|
copropriété du sol
Imprimé de : Universimmo.com
URL du sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=38923
Imprimé le : 09 juin 2026
Sujet :
Auteur du sujet : RIGAOUS
A propos de : copropriété du sol
Posté le : 03 mai 2006 16:32:27
Message :
Bonjour,
Sur mon acte notarié, concernant l'achat d'un terrain ainsi que des droit à bâtir une villa individuelle figure une section règlement de copropriété qui indique que cette parcelle objet de présentes fait l'objet d'un REGLEMENT DE COPROPRIETE AVEC ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION d'ailleurs ces frais nous ont été encaissé par le notaire
Or je pensais que seul un immeuble bati pouvait être concerné par le régime de la copropriété !
D'autre part l'EDD précise que l'immeuble objet des présentes est divisé en 2 lots 1.et2.pour chaque lot le droit de construire une maison individuelle avec les 500/1000 indivis de la propriété du sol et des parties communes
Le permis accordé l'était pour un batiment de deux logements mais il a été réalisé deux batiments distincts sans parties communes, le tout siué dans un lotissement dont les parties communes doivent être gérées par un ASL PARTIES COMMUNES TOUJOURS PROPRIETE DU LOTISSEUR
j'ai bien du mal à saisir le régime exact de notre propriété!
Réponses :
Auteur Réponse : Mout
Répondu le : 03 mai 2006 19:04:17
Message : Il est probable que la parcelle, dont vous avez acquis, en gros, la moitié, EST UN LOT DE LOTISSEMENT dont le règlement toujours applicable implique que toute division ultérieure ne peut en aucun cas être envisagée (article L 315 et suivants du code de l'urbanisme)
Cette parcelle étant soumise au régime de la copropriété, elle reste ainsi une UNITE FONCIERE: le terrain est indivis entre les propriétaires de chacun des 2 lots de copropriété.
Attention, le lot de lotissement était constructible suivant les règles du lotissement.
Si le copropriétaire de l'autre lot de copro a déjà construit, vous n'aurez plus droit qu'au "reste" de la constructibilité autorisée!
Et votre dossier de permis devra comporter une délibération d'assemblée générale de copro vous donnant l'autorisation de réaliser la construction décrite par l'EDD :càd que votre co-propriétaire devra être d'accord avec votre projet...
C'est pourquoi les lots de copro devraient être vendus "bâtis".
Vraisemblablement, votre copro est celui qui a établi le règlement de copropriété?
On parlera plus tard de l'ASL
Auteur Réponse : RIGAOUS
Répondu le : 04 mai 2006 17:32:01
Message : Merci Mout de votre réponse,
Mais le lotissement date de 1991, les constructions de 1998 pour la mienne et 1999 pour l'autre. Le permis a été demandé par le lotisseur en 1996 concernant la réalisation d'un batiment de 2 logements or il a construit deux batiments distincts séparés par un espace de 5 cm donc rien de commun a ce qui est décrit dans l'EDD, la copropriété de l'immeuble n'existe que sur le papier et d'ailleurs il précise que la totalité des constructions et dépendances sont des parties privatives quant aux cloisons séparatives elles sont mitoyennes or il en existe 2 et non pas une.
le terrain lui est en indivision or l'acte notarié parle de copropriété or le terrain porte le numéro 2, notre villa construite sur le lot 1 porte le n°2b et l'autre villa le lot 2 avec n°2a
Le problème vient de l'administration car il nous considère en copropriété sur la villa et demande l'autorisation du voisin pour les travaux.
voici une question posée sur un autre site :
Je recherche des informations concernant la copropriété de sol. Qu’est ce que cela veut dire ? En quoi cela peut-il m’engager si j’achète une maison construite sur un terrain divisé en 2 lots, de plus les 2 maisons sont identiques, légérement décalées en façade mais tout de même mitoyenne (séparée par un double mur). Quelles sont les inconvénients de cette copropriété de sol ? concernant l’hypothèque, travaux d’agrandissement, couleurs de ravalement ou des volets...
Réponse. La copropriété de sol n’existe pas.
Vous pouvez avoir une indivision, le terrain étant acheté dans l’indivision par les deux acquéreurs, puis ensuite divisé soit au niveau du sol, soit pour les seules constructions par un démembrement du droit de propriété.
Quant à la copropriété, son statut est réservé aux immmeubles bâtis (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis) ; elle ne peut donc s’appliquer au seul terrain, même si les deux maisons doivent être mitoyennes. Cela a été fait par le passé sous le nom de "copropriété horizontale", mais le procédé n’était pas légal et entraîne aujourd’hui les personnes l’ayant adopté dans des difficultés importantes, comme celle de ne pouvoir faire aucun agrandissement ; quant aux autres travaux ils doivent être autorisés par une assemblée générale des copropriétaires - convoquée par un syndic dont la nomination est obligatoire - et qui, avec deux copropriétaires seulement, devra statuer à l’unanimité. La prise d’hypothèque crée aussi des difficultés puisque les deux acquéreurs doivent se porter mutuellement caution hypothécaire sur le terrain.
Dans les deux hypothèses, il ne faut pas qu’il y ait volonté de détourner les règles d’urbanisme sur les lotissemnts ou la densité (COS), le nombre de maisons sur une même parcelle, etc. S’il apparaît que le demandeur du permis de construire a l’intention de diviser la parcelle avant l’achèvement des constructions, le permis de construire est refusé.
Or il y a bien eu intention du lotisseur de contourner le POS, celui-ci est toujours propriétaire des parties communes(voierie) qui font parties de la liste des parties communes décrites dans l'EDD.De plus c'est le lotisseur qui a rédigé le règlement de copropriété et l'EDD !
Auteur Réponse : Mout
Répondu le : 04 mai 2006 22:03:03
Message : Voyez si les règles propres du lotissement ont été maintenues et tenez-nous au courant
Auteur Réponse : RIGAOUS
Répondu le : 05 mai 2006 08:23:30
Message : bonjour, non les règles du lotissement n'ont pas été maintenues, depuis 2001 ce sont les règles du POS qui s'appliquent ce qui arrange l'administration car de ce fait nous ne sommes plus en infraction aux règles sur les lotissements, mais nous particuliers nous sommes dans une impasse !
Auteur Réponse : Mout
Répondu le : 05 mai 2006 09:04:15
Message : Quel problème avez-vous, exactement?
"Sur mon acte notarié, concernant l'achat d'un terrain ainsi que des droit à bâtir une villa..."
"Mais le lotissement date de 1991, les constructions de 1998 pour la mienne et 1999 pour l'autre. Le permis a été demandé par le lotisseur en 1996 concernant la réalisation d'un batiment de 2 logements..."
Avez-vous acheté un "terrain" ou une construction?
Quoi qu'il en soit, vous avez sans doute le droit de diviser le sol de votre parcelle.
Vous pouvez décider avec votre co-propriétaire de faire cesser l'indivision du sol, vous y avez intérêt tous deux.
Alors...?
Auteur Réponse : RIGAOUS
Répondu le : 05 mai 2006 16:53:05
Message : J'ai acheté un terrain de 1000 m² à un promoteur en 9.97, celui-ci nous vendait le terrain et les droits à bâtir soit 125 m² sur 250 autorisé et bien entendu se chargeait de la construction suivant le permis qu'il avait eu en 1996, soit un batiment de 2 logements, or il a contourné le POS car surface minimum 2000 m² pour construire et 1 batiment.
Pour effectuer des travaux sur la villa l'administration se base sur le statut de la copropriété et nous demande une autorisation du voisin copropriétaire, s'il n'existe pas de copropriété nous pourrions effectuer ces travaux sans accord, comme nous sommes en conflit nous ne pouvons rien obtenir, je cherche un moyen de contourner l'option autorisation et voir même de mettre en cause le promoteur car nous n'avons pas la conformité du fait que l'autre batiment n'est pas conforme. C'est ce promoteur, qui nous a mis dans cette situation et à mon sens c'est à lui de nous en sortir.
D'ou mes interrogations sur le statut réel du terrain et du batiment
car lors de l'achat la publicité disait une villa sur 1000 m² et non pas un logement dans une copropriété sur un terrain de 2000 m²!
Auteur Réponse : Mout
Répondu le : 05 mai 2006 18:23:21
Message : Bon, je comprends mieux:
-vous acquérez en 1997 un lot de copropriété constitué d'une partie privative (construction et jardin privatif pour 1000m²) ET une quote-part de 50% de la partie commune (le sol de 2000m² = un lot de lotissement)
--> NB: vous n'avez pas "acheté le terrain" mais le "lot de copropriété n°1"
- Le sol constituant l'assiette foncière de la copropriété est en indivision entre les copropriétaires
- vous devez appliquer tous deux le règlement de copropriété: que dit-il?
- Les services administratifs ont laissé la bride sur le cou de votre lotisseur: bizarre que les espaces communs (appelons-les comme ça pour éviter les confusions) du lotissmeent soient toujours propriété du lotisseur.
Les co-lotis sont-ils dans le coma?
Qui paie les charges d'entretien des voies?
Si l'autorisation de lotir oblige le lotisseur à créer une ASL, en cas de défaillance de celui-ci, les co-lotis peuvent et doivent prendre l'initiative.
- puisque vous dites que les constructions réalisées ont épuisé le droit à construire, quel projet avez-vous, autre que d'augmenter la superficie construite?
Auteur Réponse : RIGAOUS
Répondu le : 05 mai 2006 19:50:06
Message : ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION
L'immeuble objet des présentes est divisé en DEUX LOTS savoir :
LOT NUMERO UN
Le droit de construire une maison «Individuelle
située au nord du terrain,
Avec les 500/1.000° indivis de la propriété du sol et des parties communes,
LOT NUMERO DEUX
Le droit de construire une maison individuelle
située au sud du terrain,
Avec les 500/1.000° indivis de la propriété du sol et des parties
communes.
PRECISION PARTICULIERE
II est expressément convenu qu'en cas de partage éventuel ultérieur du terrain, les limites de chaque lot devront impérativement respecter les lignes séparatives figurant en teinte "rouge" sur le plan de partage éventuel ultérieur, annexé aux présentes.
PARTIES COMMUNES ET PARTIES PRIVATIVES
I - Définition des parties communes
Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déter¬miné.
Elles sont réparties différemment entre les copropriétaires selon qu'elles font l'objet d'un usage commun à l'ensemble des copropriétaires ou qu'elles sont affec¬tées à l'usage de certains d'entre eux seulement, d'après la situation des lots en cause ou l'utilité des divers éléments d'équipement et services collectifs.
Elles comprennent notamment :
La totalité des sols, y compris celui sur lequel seront édifiées les constructions prévues.
A ce sujet, il est bien précisé que le terrain est indivis entre les copropriétaires.
Les ouvrages de clôture de l'ensemble immobilier
Les entrées, passages et voies de desserte inté¬rieure de l'ensemble immobilier, avec tous leurs équipe¬ments et accessoires, tels que les dispositifs d'éclai¬rage ;
La totalité des branchements, tuyaux, canalisa¬tions et réseaux divers, avec leurs accessoires tels que robinets, regards, bouches, compteurs et transformateurs, établis dans les bâtiments d'habitation ;
Et, en général, tous les locaux, aménagements et services communs, à l'ensemble des usagers, tels que les plantations, espaces verts et jardins (y compris ceux attenants aux maisons individuelles), terrains de jeux et installations de la chaufferie commune s'il en est établi une .
II - Définition des parties privatives
Les parties privatives d'une maison individuelle comprennent la totalité des constructions avec leurs dépendances et accessoires.
Les cloisons séparatives des locaux de deux mai¬sons individuelles jumelées appartiennent en mitoyenneté aux propriétaires de ces maisons.
USAGE DES PARTIES COMMUNES
Chacun des copropriétaires pourra, pour la jouissance de sa fraction divise, user librement des parties communes suivant leur destination propre, telle qu'elle résulte du présent règlement, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires et sous réserve des limitations ci-après stipulées.
Chacun des copropriétaires devra respecter la réglementation intérieure qui sera édictée pour l'usage de certaines parties communes et le fonctionnement des services collectifs et éléments d'équipement commun.
Réserve faite de la réglementation intérieure visée à l'article précédent, les copropriétaires devront utiliser les parties communes, équipements collectifs < services généraux mis à leur disposition conformément à leur destination.
En particulier, le sol des voies de desserte et des trottoirs ne pourra en aucun cas faire l'objet d'un occupation privative au profit de qui que ce soit, chaque copropriétaire ou usager aura droit de passage pour lui sa famille, ses visiteurs et préposés.
Les propriétaires des maisons individuelles devront entretenir en état de propreté les trottoirs et caniveaux des façades. En cas de neige, ils devront faire le nécessaire pour assurer, sur le trottoir, au droit de leur façade, un passage facile pour les piétons.
USAGE DES PARTIES PRIVATIVES
Maisons individuelles.
Les propriétaires de maisons individuelles pourront en jouir comme bon leur semblera, sous réserve :
- de n'en jamais modifier l'affectation à usage d'habitation, ni les caractéristiques et aspects extérieurs ;
- de les entretenir en parfait état extérieur.
Puis vient un paragraphe sur l'administration des parties communes qui concerne l'ensemble des copropriétaires calqué sur le fonctionnement d'une ASL,suivi du cahier des charges du lotissement
l'ASL EXISTE ET EST EN SOMMEIL PROFOND les travaux envisagés concerne une piscine et la construction d'un abri en dur
Auteur Réponse : Mout
Répondu le : 06 mai 2006 08:51:06
Message : je ne vois pas d'autres arguments que ceux qui ont déjà été échangés.
pour résoudre votre pb:
- ou vous trouvez un "terrain d'entente" avec votre compagnon d'infortune, genre donnant-donnant
- ou vous "creusez" l'hypothèse de la division foncière : d'autres posts à lire sur le sujet vous éclaireront.
Auteur Réponse : RIGAOUS
Répondu le : 06 mai 2006 09:30:40
Message : l'entente etant impossible effectivement il ne nous reste que la division, mais une question de nombreuses ventes ont été réalisées dans notre lotissement,y aurait-il une division partielle dans ce cas ?
Cour administrative d’appel de Nantes - SNC Les Rouges Gorges - 31 mai 1995
« La construction de deux maisons sur un même terrain par les deux membres d’une indivision qui est propriétaire de ce terrain emporte nécessairement la subdivision en jouissance du lot si chacune de ces maisons est destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque coindivisaire....ainsi, la construction projetée emporte la subdivision en jouissance du terrain …..
Or au départ des construction le promoteur était toujours titulaire du permis de construire, puis il l'a transféré à l'indivision, de plus la construction de chaque villa a été réalisé par des maitres d'oevre différents dont un était le dit promoteur suivant les règles de la VEFA ! le notaire a failli à mons sens
Auteur Réponse : Mout
Répondu le : 06 mai 2006 10:05:12
Message : "la division en jouissance du terrain" est réelle pour vous du fait de l'EDD et du RdC.
Je visais la DIVISION FONCIERE, càd division de l'ancien lot de lotissement en 2 parcelles distinctes qui est potentiellment possible (mais PAS CERTAINE) vu que les règles du lotissement sont caduques.
Le problème est donc à résoudre en respectant les règles communes d'urbanisme. D'autres forumeurs devraient avoir leur avis?
Auteur Réponse : RIGAOUS
Répondu le : 06 mai 2006 10:15:49
Message : SUITE a LA SUPPRESSION DE L'ARTICLE 111-5 du code de l'urbanisme j'ai adressé à la Mairie un courrier lui signalant la division parcellaire du terrain en deux suivant la limite séparative indiquée sur le plan parcellaire, la Mairie en a pris acte et m'a accusé réception par un courrier du responsable de l'urbanisme cei est-il suffisant
Auteur Réponse : Mout
Répondu le : 06 mai 2006 10:41:47
Message : de quand date votre démarche?
et la réponse de la mairie?
Auteur Réponse : RIGAOUS
Répondu le : 06 mai 2006 13:01:57
Message : ma lettre date de 17.01.02 avec plan de masse et plan parcellaire joint, courrier Mairie le 04.02.02 accusant réception de ma demande copie de mon courrier adressé par la Mairie à le DDE? le tout signé de l'adjoint à l'urbanisme !
Auteur Réponse : Mout
Répondu le : 06 mai 2006 13:24:53
Message : alors là, je ne suis vraiment pas spécialiste!
Mais vous avez l'inititiative : filez chez votre notaire...et peut-être chez un géomètre (pour un bornage contradictoire)
Je suis optimiste, si ça peut vous encourager à persévérer...
Auteur Réponse : RIGAOUS
Répondu le : 06 mai 2006 16:40:37
Message : merci à vous
Auteur Réponse : Chant du Coq
Répondu le : 07 mai 2006 10:07:54
Message : Qu'entendez vous par EDD et RdC ?
MERCI BCP
Auteur Réponse : Mout
Répondu le : 08 mai 2006 12:44:46
Message : edd = état description de division
il énumère les lots de copropriété
chacun comportant "partie privative ET quote-part de parties communes", dont le sol d'assiette foncière de la copro
rdc = règlement de copropriété
Auteur Réponse : RIGAOUS
Répondu le : 13 mai 2006 10:33:50
Message : Moult votre réponse dans un autre post:
Une copropriété horizontale n'est pas, par nature,, différente d'une verticale, c'est son aspect qui diffère.
La "méthode STEMMER" ETAIT (au passé) originale en ce qu'elle tentait de contourner l'impossiblilité de diviser le sol en vendant des immeubles NON BATIS placés sous le régime de la copropriété (loi du 10 juillet 1965), les acquéreurs faisant leur affaire du permis de construire accordé au promoteur(ce qui créait toutes sortes de problèmes (cf la nécessité de notre discussion...).
Normalement, justement parce que LE permis de construire sur UNE unité foncière est délivré GLOBALEMENT au promoteur qui doit le mettre en oeuvre, les lots de copropriété sont vendus BATIS par le promoteur (ce ne sont pas les acquéreurs qui construisent)
Dans notre cas, avant même que les batiments soient édifiés, le promoteur a transféré les permis de construire à l'indivision X et Y
Dans le cadre de la vente nous avons été considérésX chacun maitre d'oeuvre, nous avons eu une entreprise pour construire notre villa et Y avait une autre entreprise(en réalité le promoteur sous une autre étiquette)
Le permis était global au départ pour 1 batiment 2 logements prévus avec des équipement communs.
Réalisation tout autre 2 VILLAS INDIVIDUELLES SANS MUR NI EQUIPEMENTS COMMUNS
Du fait du transfert de ce permis nous supportons aujourd'hui toutes les difficultés on nous oppose un RC or il n'y en a pas seul le terrain est en indivision d'ou la demande d'autorisation de Y par la DDE pour les travaux, ce transfert étant d'ailleurs illégal
Auteur Réponse : RIGAOUS
Répondu le : 13 mai 2006 11:51:05
Message : ALINEA 2 DE L’ARTICLE 1 : UNE ORGANISATION DIFFERENTE
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Alinéa 2 de l’Article 1 :
« A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable
aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des
parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »
Pour les ensembles immobiliers, l’alinéa 2 de l’article 1 permet d’instituer une
organisation différente de celle prévue par la loi de 1965, à la condition de rédiger une
« convention contraire » la créant. Cependant, aucune formule n’est imposée. Quelles-sont
les organisations différentes possibles pour ces ensembles immobiliers ?
2.1. « Organisation différente »
2.1.1. Qu’est-ce qu’une organisation différente ?
Pour échapper au statut de la copropriété, l’ensemble immobilier doit être doté d’une
organisation différente. Cependant, l’article premier de la loi de 1965 n’en donne aucune
définition, si bien qu’une totale liberté est laissée au praticien pour créer cette organisation.
Néanmoins, en pratique, l’organisation différente résultera le plus souvent de
l’application d’autres dispositions légales ; ce sera essentiellement une Association Syndicale
de Propriétaires.
De plus, comme le soulignent Messieurs GIVORD et GIVERDON (4) :
« L’ « organisation » de nature à permettre de soustraire la gestion d’un ensemble immobilier à l’application du
statut de la copropriété doit, d’une part, être une véritable organisation et, d’autre part, celle-ci doit être
différente du statut de la copropriété. Ce doit être d’abord une organisation : il faut entendre par-là qu’une décision
majoritaire doit pouvoir être prise et s’imposer. Mais cette organisation doit être différente. L’appréciation de cette
condition peut susciter des difficultés : (…). »
2.1.2. Organisations différentes les plus courantes
L’organisation différente dont il est question peut consister en la création d’une
Association Syndicale Libre (ASL), une Union de Syndicats, une Association Foncière
Urbaine, une Association type loi de 1901, une Société Civile, ou encore une structure
purement conventionnelle. Trois types d’organisations différentes sont communément admis
pour déroger à la mise en copropriété des ensembles immobiliers.
L’Association syndicale de propriétaires de l’Ordonnance du 1er juillet 2004
Ces associations sont en fait les anciennes associations syndicales de la loi du 21 juin
1865. Elles peuvent être libres ou autorisées, présentent un Conseil d’Administration, élu par
l’assemblée des syndicataires, et un syndic, agent d’exécution du Conseil d’Administration.
(Cf. PARTIE I – Chapitre 1 – 2.3.2.)
La Société Immobilière de Gestion et d’Entretien
Souvent appelée Société de Location, elle loue des immeubles ou les met à
disposition de ses associés. Ce type de société est régi par le droit commun (article 1844 et
suivants du Code Civil).
(Cf. Annexe 5 – Articles cités – Articles 1844 et suivants du Code Civil)
L’Union de Syndicats de copropriétaires
(Cf. PARTIE II – Chapitre 2 – 1.2.2.)
L’Union de Syndicats est un type spécifique d’organisation différente, prévu par la loi
de 1965 elle-même, en son article 29. Cependant, pour qu’il y ait Union de Syndicats, il faut,
par application de la loi de 1965, que cette union comprenne au moins deux syndicats de
copropriété, peu importe le statut juridique des autres immeubles.
Il convient de préciser que l’organisation différente choisie doit être correctement mise
en place. En effet, et comme nous le verrons par la suite, si elle n’est pas instaurée ou si la
situation est ambiguë, le statut de la copropriété s’appliquera de droit à l’ensemble immobilier.
Je ne développe pas davantage ce paragraphe, afin de m’intéresser principalement à
la Division en Volumes et, par conséquent, à l’AS et l’AFU, organisations les plus
couramment choisies pour administrer les équipements collectifs de l’ensemble immobilier.
Extrait d'un mémoire fort interessant sur http://www.esgt.cnam.fr/fr/tfe/memoires/2005/05_lejeail_mem.pdf
Auteur Réponse : Mout
Répondu le : 13 mai 2006 14:00:09
Message : GENIAL
MERCI RIGAOUS
Auteur Réponse : RIGAOUS
Répondu le : 13 mai 2006 14:27:23
Message : D'autres mémoires tous aussi pertinents se trouve sur le site voir téléchargement de mémoire
Auteur Réponse : RIGAOUS
Répondu le : 16 mai 2006 12:49:03
Message :
suite a la disparition de certains messages je remets ici un avis donné par l'ADIL sur :
LA COPROPRIETE A DEUX PERSONNES :
A PROPRIETE INDIVIDUELLE ORGANISATION COLLECTIVE
La personne qui occupe une maison de village, le propriétaire d’une villa édifiée sur un terrain commun se trouve dans une situation paradoxale : s’il se sent naturellement l’âme d’un propriétaire individuel, il n’en demeure pas moins sur le plan légal soumis à une organisation collective, la copropriété.
Le statut de la copropriété organise un régime particulier pour les immeubles entrant dans ses champs d’application qui diffère du droit de propriété traditionnel du Code Civil. Le copropriétaire ne se trouve pas exactement dans la situation d’un propriétaire ordinaire, lequel est en principe libre de disposer et de jouir comme il l’entend du bien qui lui appartient intégralement
Conçu pour régir les immeubles divisés par appartements, le système légal relativement rigide est particulièrement inadapté aux problèmes posés par des immeubles ne comprenant que deux logements.
I – INADAPTATION DE LA LOI 10 JUILLET 1965 AUX COPROPRIETES A DEUX PERSONNES
Ce statut très consistant dont la plupart des dispositions sont impératives de la loi sur la copropriété prévoit notamment que toute décision est nécessairement prise en assemblée générale des copropriétaires ce, même lorsque la copropriété ne comprend que deux personnes. Aucune décision ne peut être valablement prise en dehors d’une assemblée générale.
Or, le législateur a voulu éviter qu’un copropriétaire disposant d’un nombre de voix supérieur à la majorité ne puisse « faire la pluie et le beau temps » au sein de la copropriété.
La loi énonce que lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 al 2 de la loi ).
En cas de désaccord, la voix du copropriétaire majoritaire étant réduite à la moitié comme la loi le prévoit, aucune majorité ne pourra se dégager. La situation est alors totalement bloquée jusqu'à ce que l’un des copropriétaires se décide à solliciter l’intervention judiciaire.
Par ailleurs, il suffit que l’un des deux copropriétaires ne se présente pas à l’assemblée pour que celle-ci ne puisse se tenir.
Toute décision du syndicat requiert par conséquent l’accord des deux copropriétaires.
Dans les copropriétés composées de deux copropriétaires seulement, le partage égal des voix entre le copropriétaire majoritaire et l’autre copropriétaire entraîne un blocage des décisions du syndicat faute de réunir une majorité.
Si chaque copropriétaire peut effectuer librement des travaux concernant les parties privatives, le système de gestion mis en place par la loi constitue un frein à tout projet de réhabilitation à tout travaux sur le gros œuvre affectant les parties communes.
Certains copropriétaires ont imaginé de vendre à des proches qui un cellier, qui un garage, qui un grenier. Ces ventes, dés lors qu’elles ont pour but d’éluder les dispositions impératives de la loi de 1965 sont systématiquement sanctionnées par la nullité.
Dans ces conditions, il importe de cerner précisément les cas dans lesquels la loi s’applique et ceux dans lesquels au contraire son application pourrait être écartée.
II - L’APPLICATION DE LA LOI : LES CAS LIMITES
La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété s’applique :
1°) Aux immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
2°) Aux groupes d’immeubles bâtis
La pratique distingue copropriété verticale qui correspond à l’immeuble bâti par opposition au groupe d’immeubles dit en copropriété horizontale
3°) La loi du 10 juillet 1965 est également applicable « à défaut de convention contraire créant une organisation différente » aux ensembles immobiliers qui outre des terrains, des aménagements et des services communs comportent des parcelles bâties faisant l’objet de droits privatifs »
Copropriété verticale
Dés lors qu’un immeuble bâti est divisé en deux ou plusieurs lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes appartenant à des personnes différentes, il se trouve soumis au statut de la copropriété.
Par conséquent, le statut de la copropriété est applicable aux maisons qui ne comprennent que deux lots appartenant à des personnes différentes.
Inversement la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas aux immeubles divisés autrement que par lots excluant l’existence de parties communes. Ainsi la loi n’est-elle pas applicable lorsque les locaux sont simplement superposés sans qu’aucune partie commune n’ait été créée .Tel est le cas s’il n’existe entre deux immeubles aucune partie commune, que les locaux n’ont pas le même accès et qu’aucun acte ne précise que le gros œuvre ne serait partie commune.
S’agissant du sol sur lequel l’immeuble est édifié, il constitue une partie commune par excellence. Cependant, l’article 3 de la loi de 1965 n’étant pas d’ordre public rien ne s’oppose, au plan des principes, à ce qu’il soit convenu de ne pas faire du sol une partie commune et à ce qu’il soit la propriété divise du seul propriétaire du rez-de-chaussée.
On pourrait être tenté dans ces conditions d’avoir recours à un montage juridique différent de la copropriété, un retour au système de la propriété superposée de l’ancien article art 664 du C civ. Où copropriété en volume dans la terminologie actuelle il n’en est rien. La prudence interdit ici ce que la loi ne prohibe pas. Explication :
Le sentier est étroit ô combien ! qui délimite la simple propriété superposée d’une maison en copropriété divisée en deux lots et l’on comprend la prudence des notaires à s’y aventurer, la chute étant fatale. Un tribunal pourrait en effet à la demande de tout intéressé mettre à néant toute organisation juridique qui s’analyserait en une tentative d’échapper à l’application du statut de la copropriété.
En revanche, le régime de la copropriété ne s’applique pas aux immeubles divisés en deux dans le sens de la hauteur, c’est-à-dire, aux maisons divisées en deux, séparées par un mur mitoyen ou privatif.
Dans ce cas, les droits et obligations de chacun des copropriétaires se règlent d’après les titres de propriétés existants. Les parties ont également la faculté de conclure une convention d’indivision relativement à une partie commune.
Copropriété horizontale
Il arrive assez fréquemment que le sol sur lequel sont édifiées deux maisons voisines soit, aux termes des actes notariés, réputé appartenir indivisément aux deux copropriétaires sans morcellement en propriété divise.
Il s’agit dans ce cas d’un groupe de bâtiment soumis de plein droit à la loi de 1965.
S’agissant de maisons séparées le recours à la technique de la copropriété n’a pas en principe, vocation à s’appliquer. Son application s’explique semble-t-il par des considérations tenant à la réglementation de l’urbanisme : nombre de plans d’occupation des sols ( POS) fixent des caractéristiques minimales élevées ( surfaces minimales, position du terrain par rapport aux voies, dimensions minimales configuration…) et ont tendance de ce fait à rendre bon nombre de terrains inconstructibles. Pour construire il faudra acquérir des terrains pour satisfaire aux règles du POS.
Le fait de conserver au terrain son caractère commun permet de contourner ces règles draconiennes qui empêchent la construction et font d’ailleurs l’objet de critiques notamment en milieu urbain où elles sont inadaptées et nuisibles. Un assouplissement des règlements de zones de nombreux POS serait souhaitable.
Quoiqu’il en soit, l’idéal pour un propriétaire de villa étant la propriété individuelle, grande pourrait être la tentation de reprendre son autonomie. En a-t-il le droit ?
Aux termes de l’article 28 de la loi lorsqu’un immeuble en copropriété comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible, les copropriétaires dont les lots composent un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité prévu à l’article 25 demander que le ou les bâtiments en question soient retirés de la copropriété initiale.
Les conditions de la scission sont au nombre de trois : pluralité de bâtiments, possibilité de division du sol en propriété, constitution de copropriétés séparées.
Seule la troisième condition fait difficulté. En effet, l’interprétation littérale de l’article 28 rend irrecevable la demande de retrait formée par un seul copropriétaire au motif qu’il ne peut à lui seul réunir une assemblée spéciale de constituer une copropriété séparée.
Plusieurs décisions ont cependant admis le retrait d’un bâtiment constituant un lot unique (not. C A Aix en Provence 20 décembre 1984) mais force est de constater, en l’absence d’une décision explicite de la haute juridiction sur ce point que la jurisprudence reste divisée.
Le problème des voies privées cours ou jardins communs
Il arrive également fréquemment que des immeubles contigus ou voisins constituant des propriétés distinctes comportent un mur, un élément de gros œuvre, une cour, une voie ou un passage ou des éléments d’équipement commun (réseaux d’égouts, canalisations, bouches d’incendies…) propriétés indivises des propriétaires voisins.
L’entretien de ces voies, passages, canalisations et équipements communs desservant des immeubles différents peut être assuré par une association syndicale de propriétaire régie par la loi du 21 juin 1865
Il arrive parfois que les voies, passages, cours ou équipements communs n’aient pas été pourvus d’organes de gestion
Or, la loi s’applique également aux ensembles immobiliers et aux services communs « à défaut de convention contraire créant une organisation différente »
A défaut d’organisation spécifique, la loi est donc applicable à ces éléments communs quand bien même il ne s’agit pas d’immeubles en copropriété au sens traditionnel du terme.
La loi n’exclut pas cependant la faculté de mettre en place, à posteriori, une organisation spécifique pour la gestion de ces biens. Il s’agira le plus souvent d’une association syndicale libre de propriétaires.
La constitution d’une association syndicale libre exige toutefois le consentement unanime de tous les propriétaires des immeubles riverains ce qui en pratique peut s’avérer problématique.
Dans la mesure où l’application de la loi sur la copropriété n’aura pas été écartée les dispositions légales devront être respectées.
III - L’ORGANISATION COLLECTIVE DE LA LOI DE 1965
1°) La désignation d’un syndic est obligatoire.
En effet, seul le syndic, représentant légal du syndicat est habilité à passer les marchés, contrats de fourniture et d’approvisionnement, à recouvrer les charges et représenter le syndicat en justice.
Il devra être procédé à la désignation d’un syndic.
Il suffira de convoquer les propriétaires des immeubles en assemblée générale pour désigner un syndic. Pour ce qui est de la première assemblée, appelée justement à désigner le premier syndic il y aura lieu de lancer la procédure prévue par l’article 47 du Décret du 17 mars 1967 qui prévoit que dans le cas où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du Tribunal de Grande Instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire chargé de convoquer l’assemblée en vue de la désignation du syndic.
Seul le syndic en fonction ayant qualité pour convoquer l’assemblée générale, celle ci ne pourrait l’être par un copropriétaire ou un syndic pressenti.
L’assemblée serait nulle. S’agissant d’une assemblée irrégulièrement convoquée, cette nullité pourrait être soulevée pendant dix ans (art 42 de la loi )
2°) Le règlement de copropriété
Si le règlement n’a pas été établi pour une raison quelconque, l’immeuble ne se trouve pas moins soumis au régime de la copropriété : la loi de 1965 et le Décret de 1967 lui sont applicables. Il en résulte de sérieuses conséquences au plan du bon fonctionnement de la copropriété : des points essentiels aux droits et obligations des copropriétaires qui relèvent du règlement de copropriété ne sont pas définis.
L’assemblée devra établir un règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes en conformité avec les prescriptions légales (loi art. 8).
Lors de la parution de la loi sur la copropriété, il semble que les copropriétés composées seulement de deux lots aient été purement et simplement oubliées par le législateur. Depuis lors, cette situation a fait couler beaucoup d’encre. Les tribunaux en sont toujours réduits à constater l’application de la loi à des situations qu’elle n’a pas vocation à régir et les copropriétaires condamnés à vivre hors la loi de 1965. A n’en pas douter, le jour viendra cependant où la voix doctrinale qui prêche dans le désert depuis trente ans sera entendue du ciel… législatif. Un vœu pieux, certes, mais il semble cependant que l’on s’achemine vers une modification législative… d’un train de sénateur naturellement.
Auteur Réponse : RIGAOUS
Répondu le : 17 mai 2006 19:01:21
Message : une autre approche de la copropriété horizontale :
Question. 27.01.2005. Mon père, mon frère et moi nous achetons un terrain dans le midi pour chacun construire une maison avec des parties communes : la voie intérieure et les réseaux, la piscine, un auvent pour abriter nos voitures. Nous allons faire une copropriété horizontale mais nous voulons avoir notre propre liberté pour traiter séparément de la construction de notre maison, la copropriété ne s'occupant que de faire les VRD, la piscine et l'auvent. La commune n'est pas opposée à délivrer le permis de construire dans ce cadre et même à le transférer pour chacune des maisons, mais le maire s'interroge si l'opération ne sera pas vue comme un lotissement. Comment faire pour éviter de faire un lotissement ?
Réponse. nous avons exprimé une appréciation négative de la copropriété dite "horizontale". Cependant, nous pensons que votre projet est réalisable à condition que le recours éventuel au statut de la copropriété ne soit pas le moyen d'échapper aux législation et réglementation d'urbanisme, en particulier celles des lotissements et/ou des règles d'occupation du sol (COS) du plan local d'urbanisme. Vous connaissez certainement l'adage "Fraus omnia corrumpit" (la fraude corrompt tout) ; il s'agirait ici de la "fraude vêtue" consistant à emprunter le truchement d'un acte pour en réaliser un autre qui, lui, est prohibé.
Il n'y a pas de lotissement dès lors qu'il s'agit de partager un ensemble immobilier comprenant plusieurs maisons achevées, mais, dans votre cas, ce partage en fin d'opération ne répondrait pas à votre volonté d'être maître d'ouvrage chacun pour sa construction. De plus, l'opération serait onéreuse car elle donnerait ouverture aux frais de partage calculés sur la valeur des constructions.
Vous pourriez, à notre avis, envisager de faire établir un acte contenant état descriptif de division et règlement de copropriété (règlement optionnel selon le second alinéa de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965), avant la vente, donc du chef du vendeur. Vous achèteriez alors chacun un lot comprenant un droit de superficie (ce qui est au dessus du sol) avec partage de la SHON (non opposable à l'administration) et ensemble en indivision le tréfonds, le surplus du sol et le droit de superficie correspondant aux constructions et équipements communs. L'état descriptif de division comprendrait donc pour chaque lot, outre des tantièmes de parties communes, un droit de superficie permettant de construire auquel s'ajouterait la maison après l'achèvement de sa construction, ceci parce que le statut de la copropriété ne s'appliquera que lorsque les bâtiments seront achevés. Chaque maison sera désignée sous le titre de son lot, dès le règlement d'origine.
Pour la période précédant l'application du statut de la copropriété, il y aurait lieu par une convention d'une durée maximale de cinq années et qui sera publiée au fichier immobilier du bureau des hypothèques, de convenir de l'organisation de l'indivision et en particulier désigner un gérant.
L'acquisition du terrain divisé pour sa superficie (droit de construire) comme indiqué plus haut étant faite et l'indivision organisée, vous demanderiez alors le permis de construire au nom de l'indivision représentée par son gérant désigné. Si vous aviez déjà obtenu le permis de construire au nom de l'un d'entre vous, le transfert du permis serait demandé, avec le concours du titulaire de l'autorisation d'occuper le sol, au bénéfice de l'indivision organisée.
Les droits de superficie étant divis, chacun pourrait traiter librement de la construction de sa maison et l'indivision pour les autres constructions appelées à devenir communes.
Une variante, à notre avis préférable à la copropriété horizontale, consisterait à ne pas établir de règlement de copropriété mais de prévoir que l'administration de l'ensemble immobilier sera le fait d'une association syndicale libre (A.S.L.) de propriétaires ; elle ne pourrait toutefois se substituer à l'indivision organisée.
Avant de mettre en place, consultez la mairie et son service instructeur sur la faisabilité et mettez en vous en chasse d'un notaire qui acceptera de passer les actes, le Conseil supérieur du notariat ayant manifesté son "interdiction" d'une variante de la méthode exposée dite méthode Stemmer. N'omettez pas d'expliquer que la copropriété, si vous retenez cette formule, n'aura d'existence que lorsque les constructions seront achevées et que la réglementation des lotissements depuis la réforme de 1976 n'est pas un carcan rigide, ses auteurs ayant voulu la souplesse et la clarté et recherché la qualité du cadre de vie.
Universimmo.com : http://www.universimmo.com/forum/
© 2000-2006 AEDev
|