Trois trimestres consécutifs de baisse : c'est la définition officielle de la récession. Le logement neuf l'a connue au 3ème trimestre 2012 : l'Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI), qui représente environ 82% du marché, enregistre en effet, au 3ème trimestre 2012, une baisse des ventes de 31% par rapport au 3ème trimestre 2011. Cette nouvelle dégradation traduit une aggravation par rapport aux trimestres précédents (-23% au 1er trimestre et -27% au 2ème trimestre). Ainsi, depuis le début de l'année, l'activité commerciale est en retrait de 27% par comparaison aux neuf premiers mois de l'année 2011.
Comme constaté lors des trimestres précédents, ce recul des ventes s'explique d'abord par l'effondrement des ventes aux investisseurs individuels (-48% au 3ème trimestre), en raison de la forte réduction de l'avantage fiscal accordé à l'investissement locatif (le "Scellier" déjà sous l'ancien gouvernement), mais aussi par la baisse des ventes en accession engagée depuis le début de la crise (-7% sur le trimestre). la FPI l'attribue à l'effet conjugué de plusieurs facteurs : à la faiblesse de l'accession à la propriété dans le neuf, liée aussi bien à la diminution significative de l'aide à l'accession sociale due à la réforme du PTZ+ fin 2011 qu'à l'attentisme des ménages dans un contexte économique incertain, aux prix élevés, eux-mêmes sous le double effet de charges foncières excessives et de coûts de construction renchéris par l'accumulation des normes et règlementations techniques qui ne se traduit plus par l'amélioration de la qualité des logements, et au durcissement des critères d'octroi de crédit aux acquéreurs, dont les taux restent bas mais dont les conditions sont plus restrictives.
Dans ces conditions, la FPI a dû revoir une nouvelle fois à la baisse le chiffre des ventes prévisionnelles en 2012 qui devrait être compris entre 68.000 et 72.000 unités, soit le niveau le plus bas depuis 15 ans, à comparer aux 120.000 ventes atteintes au plus haut avant la crise.
Les mises en vente, elles aussi, diminuent très fortement ce trimestre, de 29%, portant à près de 20% le recul du nombre de lancements depuis le début de l'année. La baisse de l'activité commerciale, qui s'accompagne de la baisse du nombre de permis de construire déposés, entraîne dans le même temps un net recul des mises en chantier. Le recul de 17.6% constaté au 3ème trimestre 2012 devrait s'aggraver au cours des prochains trimestres.
Cet ajustement rapide opéré par les promoteurs permet de maintenir les stocks à un niveau raisonnable : 77.000 logements environ à fin septembre 2012, soit 15,6 mois de ventes au rythme actuel. Et encore, ce ne sont que pour une faible part des stocks physiques : 44% de cette offre correspond à des opérations en cours de pré-commercialisation qui pourraient encore être abandonnées. L'offre de logements achevés ou en cours de construction ne devrait guère excéder le chiffre de 35.000 unités, soit 8 mois de ventes.
Sans surprise, cette situation pèse sur les prix : pour le 4ème trimestre consécutif, ceux des logements collectifs restent globalement stables sur l'ensemble du territoire observé. Par rapport au 3ème trimestre 2011, les prix enregistrent une progression de 4% en province et reculent de 0,9% en Ile-de-France, mais le 3ème trimestre 2011 avait été affecté par des opérations de déstockage, notamment en régions.
Cette récession s'aggrave alors même que les besoins en logement non satisfaits n'ont jamais été aussi grands et que le gouvernement a fixé des objectifs d'une ambition sans précédent : 500.000 logements par an au total, ce qui impliquerait au moins 100.000 par an pour le créneau des promoteurs privés, le reste devant être couvert par le logement social (150.000) et la maison individuelle et divers (250.000). Avec 341.838 logements mis en chantier sur un an à fin août 2012, on en est loin...
La FPI voudrait que le nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif, le "Duflot", à l'examen au Parlement, soit pleinement efficace sur l'ensemble du territoire et que le soutien à l'accession à la propriété soit renforcé par une refonte du PTZ, tout spécialement au profit des ménages les plus modestes. On n'en prend pas vraiment le chemin...
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