Le rythme des opérations d'envergure s'accélère ! En trois ans, les principaux fleurons des activités de transactions immobilières et de l'administration de biens ont changé d'actionnaire majoritaire : Atis Real racheté par BNP Paribas début 2004, "rapprochement" de Lamy et Gestrim fin 2005, puis cession à Icade au printemps 2006, prise de contrôle des réseaux Guy Hoquet et Century 21 par le promoteur Nexity à la même époque, enfin début janvier 2007 prise de contrôle de Foncia par le groupe Banque Populaire ! Avec une présence de plus en plus visible des banques, qui n'hésitent pas par ailleurs à pratiquer aussi par agrégation de plus petites structures comme le groupe Crédit Immobilier de France ou le Crédit Agricole qui rachètent à tour de bras les cabinets de petite et moyenne taille ! Décryptage d'une tendance qui ne poursuit pas forcément les seuls objectifs annoncés par les investisseurs...

Une concentration galopante

Commencée dans les années 75-80 dans des professions - agents immobiliers, gérants d'immeubles et syndics de copropriétés - restées pendant longtemps atomisées et somme toute artisanales, la concentration n'a depuis cessé de s'accélérer, conduisant à l'émergence de "groupes" de plusieurs centaines, voire milliers de collaborateurs, réalisant plusieurs centaines de millions d'euros de chiffre d'affaires et gérant des centaines de milliers de "lots" : logements ou locaux commerciaux locatifs, ou logements en copropriété.

Certes, cela n'a rien à voir avec des mastodontes tels que les banques et les assurances, mais dans des professions où la taille moyenne des entreprises est de quelques collaborateurs, le changement est de taille !

Et ce n'est pas fini : sur les 11 groupes qui dominaient le marché en 2002, il n'en reste plus que 7 : Icade (coté - actionnaire principal Caisse des Dépôts), qui intègre GFF, Villa, Gestrim-Perexia (ex Crédit Foncier) et Lamy, Foncia (coté - actionnaire principal depuis peu Banque Populaire), Urbania (actionnariat obscur), Sergic (actionnariat familial), BNP Paribas Immobilier (groupe BNP Paribas), qui intègre AtisReal, Meunier, Comadim, Gérer et Espaces Immobiliers BNP Paribas, Loiselet & Daigremont (actionnariat familial), et Oralia (actionnariat mi-familial mi-bancaire) ; mais il faut citer 3 groupes régionaux à actionnariat plutôt familial, qui ont pris récemment une certaine ampleur : Citya dans le Centre-ouest, Tagerim dans le Sud-sud-est, et Billon en Rhône Alpes, plus Immo de France, un ensemble de cabinets rassemblés dans la mouvance du Crédit Immobilier de France et qui commence à atteindre une taille respectable (140 agences et environ 240.000 "lots")...

En résidentiel, ces groupes réalisent à présent un bon tiers de l'activité des professionnels, qui réalisent globalement 250 à 300.000 des quelques 630.000 transactions immobilières dans l'ancien, et gèrent environ 3 des 5 millions de logements locatifs privés et la presque totalité des 7 millions de lots de copropriété. En immobilier d'entreprises, la part est encore supérieure et probablement prépondérante !


Des objectifs "industriels" ou simplement financiers ?

Plus que les chiffres d'affaires et les résultats des entreprises rachetées - qui restent relativement modestes, au moins par rapport à la taille de ceux qui les rachètent - les plus gros, l'addition d'Icade GFF plus Lamy-Gestrim d'une part, et Foncia d'autre part affichaient respectivement en 2005 un CA dans ces activités de 450 et 360 millions d'euros ; quant aux résultats Foncia affiche un résultat de 33 millions d'euros en 2005 -, ce sont surtout les centaines de milliers de clients réguliers ou potentiels qui intéressent les investisseurs !

Si la recherche de la taille, de la rationalité et des économies d'échelle peut être une justification logique pour la constitution par la Caisse des Dépôts d'un groupe comme Icade, construit à partir d'entités qui géraient déjà de larges patrimoines lui appartenant ou appartenant à des filiales comme la SCIC, celle des autres rachats est manifestement autre : le promoteur Nexity ne se cache pas de vouloir profiter des 1.400 agences des réseaux Guy Hoquet pour y vendre du neuf et trouver des terrains, et les banques, quant à elles, ne se cachent pas plus de vouloir profiter de la clientèle de leurs acquisitions pour y placer des financements - immobiliers mais aussi pour travaux, voire de consommation -, des assurances, des services financiers, etc.

Et de fait : le million de clients de Foncia est moins négligeable par rapport aux 7 millions de clients du groupe Banque Populaire que les 33 millions de bénéfice du premier par rapport au 1,5 milliard de bénéfice du second...

Plus un petit détail sur lequel les banques resteront plus discrètes : les quelque 600 millions d'euros de trésorerie "mandants" de Foncia - les loyers et dépôts de garantie encaissés pour compte des propriétaires en attente de reversement, et la trésorerie des syndicats de copropriétaires (fonds de roulement et fonds travaux) - ne sont probablement pas pour rien dans la valorisation de l'acquisition par le groupe Banque Populaire...


Des valorisations surréalistes...

Car sur ce plan aussi l'escalade devient vertigineuse : l'opération Foncia - l'une des rares il est vrai dont les données sont publiées, l'intéressée étant cotée en Bourse - s'effectue par référence à une valorisation boursière globale de 1,3 milliards d'euros, soit trois fois et demie le chiffre d'affaires et... 39 fois le bénéfice ! Un prix d'après le Quotidien Les Echos jugé élevé par certains concurrents, qui, comme les Caisses d'Epargne, le Crédit Agricole ou encore BNP Paribas, ont eu le dossier entre les mains... De fait, la valorisation classique dans ce type de métiers ne donnerait pas plus que la moitié !


Le précédent des années 80...

En réalité, ce n'est pas la première fois que des acteurs extérieurs cherchent à s'attacher des activités de gestion immobilières au nom de synergies réelles ou supposées avec leur coeurs de métiers : ce fut notamment le cas dans les années 80 des deux grands marchands d'eau, mais aussi prestataires de services à l'immobilier, Lyonnaise des eaux et Générale des eaux, qui par une politique de rachats tous azimuts avaient créé respectivement le groupe Capitales et Particimo, revendus depuis, l'un à Gestrim, l'autre à Foncia ! Certes, ce désinvestissement, après un investissement pour le moins volontariste, s'explique par la crise immobilière des années 90 et la nécessité, dans le sauve qui peut général et sous la pression des financiers, de se séparer de tout ce qui qui pouvait de près ou de loin ressembler à de l'immobilier.

Mais il était dû aussi au fait que les synergies attendues - des parts de marché privilégiées notamment dans des services comme l'entretien d'ascenseurs, portes de garage etc., la location-entretien de compteurs ou l'exploitation de chauffage, voire le développement d'activités de "facility management" adaptées à l'immobilier résidentiel - n'avaient pas été au rendez-vous, notamment dans les copropriétés : les gestionnaires des cabinets rachetés et les conseils syndicaux s'étaient en effet montrés plus que rétifs à l'idée de remettre en cause tous les contrats et de les passer par préférence avec l'actionnaire !

Espérons pour elles que les banques ne connaîtront pas pareille désillusion...

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