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Le logement social confronté au coût du foncier et de la construction

28/9/2012 
A l'occasion de son congrès annuel du 25 au 27 septembre à Rennes, le mouvement HLM s'est à nouveau penché sur les coûts de construction, qui sont déconnectés de la capacité des ménages. Pas seulement au demeurant pour le logement social. L'USH (Union sociale pour l'habitat) a mis en place un groupe de projet interne, élargi dans un second temps aux maîtres d'ouvrage HLM et aux partenaires de la filière pour réfléchir aux causes de cette hausse des coûts et à la manière de les optimiser.

Première cause évidemment : la hausse du coût du foncier, en moyenne de 5,5% par an depuis 1990 selon le Centre d'analyse stratégique (CAS). Or l'USH estime que la charge foncière représente 11 à 36% du coût des opérations. Mais les facteurs de hausse sont nombreux et se superposent : les différentes prestations intellectuelles, de plus en plus nombreuses (SPS, diagnostics, attestations, assurance construction, contrôle technique…) atteignent en moyenne 10% du coût de production. A quoi il faut ajouter les coûts, surtout indirects, de la certification, qui devient incontournable, sur les coûts de construction ainsi que sur les coûts internes de la maîtrise d'ouvrage. Selon l'USH, sous réserve d'un travail de comparaison plus approfondi, la France détient le record du prix des logements neufs : 3.500 à 4.000 euros/m² en moyenne, devant le Royaume-Uni (3.000 euros) et l'Italie (2.500 à 3.000 euros).

En fait, entre 2000 et 2011, les prix de revient de la production neuve HLM ont doublé. Difficile ainsi de produire des logements à loyer abordable. Il faut bien entendu agir sur les prix de revient, mais aussi sur l'ajustement de la typologie et la taille des logements aux besoins des ménages pour les rendre économiquement plus accessibles ; Autre champ de de réduction de l'effort demandé aux locataires : les charges récupérables. Mais ces efforts nécessaires sont insuffisants pour atteindre l'objectif de loyer abordable, estime l'USH, qui cherche aussi à optimiser le financement...


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