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Des analystes financiers tablent sur une baisse des prix encore de 30%
27/7/2015
Après des baisses de 6,9% en province depuis 2011 et de 5,3% à Paris depuis 2012, les prix de l'immobilier ont-ils atteint un point d'inflexion, comme semblent le montrer les chiffres avancés du 1er semestre ? Plusieurs observateurs le pensent, mais pas tous : la société d'analyse économique PrimeView a une vision nettement différente. Dans une série de trois études publiées au cours de premier semestre 2012, ses analystes annonçaient une entrée dans un long cycle déflationniste pour les prix de l'immobilier en France, avec comme objectif une correction globale d'environ -40% sur le territoire dans les 5 à 10 ans à venir. Trois ans plus tard, ils estiment que les faits leur ont pour le moment donné raison, et que leurs indicateurs ne leur permettent pas de souscrire à la thèse d'une reprise durable de la hausse de prix.
En fait, pour PrimeView, la pause actuelle est due avant tout à la baisse historique des taux, qui a accru la solvabilité de certains ménages. Mais le mouvement touche à sa fin et sur un plan fondamental, la société juge que l'immobilier est toujours surcoté. Ne craignant pas de choquer, elle estime "qu'il reste encore 30% de baisse avant de retrouver des niveaux de prix en adéquation avec la demande solvable de la population française".
Les analystes rappellent que si les prix ont baissé d'environ 5% en France depuis 7 ans, la correction a été beaucoup moins violente qu'au Royaume-Uni (-20%) ou qu'aux Etats-Unis. Pour illustrer la survalorisation, PrimeView met en avant le rapport entre les prix immobiliers et le revenu disponible des ménages. De 1 en 2000, ce ratio est passé à 2,34. Autrement dit, en 15 ans, les prix ont augmenté bien plus vite que les revenus. Pour arriver au chiffre de 30%, les analystes ont tout simplement évalué le repli nécessaire pour ramener à leur moyenne historique trois indicateurs clé : le ratio prix/revenu des ménages, l'indice des prix corrigé des coûts de la construction et enfin la prime de risque de l'immobilier (6,5%). A noter que si les 30% avancés constituent une moyenne, le potentiel de baisse du marché immobilier est estimé entre 25% et 40% selon la méthode et les hypothèses utilisées.
Autre constat : le nombre de vendeurs nets augmente plus rapidement que le nombre d'acheteurs nets. Et cela pourrait durer jusqu'en 2035. Et PrimeView considère que la dynamique des prix sera pilotée de plus en plus par des contraintes démographiques (vieillissement de la population) et non par la financiarisation des ménages comme par le passé.