En ces temps de retour d’une certaine pénurie de logements à louer, la question est un peu théorique : on loue ce qu’on peut ! Mais si l’on a pas le choix, autant savoir à quoi s’attendre, tant les contextes diffèrent entre ces trois catégories de bailleurs !…

En dehors du contexte particulier des HLM, celui qui cherche un logement à louer a accès à trois contextes locatifs très différenciés : les logements de propriétaires privés proposés et gérés par des administrateurs de biens, les logements proposés et gérés par les particuliers eux-mêmes, et enfin les logements dans des immeubles locatifs appartenant à des sociétés immobilières, des compagnies d’assurances, des banques, caisses de retraite etc.

Chaque univers locatif a ses avantages et ses inconvénients.

Les bailleurs « institutionnels » sont de loin les plus professionnels, que ce soit au stade de la location – la constitution du dossier, l’étude de la candidature, l’entrée dans les lieux, ou dans les rapports locatifs ultérieurs : les immeubles sont bien entretenus, les réglementations d’hygiène et de sécurité en général bien respectées, et les bailleurs institutionnels ont une politique claire et pas trop restrictive quand il s’agit de réparations incombant au propriétaire.

Les loyers demandés sont strictement conformes au marché, et si l’on ne fait pas d’affaire, ils ne sont jamais exagérés.

Bref, c’est de loin le contexte le plus sécurisant. C’est aussi un contexte où les locataires ont de plus en plus leur voix au chapitre – la loi " SRU " du 13 décembre 2000 a considérablement étendu et renforcé la concertation locative (voir notamment les nouveaux articles 44, 44bis et 44ter de la loi du 6 juillet 1989 modifiée), et peuvent, via une association au niveau de l’ensemble immobilier ou des associations de locataires reconnues influer sur la gestion de leurs immeubles. Au moins, ils ne sont pas traités comme dans les copropriétés, par les gardiens ou les copropriétaires, comme des citoyens de seconde zone…

Les inconvénients de ce type de contexte ? Qu’on le veuille ou non, à « standing » égal d’immeuble, les parties communes et les abords des immeubles locatifs sont moins respectés par les résidants que dans les copropriétés…

Louer à un particulier relève par contre de la loterie : on peut tomber sur le meilleur comme sur le pire : depuis le bailleur « réglo » et conscient de ses devoirs et responsabilités, jusqu’à l’exploiteur sans scrupules, en passant par les propriétaires de bonne foi mais qui n’ont pas vraiment réalisé que l’état d’esprit des locataires a changé et qu’ils ont des exigences qu’ils n’avaient pas dans les années 50 et de la crise du logement…

Avantage : la convivialité – mais attention au piège de la familiarité et de la trop grande proximité…

Inconvénient : les libertés trop fréquentes avec le droit !

On peut s’attendre à un contexte plus professionnel lorsque le propriétaire a recours pour la gestion de son patrimoine locatif à un administrateur de biens. C’est fréquemment le cas, mais, hélas, que partiellement. S’il y a de nombreux gérants scrupuleux, pratiquant une gestion de proximité et sachant obtenir de leurs clients bailleurs le respect de leurs locataires, amateurisme et « suivisme » du propriétaire restent encore trop fréquents dans cette profession, où chez certains sourde oreille et inertie tiennent généralement lieu de politique de service client…

Car le plus difficile pour le locataire est de faire admettre qu’il a droit justement à une qualité de service, tant pour les prestations qui doivent accompagner la location de son logement, que pour l’accueil et l’écoute des problèmes liés à son usage – état et fonctionnement des équipements, sinistres, contexte de l’immeuble, nuisances et troubles de jouissance, etc. – ou même de ses problèmes personnels – difficultés de paiement passagères, divorce, etc.

Le constat est cruel et les grandes enseignes nationales n’offrent pas plus de garanties que les petits cabinets, la qualité du service dépendant quasi-exclusivement de la qualité du personnel local des agences, et aucun label ou charte ne permettant de s’assurer d’un minimum de qualité, en dehors de la certification ISO 9002, malheureusement quasi-inexistante dans cette profession !…

Dans ces contextes, sans agressivité inutile, le locataire a intérêt a bien connaître ses droits et les faire valoir à la moindre anicroche, en n’hésitant pas à exercer des recours peu coûteux et faciles à mettre en œuvre comme la procédure dite de « déclaration au greffe » – elle permet une convocation rapide du propriétaire ou de son gérant devant le Tribunal d’Instance du lieu de l’immeuble (pour la mise en œuvre, il suffit de se rendre au greffe du tribunal) et l’obtention d’un jugement contradictoire et exécutable, le tout sans avocat ni frais… – ou la saisine de la commission départementale de conciliation, dont la compétence a désormais été étendue par la loi « SRU » – encore elle – aux litiges liés « à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ».

Et surtout ne pas tomber en cas de litige dans le piège – mortel- de la rétention de loyer, ou, avec les administrateurs de biens, dans celui de l’arriéré artificiel créé par les frais de relance intempestifs autant qu’illégaux… La parade pour le locataire qui voit apparaître un débit injustifié est de spécifier par lettre recommandée ce qu’il règle et ce qu’il refuse de régler sans justification, et en cas de persistance de saisir le tribunal pour obtenir une régularisation de son compte sous astreinte…

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