Les quelque 1,166 millions de logements sociaux franciliens comptabilisés au 1er janvier 2012 sont le produit d'une sédimentation de dispositifs mis en œuvre par les politiques publiques successives, l'accessibilité au parc étant régie par des plafonds de ressources sélectionnant les candidats à l'entrée (actuellement, quatre plafonds de ressources sont en vigueur : PLAI, PLUS, PLS et PLI) et par les dispositifs à l'origine de la production des logements sociaux (HBM, ILN, HLM, PLA, PLAI, PLI, PLUS, PLS). Jusqu'à présent, les logements étaient étudiés selon les catégories de financements dont ils relèvent. De nouveaux moyens statistiques permettent de connaître, pour chaque logement occupé, le loyer acquitté par les locataires. Grâce à un nouvel indicateur développé par l'OLS (l'Observatoire du Logement Social en Ile-de-France), L'IAU (Institut d'aménagement et d'urbanisme) d'Ile-de-France a établi une nouvelle classification du parc qui s'appuie uniquement sur le loyer pratiqué.
Et le résultat a surpris ! Si l'on s'en tient aux catégories de financement, on voit que les logements destinés aux ménages très modestes, c'est à dire relevant des plafonds de ressources PLAI-PLATS, ne représentent que 2,8% du parc, soit 32.300 logements. Etudiés à partir des loyers pratiqués (hors charges), près de 50% des logements sociaux franciliens occupés, soit 535.200, ont des loyers très sociaux (inférieurs ou égaux à 6 €/m² de surface habitable) et peuvent être occupés par des ménages situés dans les plafonds PLAI !
Cette forte proportion de logements à bas loyer du parc social explique au demeurant que les loyers de ce secteur sont en moyenne près de trois fois moins élevés que ceux du parc privé locatif libre : 6,4 € contre 17,2 €/m²/SH. L'analyse des loyers montre que le parc le moins cher est majoritairement un parc ancien.
Elle montre également que produire aujourd'hui des logements sociaux à faibles loyers est devenu très difficile. Produire des logements avec des niveaux de loyer PLAI (6 €/m²/SH), voire inférieurs (entre 4 et 6 €/m²/SH, dans le cadre d'un super PLAI par exemple) ne sera possible qu'au prix de péréquations importantes ou d'interventions financières massives de l'ensemble des partenaires du logement social (Action logement, bailleurs, Etat, Région, communes, future métropole du grand Paris), explique l'IAU. Et de suggérer qu'une partie de la réponse pourrait venir de la baisse des coûts de construction (travail sur les modes de production) ou des coûts du foncier (baux emphytéotiques), mais aussi de la simplification des normes ou des allègements des contraintes liées au droit de l'urbanisme...
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