Le ravalement est probablement avec la réfection de toiture l'acte d'entretien du patrimoine immobilier le plus emblématique, le plus visible et le plus valorisant pour le(s) propriétaire(s), mais aussi en général le plus coûteux. Il touche à l'aspect extérieur de l'immeuble ou ensemble immobilier, et par conséquent à l'harmonie urbaine. On se reportera également à la fiche technique traitant de la tenue et l'étanchéité des façades.

L'échafaudage et le bâchage

L'échafaudage constitue un poste important dans le coût d'un ravalement. Il en existe de plusieurs types :

- échafaudages de pied, en général à tubes et colliers ou à éléments préfabriqués

- échafaudages roulants (limités en hauteur)

- échafaudages volants

- nacelles ou plateaux élévateurs, pour les grands chantiers

Le déroulement du ravalement

L'étude

Sauf cas de ravalement particulièrement simple sur immeuble en bon état non susceptible de réserver des surprises, l'étude sera confiée à un maître d'œuvre. Sur cette question, sur la nature de sa mission et sur les termes de son contrat, on se reportera au dossier travaux avec ou sans maître d'œuvre ?.

Le recours à un maître d'œuvre est particulièrement indiqué dès lors que se posent des problèmes de choix de technique et de produits de nettoyage, une dégradation forte de certains supports, le risque d'avoir à procéder à des reprises de structure, la présence de matériaux délicats ou fragiles, etc.

De plus, un maître d'œuvre qualifié laissera un dossier d'étude, de suivi et de recollement beaucoup plus élaboré qu'une entreprise (sauf à la rémunérer pour ce travail) qui enrichira l'immeuble, facilitera la mise en œuvre des garanties en cas de malfaçons, et facilitera sa gestion technique dans l'avenir.

En plus du maître d'œuvre, il sera le cas échéant nécessaire de sélectionner et de faire intervenir un bureau d'études (notamment pour les problèmes éventuels de structure ou les problèmes liés à certains matériaux) et un bureau de contrôle qui devra, avant de contrôler l'exécution des travaux, valider les préconisations et choix techniques du maître d'œuvre et du bureau d'études éventuel. La nature et les modalités de leur mission seront préconisés par le maître d'œuvre sous sa responsabilité.

Pour les généralités sur la méthodologie de conduite d'une étude de travaux et les documents établis avant puis au cours du chantier, on se reportera au dossier méthodologie et documents associés aux travaux de bâtiment.

Pour un ravalement, l'étude comportera notamment :

1. Une collecte d'informations sur l'immeuble :

- collecte des plans disponibles, consultation du livret ou carnet d'entretien s'il existe pour connaître l'historique des travaux,
- consultation des archives de devis, rapports d'expertise, anciennes études, etc.,
- visite approfondie, rencontre des habitants (la mémoire de l'immeuble),
- auscultation de la façade (identification des matériaux, relevé des désordres, sondages éventuels et prélèvements, identification des salissures),
- analyse de l'environnement pour l'organisation des travaux et l'implantation des échafaudages,
- consultation en mairie du POS, cahier des charges de ZAC, OPAH, etc., permis de construire de l'immeuble.

2. La détection des travaux annexes indispensables - on passera notamment en revue :

- la zinguerie (chêneaux et descentes, couvertines, bavettes et ouvrages divers en zinc) ;
- les ouvrages de consolidation de structure indispensables (concernant la sécurité, l'humidité, la structure, les vices cachés) ; dans le doute il sera procédé à des sondages ;
- la vérification de tout les scellements ;
- la dépose ou la modification des câbles, gaines, boîtes de raccordement, conduits, fixations divers ;
- la démolition des appentis, auvents, grilles métalliques, morceaux de zinc, dont l'usage est abandonné ;
- les balcons, garde-corps, mains courantes et balustrades ;
- les fenêtres et les volets ;
- les souches de cheminées, mitrons, capte-suies, aspirateurs statiques, paratonnerres ;
- les protections élémentaires contre les dégradations (pigeons notamment).

3. Diagnostic et choix des procédés et des méthodes - tests éventuels ;

Il sera porté une attention particulière à la conformité du choix des revêtements de façade avec la réglementation concernant la protection contre l'incendie (articles R121-1 à R121-13 du Code de la construction et de l'habitation et arrêtés d'application en fonction du type d'immeuble).

4. Constitution du dossier de ravalement :

Celui-ci, destiné à matérialiser l'accord du maître d'ouvrage et du maître d'œuvre sur le projet, l'approche et les techniques retenues, comprendra notamment l'APD (avant-projet détaillé), le devis descriptif et éventuellement quantitatif, le plan d'exécution des ouvrages s'il y a lieu - cas de réalisation d'un ouvrage nouveau à l'occasion du ravalement), et le planning des travaux.

Il prévoira notamment :

- le type de marché à prévoir pour chacun des lots de travaux ou des prestations qui composeront le ravalement : marchés au forfait, en " régie " ou au pourcentage et les principales clauses de révision éventuelle et de facturation,
- les garanties contractuelles dont bénéficiera le maître d'ouvrage sur chacun des lots (sachant que les garanties légales n'ont pas besoin d'être rappelées) :

>garanties sur les peintures et revêtements : elles sont accordées par le fabricant, sous réserve qu'il puisse s'assurer de la nature et de la qualité de préparation du support, ainsi que de la conformité effective de la méthode d'application ; il s'agit notamment des garanties d'imperméabilité et de résistance à la fissuration de certaines peintures et RPE (garanties I1 à I4 suivant la taille des fissures auxquelles le revêtement est censé résister) ;

>garantie dite " de bonne tenue " : la bonne tenue est définie par une norme AFNOR n°36.001 de juin 1988 ; elle la définit par l'absence de cloque, craquelage, écaillage ou décollement sur plus de 5% de la surface revêtue ; elle prend en compte les variations de couleur mais ne s'applique pas aux revêtements sombres (coefficient d'absorption solaire supérieur à 0,7).

Elle ne prend pas en compte les salissures et encrassements, ni les fissurations dues à des mouvements du support.

Elle n'a rien à voir avec l'étanchéité ou l'imperméabilité.

Il prévoira également les locaux mis à la disposition de la ou des entreprise(s), le calcul et l'imputation des frais de consommation d'eau et d'électricité, les responsabilités en matière de démarches administratives pour la déclaration de travaux et l'autorisation d'échafaudage, les modalités de protection du chantier et les mesures de protection du bâtiment et des personnes et de sécurité de toutes natures, y compris contre les cambriolages des appartements par les échafaudages, les responsabilités et les modalités concernant l'information des résidants avant et pendant le chantier, ainsi que le cas échéant celles concernant l'accès aux appartements privés, les modalités du choix des couleurs, la réalisation de surfaces témoins pour faciliter ces choix, etc.

5. Etablissement du dossier de consultation des entreprises ;

La consultation des entreprises

Pour les généralités sur la méthodologie de consultation des entreprises et les documents établis avant puis au cours du chantier, on se reportera au dossier méthodologie et documents associés aux travaux de bâtiment.

Pour critères de sélection des entreprises à consulter et de choix de l'entreprise à retenir, on se reportera à nos fiches spécialités.

Pour un ravalement, le choix des entreprises à consulter sera déterminé par trois critères principaux :

- La qualification générale de l'entreprise ; on vérifiera la détention d'une ou plusieurs des qualifications Qualibat propres au ravalement, à savoir :
> 1104 travaux courants de taille de pierre et ravalement .1105 ravalement de façades constituées d'aspects grésés, bouchardés, raclés ou lavés aux mortiers spéciaux à base de liants hydrauliques et de gravillons,
> 1114 nettoyage et ravalement,
> 6131 peinture et ravalement.
- Les références (vérifiables) sur le même type de ravalement,
- La capacité financière à assumer un chantier de la taille concernée : Un chantier de ravalement représentant en général un montant de travaux non négligeable, cette analyse sera effectuée avec soin. On se reportera pour cela au dossier évaluation de la capacité financière d'une entreprise par rapport à l'importance des travaux.

On s'informera auprès des services techniques de la mairie de l'existence d'une charte ou d'un protocole locaux passé entre la municipalité, les entreprises et les grands propriétaires locaux, éventuellement l'ANAH ou le PACT ARIM ; dans l'affirmative, il convient de prendre en compte l'adhésion ou non de l'entreprise à ces charte ou protocole, les raisons de son éventuelle non adhésion.

La consultation portera également sur le Coordinateur de sécurité (dès lors que plus d'une entreprise intervient sur le chantier), et l'assurance dommage-ouvrage.

Pour plus de détails sur le choix des entreprises et prestataires, on se reportera utilement aux fiches conseils par spécialité de la section acheter/contracter au meilleur prix.

Les marchés

Pour un ravalement, on veillera particulièrement sur les clauses relatives :

- au planning et aux pénalités propres à dissuader tout laxisme dans la conduite des travaux qui pourraient aggraver fortement les inévitables nuisances pour les résidants,
- à la nature exacte des garanties dont bénéficiera le maître d'ouvrage
- aux engagements concernant notamment la tenue des locaux mis à sa disposition, le calcul et l'imputation des frais de consommation d'eau et d'électricité, la prise en charge de démarches administratives pour la déclaration de travaux et l'autorisation d'échafaudage, les modalités de protection du chantier et les mesures de protection du bâtiment et des personnes et de sécurité de toutes natures, y compris contre les cambriolages des appartements par les échafaudages, les modalités concernant l'information des résidants avant et pendant le chantier, ainsi que le cas échéant celles concernant l'accès aux appartements privés, les modalités du choix des couleurs, la réalisation de surfaces témoins pour faciliter ces choix, etc.

Le suivi du chantier et la réception

Pour les généralités sur la méthodologie de suivi de travaux et les documents établis avant puis au cours du chantier, on se reportera au dossier méthodologie et documents associés aux travaux de bâtiment.

Comme pour tous les travaux très techniques (contrairement à beaucoup d'idées reçues, le ravalement en est un…)la capacité de détection de problèmes du maître d'ouvrage en cours de travaux, aussi qualifié soit-il, est illusoire. La qualité des travaux et la sécurité du maître d'ouvrage sont assurés par la qualification et la couverture de responsabilité des intervenants pour chacune des techniques mises en œuvre, et notamment celles du maître d'œuvre et de l'entreprise. En cas de risque, bureau de contrôle et bureau d'études apporteront un surcroît de sécurité (même si la couverture de responsabilité du maître d'œuvre est substantielle, car de bons travaux sont toujours préférables à un bon procès…). A fortiori, s'ils sont préconisés par le maître d'œuvre, il serait suicidaire de ne pas y avoir recours…

Pour un ravalement, on veillera donc surtout à s'assurer du déroulement du planning, de l'exécution des engagements des uns et des autres, et du traitement des imprévus.

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