui soumettre le plan pour qu’éventuellement il puisse le corriger si besoin était et également pour lui permettre de mettre à jour les plans des branchements interne à l’immeuble....d'évidence le syndic recherchera de se garantir et de garantir la copropriété d'une malfaçon éventuelle.

Dès lors que vous sollicitez l’assemblée pour les raccordements c’est que vous permettez à la copropriété de s’y opposer, ainsi faisant vous vous mettez dans une situation qui, en cas de refus, vous interdira les branchements à moins de porter l’affaire devant le TGI pour abus d’autorité.

A votre place j’écrirais au syndic (en Lettre recommandée avec accusé de réception), copie au président, en lui faisant savoir que, de par le règlement de copropriété, vous avez la possibilité de procéder aux raccordements recherchés et que vous allez user de ce droit que vous accorde ce règlement qui fait loi entre la totalité des copropriétaires mais que néanmoins vous recevrez toutes les observations qu’il présentera pour garantir de ne causer aucune nuisance aux autres copropriétaires.....et de surplus vous mentionnerez que, si ce point devait être débattu en assemblée, vous ne manquerez pas de faire valoir votre droit devant la juridiction compétente pour abus d’autorité si par accident l'assemblée s'y opposait....

Auteur Réponse : Svetik
Répondu le : 23 mars 2007 00:36:53
Message :

Bonsoir,

Oui, vous avez totalement raison, a cause de la fatigue, j'ai avalee 2 mots, je reprend le texte exact: "" Les coproprietaires pourront, apres en avoir avise le syndic, proceder a tous branchements, raccordements sur les descentes d'eaux usees et sur les canalisation et reseaux d'eau, d'electricite, de telephone et d'une facon generale, sur toutes les canalisations et reseaux constituant des parties communes, le tout dans la limite de leurs capacite et sous reserve de ne pas causer de nuisance aux autres coproprietaires"...
Pouvez vous me dire suivant ce texte j'ai le droit quelqonque ou toujours pas? Merci

Citation :

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Initialement entré par rkl

Svetik
veuillez nous reconfirmer ce que dit votre règlement de copropriété en effet je pense que vous l'avez mal recopier

il me semble que celui-ci ne peut dire "après avise le syndic"....en effet en dehors du fait que vous ne maîtrisiez pas bien notre langue je suppose qu'il n'en est pas de même pour le rédacteur du règlement de copropriété (j'ose l'espérer du moins)

on pourrait éventuellement y lire "après avis du syndic" ou encore "après avoir avisé le syndic" or ces deux formules sont malheureusement totalement opposées....il vous appartient de reprendre le texte très exactement pour lever cette ambiguïté.

Si votre règlement devait dire « après avoir avisé le syndic » je ne vois pas pourquoi solliciter le syndicat (c'est-à-dire les copropriétaires via une assemblée) pour permettre les branchements qui vous sont nécessaires puisque, de par le règlement ces branchements sont autorisés.....le règlement fait loi entre les coprpropriétaires tant qu'il n'a pas fait l'objet d'une correction devant une juridiction......

il vous appartient de prévenir le syndic et je vous conseille vivement de lui soumettre le plan pour qu’éventuellement il puisse le corriger si besoin était et également pour lui permettre de mettre à jour les plans des branchements interne à l’immeuble....d'évidence le syndic recherchera de se garantir et de garantir la copropriété d'une malfaçon éventuelle.

Dès lors que vous sollicitez l’assemblée pour les raccordements c’est que vous permettez à la copropriété de s’y opposer, ainsi faisant vous vous mettez dans une situation qui, en cas de refus, vous interdira les branchements à moins de porter l’affaire devant le TGI pour abus d’autorité.

A votre place j’écrirais au syndic (en Lettre recommandée avec accusé de réception), copie au président, en lui faisant savoir que, de par le règlement de copropriété, vous avez la possibilité de procéder aux raccordements recherchés et que vous allez user de ce droit que vous accorde ce règlement qui fait loi entre la totalité des copropriétaires mais que néanmoins vous recevrez toutes les observations qu’il présentera pour garantir de ne causer aucune nuisance aux autres copropriétaires.....et de surplus vous mentionnerez que, si ce point devait être débattu en assemblée, vous ne manquerez pas de faire valoir votre droit devant la juridiction compétente pour abus d’autorité si par accident l'assemblée s'y opposait....

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Auteur Réponse : Svetik
Répondu le : 23 mars 2007 00:39:37
Message :

Ribouldingue, bonjour

La garienne a installee (amenee) electricite du palier commun vers sa chambre de bonne, q'elle venait d'achetee et sa chambre n'avait pas d'electricite du tout...

Citation :

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Initialement entré par ribouldingue

Citation :

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je suis persuade, q'il y a une injustice, mais coment je peux le prouver???

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Pas a ce niveau ci de la procédure. Faites inscrire le détail de votre proprosition, et joignez les pièces nécessaires pour la prochaine AGO en efet.

Citation :

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Et si il y a ce texte ds le reglement de copropriete (je l'avais copiee mot, par mot) je dois q meme demander la permission?

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Absolument, vous ne pouvez pas y couper.

Citation :

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La gardienne a installée son compteur electrique sans demander leur avis

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Elle a installé un compteur, pas une connexion.
Mais normalement ce n'est pas elle qui faitposer un compteur, mais le syndic au nom du syndicat des copropriétaires.
En revanche, si le compteur n'est pas chez elle mais dans l'escalier par exemple, elle aurait du faire demander par le propriétaire de la loge (le syndicat) l'autorisation.
la demande aurait été transmise au syndicat (vous a l'AGO) par le syndic.

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Auteur Réponse : rkl
Répondu le : 23 mars 2007 06:49:52
Message :

parfait....cette fois-ci le texte est précis, merci pour vous.

puisque le texte exact du règlement dit que: " Les coproprietaires pourront, après en avoir avisé le syndic, procéder a tous branchements, raccordements sur les descentes d'eaux usées et sur les canalisation et réseaux d'eau, d'electricite, de téléphone et d'une facon générale, sur toutes les canalisations et réseaux constituant des parties communes, le tout dans la limite de leurs capacité et sous réserve de ne pas causer de nuisance aux autres coproprietaires"..

ATTENTION: vérifiez bien que ce texte n'exclu à aucun moment les "chambres"...cette exclusion pourrait se faire par le titre du chapitre.

ce texte étant dans le règlement de copropriété, et ce règlement, faisant loi au sein de la copropriété, n'impose pas d'obtenir une autorisation pour les travaux de raccordement mais exclusivement d'en aviser le syndic....donc vous pouvez, après avoir aviser le syndic, conformément à ce qui vous est imposé par le Règlement de copropriété, faire les travaux de raccordement que vous recherchez.

lorsque vous avisez le syndic (ne pas oublier copie au président) faits bien référence à cette clause de règlement et faites bien comprendre que les travaux recherchés sont autorisés et ne sollicitent pas l'accord de l'assemblée.....revoyez mon post précédent.

LA COPROPRIETE N'A PAS POUVOIR DE VOUS EN EMPËCHER....

mais, ainsi que je vous le disais précédemment, soumettez le plan de raccordement pous que les choses techniques soient faites dans les rêgles de l'art.....

Auteur Réponse : ribouldingue
Répondu le : 23 mars 2007 08:20:29
Message :

Citation :

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La gardienne a installee (amenee) electricite du palier commun vers sa chambre de bonne, q'elle venait d'achetee et sa chambre n'avait pas d'electricite du tout...[quote][i]Initialement entré par ribouldingue

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Auteur Réponse : Svetik
Répondu le : 23 mars 2007 22:09:49
Message :

Ribouldingue, bonsoir

Et merci pour le temps que vous consacrer a mon sujet. J'avais la consultation aujourd'hui avec une amie-notaire, elle a etudiee le reglemet et elle m' avais dit que a ma place elle a du envoyee une lettre infirmatif au syndic et basta... Mais elle m a dit q'il vaut mieux voir un avocat et de lui demander faire une lettre...
Le syndic, sur la phrase que j'ai sitee, ma repondu, que les coproprietaire peuvent q-meme s'opposer et ne sont pas obliger d'accepter...
Bref, je suis bien epuisee par cet histoire. je vais me reposer ce w/end et reataquer la semaine prochaine.

Citation :

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Initialement entré par ribouldingue

Citation :

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La gardienne a installee (amenee) electricite du palier commun vers sa chambre de bonne, q'elle venait d'achetee et sa chambre n'avait pas d'electricite du tout...[quote][i]Initialement entré par ribouldingue

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Parfait.
C'était trompeur, ce n'est donc pas en tant que gardienne, et employée du syndicat qu'elle a opérée, mais bien en tant que propriétaire et ça, c'est plus qu'intéressant.


Avec l'argumentation de rkl et l'exemple de la gardienne, vous avez pour le moins des arguments solides à faire valoir.


Je ne peux pas me pronconcer personellement sur la validité de la clause du réglement de copropriété vis à vis de la dispense de demande d'autorisation (je ne suis pas compétent sur ce point) mais il me semble clair que pour le moins il devient dorénavant difficile aux copropriétaires de vous refuser les connexions à vos frais.


Du coup, je ne sais plus si le conseil exprimé par moi-mêem et par thoveyrat (porter ce point à 'ordre du jour) est opportun ou non.



A mon avis, sauf si quelque'un de plus compétent intervient rapidement, ce qui ne saurait tarder, le le FERAIS quand même, ne serait-ce que parce que en cas de souci, vous ne pourriez plus ajouter cette demande plus tard, et tout serait dans ce cas repoussé d'un an.

Si vous porter la proposition à l'ordre dujour, rien ne vous empêche le jour de l'AGO d'indiquer a tous que vous ne souhaitez plus soumettre ce point au vote, puisqu'il est inutile, l'autorisation étant - selon le réglement de propriété de l'immeuble - de PLEIN DROIT.

---

Auteur Réponse : thoveyrat
Répondu le : 23 mars 2007 23:59:20
Message :

En fait, je ne sais plus depuis quand (je ne suis pas très au courant en matière de copro... mais j'ai eu un parking boxable en sous-sol qui nécessitait une telle autorisation malgré une clause du RdC), même les travaus dont le RdC prévoit qu'ils pourront se faire sans autorisation, ont besoin d'une autorisation. Donc, vous soumettez votre demande à l'AG. Simplement, si les copros refusent à nouveau, cette fois-ci sans aucun motif, même extérieur à vous (la dernière fois, ils pouvaient être incités à la prudence à cause du changement de syndic), vous pourrez les attaquer pour abus de majorité, car ils n'ont aucun motif valable à vous opposer.
Bon courage! et merci de nous tenir au courant...

Auteur Réponse : ETASPAK
Répondu le : 24 mars 2007 13:27:06
Message :

Voyez également ce lien :

Transformer une chambre de bonne :

http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=2230

Auteur Réponse : rkl
Répondu le : 24 mars 2007 14:18:09
Message :

"La clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans l'accord de l'assemblée des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, même précisément définis, est contraire aux dispositions des articles 25 b) et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; en conséquence elle doit être réputée non écrite. Cette jurisprudence met l'accent sur le caractère institutionnel de la copropriété et met fin aux incertitudes du droit positif, certains arrêts ayant admis de telles clauses lorsque la consistance exacte des travaux était clairement indiquée. Au vu de cet arrêt il serait souhaitable que les syndics demandent, lors des prochaines assemblées générales, la suppression de ces clauses à la majorité de l'article 24. En ce qui concerne les travaux déjà effectués sur la base de telles clauses, ils encourent le risque d'une action aboutissant à une demande de remise en état des lieux.
Civ. III., 12-03-97, Syndicat des copropriétaires du 48, rue Galande à Paris 5e c/ SCI du 48, rue Galande à Paris 5e.
J.C.P., éd. N, 39, jurisprudence, p. 1185 à 1187."
Voici un texte que j’ai trouvé sous: http://www.cheuvreux-associes.fr/site/oldsite/html/menu5/n41997/t10.html

Je suis donc obligé, de par ce texte et bien d’autres relevés entre-temps (arrêt de la Cour de Cassation du 22 juin 2005, du 2 mars 2005….) de reconnaître que, bien que l’autorisation soit rapportée dans le règlement de copropriété, celle-ci est insuffisante et doit faire l’objet d’une résolution soumise à l’assemblée....

en effet la jurisprudence ne reconnaît pas le pouvoir de telle clause dès lors qu’elle est en principe soumise à une majorité selon la loi (dans la présente c’est l’article 25b) et puisque et dès lors que cet article est d’ordre public on ne peut y déroger par cet artifice….or l’article 25b est d’ordre public, le règlement de copropriété ne peut y déroger

cette clause est ainsi réputée non écrite et, bien que restant valable tant qu’elle n’est pas dénoncée devant une juridiction, elle risque néanmoins de se trouver repoussée par un jugement ultérieur qui la rendrait inexistante et qui risque de faire en sorte que le bénéficiaire de cette clause soit obligé à faire marche arrière en remettant à l’état initial…. car toute clause inexistante ne l’est non pas à partir du moment du jugement mais elle l’est depuis l’origine du règlement, en effet elle n’a jamais existée aussi il ne peut en résulter des conséquences.

Le juge est donc compétent pour remplacer les clauses réputées non écrites par de nouvelles stipulations celles-ci conforme à la loi, bien que les premières clauses sont valables tant qu’elles n’ont pas été dénoncées, elles deviennent inexistantes rétroactivement à parti du moment ou le jugement les rend inexistantes.

Il en ressort que si le règlement de copropriété pose les règles de vie de la copropriété, ceci n’est possible que dans le respect des dispositions légales.


MAIS dans le présente ce qui plaide POUR SVETIK

- c’est que déjà une chambre a été raccordée au réseau sanitaire commun sans opposition du syndicat,
- c’est que la chambre de la concierge a également été câblée électriquement toujours sans opposition,,
- c’est que SVETIK n’a, à ce jour, rien fait qui pourrait lui être reproché, en effet il recherche les autorisations nécessaires or les deux autres copropriétaires ont, quant à eux, agi sans autorisation et ceci nous pouvait échapper aux autres copropriétaires….la remise en l’état initial, donc débranchement total de tout raccordement, pourrait être recherchée pour ce qui concerne les deux contrevenant (SVETIK faites leur savoir….vous aurez au moins deux personnes qui voteront « pour »)
- c’est que SVETIK fait appel à une entreprise et également à un technicien du bâtiment (l’architecte), donc il lui est possible d’apporter les pièces techniques recherchées par le syndicat pour le garantir quant au sérieux du travail,
- que d’évidence si l’assemblée s’opposait à ces travaux elle risque d’être condamnée pour abus d’autorité,
- que les travaux recherchés ne cause aucune nuisance aux autres copropriétaires,
- qu’il n’y a aucune emprise sur les parties communes
- que actuellement l’article qui autorise ces travaux fait loi même si cet article pourrait être déclaré « non écrit » ultérieurement
- et encore ce qui est rapporté sur le lien donné par ESTAPAK.

Auteur Réponse : thoveyrat
Répondu le : 25 mars 2007 22:45:01
Message :

Le copropriétaire qui a fait amener l'eau dans sa chambre a obtenu une autorisation... Pas Svetik!
Je ne suis pas tout à fait d'accord quant à une inexistence absolue de la clause autorisant de tels travaux. Pour moi, elle reste une indication de la destination de ces chambres. Il faut demander un vote des copropriétaires, mais si celui-ci est refusé sans motif valable, Svetik pourra, grâce à cette clause, prouver que sa demande était conforme à ce que prévoir la copropriété.

Auteur Réponse : ribouldingue
Répondu le : 26 mars 2007 09:12:23
Message :

J'ai la même lecture que mes deux prédécesseurs, c'est pour cela que je maintiens qu'il faut bien représenter votre question ET VOTRE DOSSIER a l'ordre du jour;



Envoyez par RAR et listez et nommez les pièces jointes, de façon qu'on ne puisse pas vous reprocher d'avoir donné une information seulement partielle.

Faites aussi référence a l'extrait du réglement de copropriété, ainsi qu'a l'installation du compteur par la gardienne (Soyez explicite, listez les deux informations comme deux points séparés et numérotés de la lsite précédente),

Auteur Réponse : rkl
Répondu le : 26 mars 2007 09:58:02
Message :

Svetik
et surtout n'oubliez pas de faire EGALEMENT référence à l'autre "chambre" qui, quant à elle, n'a trouvé aucune opposition ni dans le passé ni aujourd'hui, quant à son raccordement aussi bien au réseau de distribution de l'eau qu'au réseau d'évacuation (pour les autres intervenants je fais ici référence à ce que Svetic avait écrit dans l'autre topic concernant le même problème....en effet Svetic a ouvert deux topics)
....faites savoir qu'il ne peut y avoir deux traitements différents pour un même problème à moins d'abus d'autorité ou de favoritisme

Auteur Réponse : oldman24
Répondu le : 26 mars 2007 23:03:11
Message :

Svetic,
Tous les chemins mènent à Rome...
Bonne continuation.

Auteur Réponse : Svetik
Répondu le : 27 mars 2007 22:30:07
Message :

MES CHERS AMIS (puis-je vous appelez comme ca?), vu tous les efforts que vous avez fait pour moi, pour m'aider a m'insortir. Je remercie, chaquen ici present pour son aide, je me sens plus fort maintenant, je me suis bien equipee aussi, today j'ai meme pu avoir le prosses verbal de 2001, ou l'assemblee donne son accord a une autre personne.
A savoir, tres interessant, que le President a vote aussi contre, mais a cette derniere assemblee, il a rassure chaquen, q'il n y avait jamais eu de vote pour le raccordement... Donc, un plus c'est un gros menteur et mal honette.
Demain a 11h j'ai RV chez l'avocat, j'amene tous ce que j'ai pu obtenir et on verra le resultat, mais je ne suis pas encore gagnante...Je vous tien au courrant demain soir...

Citation :

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Initialement entré par oldman24

Svetic,
Tous les chemins mènent à Rome...
Bonne continuation.

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