Le débat sur l'existence ou non d'une "bulle immobilière" n'en finit pas de rebondir, et ce ne sont pas les chiffres du 2ème trimestre publiés coup sur coup cette semaine qui permettront de le trancher ! Certes, les prix des appartements poursuivent leur décélération, mais ceux des maisons semblent repartir à la hausse, et de toutes façons sur un rythme d'augmentation qui reste élevé : entre 8 et 10%, probablement jusqu'à la fin de 2006 ! De leur côté, les indicateurs de volume de transactions au cours du 2ème trimestre sont ceux d'un marché actif, allant comme chacune des années précédentes vers son pic saisonnier, même si ici et là apparaissent, aux dires d'un nombre croissant de professionnels, des signes d'essoufflement de la demande, voire même de disparition des acheteurs dans les secteurs ayant connu une hausse peut-être trop rapide...

2006 : hausse toujours !

Ausculté comme jamais, le marché de l'immobilier ancien résiste aux analyses de ceux qui annoncent son retournement : les trois batteries de chiffres qui en donnent le pouls chaque trimestre - indices INSEE-Notaires de France, indices trimestriels et mensuels de la FNAIM nationale, chiffres des réseaux d'agences Century 21 et depuis peu Laforêt et ORPI - marquent encore une hausse soutenue au 1er semestre et laissent envisager un taux moyen d'augmentation pour l'année 2006 encore supérieur à 8% !

Après un petit recul en mars, l'indice mensuel de la FNAIM (1) continue à grimper, marquant en juin une hausse de 3,4% sur un trimestre et de 9,1% sur un an, dont 8,7% pour les appartements et 9,8% pour les maisons ; ce sont désormais elles qui tirent les prix vers le haut avec même +11,5% en Ile-de-France alors que les appartements s'assagissent avec "seulement" +5,2%. En forte hausse dans toutes les régions (+10,6% dans le Nord et l'Est, +9,6% dans l'Ouest, +8,5% dans le Sud-est et +7,6 à 7,7% dans les autres régions), elles ne sont dépassées par les appartements que dans l'Ouest, toujours en plein rattrapage (+12,6%), dans les régions du Centre et des Alpes (+10,8%) et le Sud-est (+9,4%).

Ce sont évidemment des moyennes incluant les zones rurales ou "rurbaines", car les appartements reprennent le dessus dans les grandes métropoles, avec des hausses dépassant encore les 15% sur un an à Nancy (+18,5%), Pau (+16%) ou Bordeaux et Rennes (+15,3%), ou les atteignant presque à Lyon (+14,5%), Dijon (+14,7%), Lille (+13,3%), Toulouse (+13,4%), Perpignan (+13,7%) ; Brest, Caen, Nantes, Strasbourg, Orléans, et même Nice et Cannes croisent entre +10 et +12%, alors que Paris et Marseille, qui avaient flambé, décélèrent avec respectivement +7,9 et +8,1%, sans mentionner Biarritz avec seulement +3,8%...

Il est vrai que la moyenne des prix frise les 6.000 euros le m2 à Paris (l'arrondissement le plus cher, le 6ème à 8.088 euros étant toutefois deux fois plus onéreux que le plus bas, le 19ème à 4.252 euros... en hausse de 20,6% sur un an !) ; elle dépasse les 3.500 euros à Nice et Biarritz, et frise les 3.000 euros à Marseille et Lyon, des villes comme Nantes, Bordeaux, Lille, Toulouse ou Strasbourg se situant entre 2.200 et 2.500 euros !

La décélération est néanmoins nette car les chiffres des transactions des notaires (2) affichaient encore au 1er trimestre 2006 (compromis conclus aux 3ème et 4ème trimestre 2005) des hausses annuelles entre 14 et 15% (et jusqu'à 16,8% pour les appartements en grande couronne parisienne...) !

Les professionnels tablent sur une hausse globale pour 2006 supérieure aux 6 à 8% estimés au début de l'année, plus proche des 8 à 10%. "Il n'y a pas de signe avant-coureur de retournement de marché" : telle était la conclusion de Maître Catherine Carély, responsable des statistiques à la Chambre des notaires d'Ile-de-France lors de la conférence de presse trimestrielle des notaires.

"A moins d'une baisse des prix au troisième trimestre, ce qui est fort peu probable, la décélération des prix sera limitée", entendait-on à celle de la FNAIM : "Le marché résiste mieux qu'on pouvait le craindre", indiquait le président de la fédération René Pallincourt, expliquant que le ralentissement, même léger, participe au soutien de la demande !

De fait, force est de constater que l'activité ne baisse pas, au moins pour les agences FNAIM (près de 9.000 agences) : 4% de transactions en plus au 2ème trimestre 2006 par rapport à la même période de 2005 pour les maisons, et 1,5% de plus pour les appartements ! "On a dit trop vite que les taux d'intérêt allaient augmenter", ce qui a effrayé les acheteurs fin 2005 début 2006, estime M. Pallincourt, en soulignant que "les conditions de crédit sont encore exceptionnelles"...

Le réseau Century 21 (850 agences dans toute la France) confirme cette analyse (3), expliquant la persistance de la hausse par :

- un rattrapage du prix au m2 des maisons individuelles qui n'avait progressé "que" 20% au cours des 24 derniers mois (contre 25% pour le prix du m2 en collectif) et qui progresse sur les 6 premiers mois de 6,77%,

- la poursuite du phénomène de "centrifugeage" des acquéreurs vers les banlieues les plus éloignées des centres urbains, entraînant par "effet domino" une augmentation brutale des prix de l’immobilier de ces zones géographiques où ils étaient restés relativement bas,

- une augmentation annoncée des taux de crédit pour le 2ème semestre dont les acquéreurs ont déjà constaté les premiers effets en début d’année et qui les pousse à acheter "pendant qu’il est encore temps"...

Selon ce réseau, le marché restera soutenu par les primo-accédants et les classes d’âges les plus jeunes (Century 21 France note 54% de moins de 40 ans parmi les acquéreurs au cours des 12 derniers mois), la proportion des acquisitions faites à titre d’investissement ou à usage de résidences secondaires continuant de s’inscrire en reflux alors que s’effectueront les "transactions de confort" dont les projets ont été différés depuis plusieurs années. Ce phénomène serait amorcé, notamment dans les classes d’âges les plus élevées, et il entraînerait déjà une détente des stocks dans les maisons et appartements de moyen haut de gamme...


Vers un atterrissage en 2007 ?

Les arbres montent-ils jusqu'au ciel ? Concernant l'immobilier et sur une longue période, l'expérience est là : les prix montent à mesure où les ressources des acquéreurs le permettent, et celles-ci n'ont cessé de croître, les taux d'intérêts historiquement bas et l'allongement régulier de la durée des crédits depuis plusieurs années ayant même amplifié la capacité d'achat et effacé dans les mensualités de remboursement d'emprunts une bonne partie de la hausse des prix : l'indicateur synthétique de solvabilité de la FNAIM, qui reflète la capacité d'achat des ménages sous l'effet combiné - et compensé - de la hausse des prix, de l'évolution du pouvoir d'achat, des conditions de remboursement des prêts du secteur concurrentiel (taux d'intérêt et durée) et des incitations publiques en faveur de l'accession à la propriété dans l'ancien, a certes chuté depuis 2002, dernier sommet atteint, mais se maintient en palier depuis 2004 et résiste ! Il s'améliore même nettement si, au lieu de prendre en compte l'évolution des revenus de l'ensemble des ménages, on ne retient que celle du revenu de ceux qui ont acheté dans l'année...

La pénurie globale de logements créée par le ralentissement de la construction au cours des années 90 alors que les besoins vont croissant sous l'effet du morcellement des ménages (célibat plus tardif, augmentation du nombre de personnes seules, notamment chez les personnes âgées, séparations et divorces, doubles résidences en cas de délocalisation des emplois, décohabitation des étudiants, etc.) entretient aussi la tension sur de nombreux marchés, et conduit les acquéreurs à se contenter de surfaces moins grandes ou à s'éloigner de leur lieu de travail : l'indicateur semestriel du Crédit Foncier et l'école de commerce ESSEC mettait ainsi en évidence une perte de capacité d'achat des primo-accédants entre 2000 et 2005 équivalant à une pièce de logement...

Mais l'expérience du passé a aussi prouvé qu'une hausse des prix ne se fait jamais longtemps sans à-coups : c'est ce que rappelle l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), dépendant du ministère de l'équipement, qui s'interrogeait lors de sa dernière assemblée générale sur les différents scénarios possibles des prochains mois, plusieurs signes montrant que le point haut du cycle du marché de l'immobilier serait en passe d'être atteint :

- les facteurs de déséquilibre entre l'offre et la demande ont tendance à se réduire, l'offre de nouveaux logements ayant fortement augmenté, avec des records de mises en chantier ; or, fait remarquer l'OFCE, les hauts de cycles immobiliers sont justement caractérisés depuis 1980 par une forte poussée de l'offre !

- l'endettement des ménages a atteint un niveau élevé et pourrait cesser de croître, conduisant en cas de poursuite de la hausse des prix à une dégradation plus forte de la solvabilité des acquéreurs ;

- à la frénésie des dernières années pourrait succéder une période d'attentisme si, sous l'effet d'une hausse des taux et d'une plus grande prudence des banques, les particuliers commençaient à avoir du mal à boucler leur plan de financement...


C'est probablement de là que pourrait venir le facteur déclenchant d'un retournement de tendance : jusqu'ici un peu partout en Europe où se produit une envolée des prix de l'immobilier, les pouvoirs publics préfèrent les risques d'inflation à ceux qu'aurait une baisse brutale sur la croissance ! Mais jusqu'où ? Tant la BCE que la Banque de France ont multiplié les avertissements, et une nouvelle hausse des taux directeurs est annoncée pour le mois d'août...

Si les marchés de l'immobiliers restent largement mus par des facteurs propres à chaque pays, ils ne sont pas sans corrélation, ne serait-ce que par les circuits de financement : du coup, comme l'a souligné un rapport de la Commission des finances du Sénat publié fin 2005, un phénomène de dominos à l'échelle européenne ne peut être totalement exclu !

Après tout, constate Gérard Cavalier, président de l'Observatoire national des marchés de l'immobilier (ONMI), "les cycles s'inversent tous les dix ans" ; or le mouvement de hausse actuel a démarré en 1998...


(1) FNAIM - Marché de l'ancien : l'activité du marché immobilier au 2ème trimestre 2006 : lettre de conjoncture et dossier de presse

(2) INSEE Informations rapides 4 juillet 2006 - n°206 Indices des prix des logements anciens – premier trimestre 2006

(3) Century 21 France Bilan du marché immobilier 1er semestre 2006 - voir aussi le le Palmarès 2006 de 150 villes pour se loger
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