Apparue il y a plus de 25 ans, l'assurance contre les impayés de loyers et la détérioration du logement loué s'est diversifiée et étendue à de nouveaux risques de l'investissement locatif : vacance du logement, perte à la revente, etc. De nouveaux produits apparaissent, comme par exemple une garantie de loyers offerte à la vente d'un logement occupé au profit de l'acquéreur. Des garanties spécifiques sont aussi en préparation, visant à encourager les bailleurs privés à pratiquer la location sociale et "très sociale", financées sur fonds publics et du 1% logement... Mais si certaines de ces garanties sont accessibles aux propriétaires qui gèrent eux-mêmes leurs biens, les autres sont des options des mandats de gestion des administrateurs de biens. Du coup, le choix du gérant doit se faire de plus en plus en considération du type de garantie qu'il propose, la comparaison entre les formules proposées n'étant pas forcément simple pour le propriétaire non averti !

Un réflexe d'assurance encore minoritaire

Apparue au début des années 80 sous forme d'un "service plus" proposé par une poignée de professionnels pionniers adhérents de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), la couverture des risques d'impayés de loyers et de détériorations des logements loués a fait son chemin : de plus en plus de propriétaires se laissent convaincre, parfois après avoir été échaudés par un premier sinistre, voire même une chaude alerte !

Les administrateurs de biens ne sont pas étrangers à cette diffusion : disposant dans leur très grande majorité de cette option dans leur offre de services, pour la plupart par l'intermédiaire de leurs organisations professionnelles, ils sont de plus en plus nombreux à en faire l'article à leurs clients ! Les courtiers et assureurs les y poussent autant qu'ils peuvent : la rentabilité de ce type de produits croissant avec la mutualisation des risques, ils multiplient les incitations à faire souscrire l'option par le plus grand nombre de propriétaires et pas seulement ceux présentant le plus grand risque... Il est vrai que les gérants y voient aussi un intérêt dans l'exercice de leur métier : si la mise en oeuvre des garanties en cas de sinistre reste assez complexe sur le plan administratif et comptable, la prise en charge du contentieux par l'assureur compense largement cette charge et la relation avec le propriétaire est rendue plus confortable : il est plus facile de faire accepter un impayé lorsqu'on sait qu'il va être indemnisé que lorsqu'il faut compter sur la seule efficacité des moyens de droit pour faire payer un locataire...

Par ailleurs, tous les grands courtiers spécialisés dans ce créneau proposent aussi ce type de garantie aux bailleurs qui n'ont pas recours aux services d'un professionnel : la garantie peut être souscrite à tout moment, à l'occasion d'une nouvelle location comme avec un locataire en place, la condition dans ce cas étant que locataire soit à jour de ses loyers à la date de souscription et n'ait pas déjà fait l'objet de retards de paiement par exemple dans les 6 mois précédent la souscription. La diffusion de ces produits, auxquels il est souvent adjoint une garantie protection juridique, a permis une mutualisation suffisante du risque pour faire baisser les primes à moins de 3% TTC du loyer et des charges couverts, les rendant du même coup très abordables sans pour autant déresponsabiliser le propriétaire quant au soin apporté à la sélection de ses locataires : les conditions pour bénéficier des garanties sont en effet draconiennes, le propriétaire devant soumettre préalablement - ou être en mesure de présenter en cas de sinistre - un dossier de location constitué à l’entrée dans les lieux et contenant toutes les pièces nécessaires pour s'assurer de la solvabilité a priori, le montant du loyer charges comprises ne devant pas dépasser pas un tiers du revenu mensuel net global du locataire. A défaut, la plupart des assureurs exigent la présence d'une caution elle-même solvable.

Il n'en reste pas moins que le réflexe de s'assurer reste encore largement minoritaire : selon un sondage récent réalisé par l'hebdomadaire d'annonces Particulier à particulier (1), seuls 16% des propriétaires déclaraient avoir souscrit une assurance contre les impayés, les autres trouvant encore sont coût trop cher ou ses conditions trop restrictives, les limitant dans le choix des locataires ! Motif paradoxal au demeurant quand on constate que les conditions des assureurs ne sont pas nécessairement plus sévères que celles que les bailleurs s'imposent eux-mêmes lorsqu'ils examinent les candidatures des locataires...

Encore dans cette moyenne la part de ceux qui s'assurent via des administrateurs de biens, dont l'offre est plus accessible, doit être prépondérante : une étude de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) auprès de ses agences départementales donnait un taux de 10% pour les bailleurs qui gèrent eux-mêmes leurs biens...

Il est vrai qu'un nombre croissant de propriétaires prennent en compte la garantie "Loca-pass" comme un facteur sécurisant (44% d'entre eux avouent tout de même ne pas le connaître) et le considèrent comme un substitut à la garantie loyers impayés, ce qui n'est pas vraiment le cas : Le loca-pass fonctionne comme un simple engagement de caution apporté par le locataire pour 18 mois de loyer et de charges, l'organisme délivrant cette garantie ne s'occupant pas d'obtenir la résolution du bail et l'expulsion du locataire en cas de défaillance grave ; de plus, la couverture ne dure que pour les 36 premiers mois de location. Passé ce délai, le propriétaire se retrouve sans garantie et, s'il s'est trop reposé sur le Loca-pass pour la solvabilité de son locataire, sans possibilité de souscrire une garantie loyers impayés pour la suite de la location...


Une offre très diversifiée

Le principe de l'assurance loyers impayés est simple : une garantie des pertes pécuniaires résultant du non-paiement par un locataire des loyers, charges et taxes récupérables, une garantie dommages (vétusté déduite) pour les détériorations causées au logement et constatées au départ d'un locataire, enfin une prise en charge du contentieux de recouvrement, de résolution du bail et d'expulsion.

Toutefois, les modalités varient fortement d'une formule à l'autre, ce qui appelle à une vigilance particulière lorsqu'il s'agit de comparer les taux de prime (en général de 1,8 à 3,5% du montant des loyers et charges couverts) :

- délai de carence : c'est le nombre de mois pendant lequel la location doit se dérouler sans incident à compter de la souscription du contrat, de nombreuses formules n'en comportant pas ;

- franchise : de nombreux contrats en comportent une, correspondant aux deux mois de dépôt de garantie dont le propriétaire assuré dispose et qui réduisent in fine sa perte ; lorsque le contrat ne comporte pas de franchise, le dépôt de garantie n'est pris en compte qu'au décompte final de l'indemnisation ;

- nombre maximal de termes impayés indemnisables : en général de 18 à 36, ou illimité mais avec un plafond maximal d'indemnisation qui peut aller jusqu'à 3 ans de loyers et charges ;

- plafonds d'indemnisation des dommages par détériorations immobilières, ainsi que de frais de procédure, lorsque le propriétaire ou son mandataire en conservent la maîtrise.


De nombreux contrats ajoutent une garantie "protection juridique" couvrant tous les autres litiges susceptibles de surgir avec le locataire.

Ces contrats sont accessibles auprès de compagnies et de courtiers spécialisés par les particuliers qui gèrent leurs biens en direct - certains contrats sont même distribués via les grands réseaux bancaires tels BNP Paribas ou LCL, et même des groupes de presse comme PAP -, ou par l'intermédiaire d'un administrateur de biens en option dans le cadre d'un mandat de gestion locative. En général dans ce cas le taux de prime est inférieur, encore que le professionnel prenne la plupart du temps une marge ou un honoraire de mise en oeuvre du contrat pour ses "peines et soins", ce qui en ramène le coût à égalité. Notons qu'à compter de l'imposition en 2007 sur les revenus de 2006, le coût intégral de cette assurance est déductible des revenus fonciers.

Il y a aussi un autre avantage à passer pour cette garantie par un professionnel : la responsabilité de la mise en oeuvre des garanties lui incombe intégralement et le propriétaire est à l'abri de tout risque d'exclusion qui résulterait de la sélection du locataire - sauf dans le cas où le contrat est souscrit avec un locataire en place antérieurement à la prise d'effet du mandat de gestion - ou des modalités et délais de déclaration de sinistre en cas d'impayé ; la plupart des contrats imposent des actions de relance et précontentieux très précises, or ces modalités et délais ne sont pas simples lorsque les circonstances du retard de paiement ne sont pas claires (règlement allégué non reçu, chèque impayé, demande de délais acceptée et non respectée, existence de litiges relatifs à l'état du logement ou de sinistres mal traités, etc.)...

L'inconvénient est par contre que dans ce cas le propriétaire est face à un "package", et qu'il doit en même temps choisir son administrateur de biens et la formule de garantie de loyers proposée ! Si certains de ces contrats sont en fait proposés par des courtiers de façon standardisée, directement ou par l'intermédiaire des organisations professionnelles ou les organismes de caution qui délivrent les garanties financières, et se retrouvent sous une forme identique chez tous les administrateurs qui ont souscrit par la même filière, le taux de prime varie d'un professionnel à l'autre pour deux raisons : le taux de prime de l'assurance dépend de la performance de chaque administrateur - son "taux de sinistres à prime" -, lui-même fonction de la qualité des risques qu'il soumet à assurance et du niveau de mutualisation des risques qu'il arrive à atteindre : un gérant qui assure la quasi-totalité du parc géré, sélectionne rigoureusement ses locataires, maîtrise le niveau des loyers et prévient et traite les litiges afin d'éviter qu'ils dégénèrent en impayés aura nécessairement une "sinistralité" plus faible ! Par ailleurs, le coût pour le client peut aussi varier par le supplément d'honoraires que l'administrateur ajoute à la prime de l'assureur...

Sans compter que les grands groupes d'administration de biens - Foncia, Gestrim-Lamy, Sergic, Loiselet & Daigremont, Gérer, etc. - sont pratiquement tous leur propre courtier, voire leur propre assureur, et qu'ils proposent des formules originales dont ils sont propriétaires !

Pas simple, alors que le seul choix d'un gérant et la comparaison des services offerts donne déjà la migraine...


De plus en plus un outil de vente aux investisseurs

Si l'assurance des risques locatifs est au fil des ans devenue un argument de concurrence entre professionnels de la gestion locative classique, elle est aussi devenue un ingrédient pour la vente de biens destinés à l'investissement locatif, proposés avec un "package" incluant la gestion pendant une durée en général de 9 ans (les ventes concernées visent à faire bénéficier des régimes de défiscalisation pour le neuf qui obligent de conserver le bien en location pendant au moins cette durée), une garantie de loyers impayés, une garantie de première location en cas de difficulté de trouver un locataire au démarrage, une garantie contre la vacance locative, de 3 à 6 mois de loyer après le départ du précédent locataire, et même une garantie de perte de valeur à la revente si celle-ci devait intervenir d'urgence suite à un évènement imprévu (de la mutation professionnelle à l'accident invalidant en passant par le divorce, le licenciement, etc.)...

Ces "packages" sont proposés par les promoteurs directement, et mis en oeuvre par des administrateurs de biens qui sont leurs filiales, tels Saggel pour Nexity, ou avec qui ils nouent des partenariats. Ils sont parfois inclus dans le prix de vente du bien et offrent des prestations qui peuvent couvrir l'ensemble de l'opération, du financement de l'acquisition à la revente !

Mais, nouveauté récente, ce type de "packages" commence à apparaître pour l'investissement locatif dans l'ancien : pionnier en la matière, le groupe Loiselet & Daigremont vient de lancer une garantie à souscrire sous forme d'une prime unique par le vendeur d'un logement occupé, l'acquéreur bénéficiant avec le bien acquis, sous réserve d'en confier la gestion à l'administrateur de biens pendant 5 ou 9 ans, d'une garantie de loyers impayés, détériorations immobilières, recouvrement, protection juridique et vacance locative pendant la même durée. Ainsi l'investisseur achète - inclus dans le prix de vente - un revenu locatif garanti (avec délégation de revenu possible auprès de la banque qui finance l'investissement), permettant au vendeur d'espérer vendre le bien occupé sans la décote habituelle de 15 à 30% que subissent ce type de ventes...



(1) enquête PAP : être bailleur en 2006

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