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L'encadrement des loyers arrive-t-il à contretemps ? - 2 Le 8/9/2012
UI - Actus - 8/9/2012 - L'encadrement des loyers arrive-t-il à contretemps ? - 2
La ministre de l'égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, vient de confirmer la mise en chantier de l'étape 2 de l'encadrement des loyers, dispositif pérenne à mettre en place dans la loi de 1989 régissant les rapports bailleurs-locataires. Il vise à contenir les loyers dans les "zones tendues" où la hausse continue des dernières décennies a rendu le taux d'effort des locataires excessif, voire même - à ce qu'on sait du projet - à les faire baisser au besoin. Sont bien évidemment visées l'Ile-de-France, le littoral Sud-Est, les secteurs proches de la Suisse et le coeur des grandes métropoles des régions. Mais ce dispositif va arriver alors que globalement la hausse des loyers ralentit : les loyers de marché comme les loyers des locataires en place n'évoluent globalement guère plus que le taux de l'inflation, donnant des arguments à ceux pour qui un encadrement est inutile, et dangereux pour le signal qu'il donne aux bailleurs privés. Illusion d'optique ?

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1. Une connaissance des loyers qui se précise, mais qui reste dispersée



Un marché plus sage, mais avec des disparités localement non soutenables



Les chiffres pour 2011 de l'OLAP pour l’agglomération parisienne (1) mettent en évidence une hausse moyenne de +2,6%, dont +3,2% à Paris, +2,5% dans les départements de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) et +1,4% dans ceux de la grande couronne (partie agglomérée - Essonne, Seine-et-Marne, Val-d’Oise et Yvelines). Cette évolution globale, en reprise sur celle de 2010 (+ 1,8 %), traduit à la fois l’augmentation moyenne plus élevée de l’indice de référence des loyers (IRL) et le maintien voire l’aggravation de la tension locative dans le centre de l’agglomération. Elle reste cependant proche de celle de l’indice des prix à la consommation sur la même période : +2,3%. Premier facteur de hausse : le "saut" de loyer lors d’un emménagement : +7,3% (contre +6,4% en 2010) ; mais +10,8% à Paris (contre +8,9% en 2010) !
Les chiffres pour la province (2) concernent 11 métropoles ou agglomérations : Aix-Marseille, Besançon, Bordeaux, Brest, Grenoble, Lille, Lyon, Nancy, Rennes, Strasbourg et Toulouse. La hausse ressort à +1,5% en moyenne, s’étageant de +0,9 à Grenoble et Rennes à +2,1 à Lyon. Le "saut" de loyer lors d’un emménagement est de +2,3%, sans commune mesure avec l’agglomération parisienne ! Cette évolution s’étage de -0,1 à Grenoble à +4 à Lyon...

Les chiffres de l'Observatoire CLAMEUR, présentés le 4 septembre, montrent eux aussi que les marchés locatifs semblent s'être installés sur un "régime" différent de celui qui a prévalu au cours de la dernière décennie : la mobilité, l'évolution des loyers et le rythme des travaux d'amélioration-entretien semblent tourner désormais au ralenti (3)...

La mobilité résidentielle (taux de locataires changeant de logement dans l'année) est en effet repartie à la baisse, à 27% et s'établit nettement en dessous de la moyenne des années récentes. Le plus bas avait été atteint en 2009 à 25,6% (près de 30% dans les meilleurs années).

Par ailleurs, l'indice des loyers de marché France entière, établi à partir des loyers des nouvelles locations et des relocations (rien à voir avec les loyers des locataires en place dont les loyers sont révisés sur la base de l'indice IRL publié par l'INSEE), ralentit encore et n'est en hausse que de 1,2% contre +1,6% en 2011. L'augmentation est nettement en dessous de l'inflation (+1,9%). Ce sont les loyers des studios et 1 pièce qui ralentissent le plus (+0,1%) alors que les loyers des 4 pièces et plus effectuent un rattrapage (+2,3 et +3,1%). Le neuf augmente un peu plus que la moyenne avec +2,2%, après avoir longtemps stagné.

Les loyers de marché baissent ou augmentent moins que l'inflation dans 60% des villes de plus de 10.000 habitants, dans 75% des villes de plus de 60.000 habitants et dans 85% des 20 premières villes (+ de 146.000 ha).

Si on se limite aux villes de plus de 60.000 habitants, le constat est similaire :

- les loyers baissent dans 31 villes (38,7% des villes de plus de 60.000 habitants contre 31,3% en 2011) : ces villes représentent 30,6% du nombre de relocations et de locations nouvelles (respectivement 32,1% de la population) ; on trouve notamment dans cette catégorie Marseille (-0,3%, à 12,3 euros /m2 en moyenne), Rennes (-0,8% à 11,8) et Angers (-1,3% à 10,2) ;

- la hausse des loyers est inférieure à l'inflation dans 30 villes (37,5% des villes contre 35,0% en 2011) : ces villes représentent 45,7% du marché des villes de plus de 60.000 habitants (respectivement 38,1% de la population) ; parmi elles figurent Nice (+1,8% à 14,4 euros/m2 en moyenne), Strasbourg (+1,2% à 12,6), Nantes (+1,1%, à 11,5), Bordeaux (+1,1%à 12,3), Toulouse (+0,7% à 11,4), Montpellier (+0,7% à 13,4), Lille (+0,7% à 13,5), Lyon (+0,6% à 12,4) et Grenoble (+0,6% à 11,9) ;

- enfin la hausse des loyers est en revanche supérieure à l'inflation dans 19 villes (23,8% des villes contre 33,7% en 2011) : ces villes représentent 23,7% du marché des villes de plus de 60.000 habitants (respectivement 29,8% de la population) ; Toulon (+4,4% à 11 euros/m2), Brest (+3,3% à 8,8, une des villes les moins chères de France) et Paris (+2,6% à 23,7, la plus chère !) sont dans cette catégorie.

Sous la valeur moyenne du loyer de marché, on trouve habituellement de l'ordre de 50% des baux nouvellement signés. Par exemple, sur Paris, 25% des baux ont été signés en 2012 à un loyer inférieur à 19,2 euros/m² et 25% à un loyer compris entre 19,2 et 22,2 euros/m². On y trouve néanmoins des loyers jusqu'à 54 euros/m2 !

De manière générale l'Ile-de-France est marquée par des niveaux moyens de loyers de plusieurs crans au dessus de ceux du reste de la France, même dans des secteurs qui ne sont pas du "haut de gamme : 15,9 euros/m2 à Argenteuil, 16,1 à Aulnay sous bois et Aubervilliers, 16,6 à Drancy, 19,1 à Clichy, 19,5 à Asnières, 19,2 à Antony, etc. A comparer avec 14,4 à Cannes...

Les loyers de relocation (le "saut" au changement de locataire) sont très dépendants du niveau des travaux effectués avant relocation : la variation du loyer entre deux locataires est négative voire très négative (-3,7% France entière, -5,4% à Lille, -7,1% à Lyon, -7,5% à Marseille et même -9,3 à Toulouse) sauf à Paris (+1,1%), elle est modeste en cas de petits travaux (+2% France entière, +0,6% à Lille, +1,5% à Lyon, +2,7% à Toulouse, +2,8% à Marseille, et +3,4% à Paris), et elle est bien entendu beaucoup plus forte en cas de gros travaux (+12% France entière, +5,2% à Lyon, +8,1% à Toulouse, +7,9% à Marseille, +9,7% à Lille, et +21,7% à Paris !).

Mais globalement l'effort d'amélioration et d'entretien du parc retombe dangereusement depuis le début de l'année 2012, à 28% des logements remis en location, alors qu'il avait dépassé 34% en 2011. Il est le plus élevé en 2012 pour les 4 pièces avec 29,1% des relocations concernées (38,3% en 2011 et 33,8% entre 1998 et 2012) et pour les 5 pièces et plus avec 31,1% des relocations concernées (38,0% en 2011 et 30,7% entre 1998 et 2012). Cet effort s'est établi à un niveau comparable au marché pour les studios et 1 pièce avec 28,7% des références concernées (33,4% en 2011 et 29,2% entre 1998 et 2012). Il a été en revanche plus faible que le marché pour les 2 pièces avec 23,6% (30,3% en 2011 et 26,2% entre 1998 et 2012) ainsi que pour les 3 pièces avec 25,2% (33,5% en 2011 et 29,5% entre 1998 et 2012).

Il est à prévoir que cet effort continue à décroître si les propriétaires sont limités dans l'augmentation du loyer, le "saut" à la relocation. Le décret d'encadrement actuel ne permet d'augmenter le loyer entre deux locataires que de 15% du coût réel de travaux d'amélioration, à condition que ceux-ci aient été réalisés depuis le début du précédent bail et qu'ils soient d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ; par contre, ils peuvent porter sur les parties privatives comme sur les parties communes de l'immeuble ; des travaux de copropriété réalisés au cours du dernier bail peuvent donc être pris en compte.


Précédent :

1. Une connaissance des loyers qui se précise, mais qui reste dispersée

Suite :

3. Un encadrement inutile ?




(1) OLAP - mai 2012 : "Evolution en 2011 des loyers d’habitation du secteur locatif privé, dans l’agglomération parisienne"

(2) OLAP - mai 2012 : "Evolution en 2011 des loyers d’habitation du secteur privé dans onze agglomérations de province"

(3) Observatoire CLAMEUR - 4 septembre 2012 : dossier de presse


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