Avec près de 30% de hausse en moyenne dans les cinq dernières années, les loyers des relocations ou des nouvelles locations a laissé loin derrière l'évolution des loyers des baux d'habitation poursuivis avec les mêmes locataires, malgré une envolée récente de l'indice qui sert de référence à la révision annuelle de ces baux : celui-ci n'a en effet augmenté dans le même temps "que" de 17%, même si c'est presque le double de celui des prix à la consommation... Cette disparité creuse un peu plus encore le traditionnel écart entre les loyers des anciennes et nouvelles locations, et risque de multiplier lors des renouvellements de baux à venir les demandes de réajustement par rapport aux loyers du voisinage, comme la loi le permet, même si les possibilités des propriétaires sont sévèrement encadrées ! Pire : un trop grand écart avec le "marché" peut encourager les congés, voire même des manoeuvres moins légales pour "libérer" des logements au loyer trop favorable aux locataires en place.

Une hausse qui creuse les disparités

Si la mobilité (en moyenne de l'ordre de 20% du parc privé) a tendance à diffuser les loyers du marché des nouvelles locations et des relocations - de fixation libre dans la pratique depuis plus d'une décennie -, un écart trop important entre l'évolution de ce marché et de l'indice qui sert de référence pour les révisions annuelles des loyers des locataires en place crée des disparités importantes avec les loyers des baux les plus anciens : ceux-ci, sauf réajustement, assez peu pratiqué ces dernières années comme le montrent les statistiques de l'OLAP (1), suivent la moyenne sur quatre trimestres de l'indice INSEE du coût de la construction (ICC), qui, malgré un emballement récent (2), n'a progressé que de 23% quand l'indice des prix à la consommation augmentait de 17%...

Sur une période plus récente (les cinq dernières années), l'évolution des loyers de marché a été de près du double de celle de la moyenne de référence de l'indice ICC : 33% en Ile-de-France contre 17% (3)

Du coup, des différences avec le marché de 30 ou 40% ne sont pas rares pour des locations de plus de dix ans, exposant les locataires bénéficiant de ce retard d'évolution à des réajustements, voir même au risque de congé de la part de leur propriétaire...


En cas d'écart excessif avec le "marché"...

Les locataires ont beau bénéficier de protections légales non négligeables, ce risque est en effet réel à chaque échéance de la période en cours du bail (3 ans quand le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et 6 ans quand il s'agit d'une personne morale) : le propriétaire qui ne veut pas laisser le bail se reconduire tacitement, avec pour seule augmentation celle permise par l'indice ICC, dispose de deux facultés :

- celle de proposer un renouvellement avec réajustement du loyer, en application de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 (4), pour l'amener à parité avec les "loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables".

Cette faculté est cependant encadrée par deux dispositions :

.une s'appliquant dans toutes les régions, imposant de prendre, pour fixer le nouveau loyer, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans : en cas de hausse rapide des loyers des nouvelles locations, cette disposition a pour effet de freiner sa diffusion au niveau des baux en cours ;

.une s'appliquant dans l'agglomération parisienne par décret renouvelé systématiquement chaque année depuis plus de quinze ans, limitant l'augmentation du loyer à la moitié de l'écart entre le loyer déterminé par référence au voisinage et celui du logement à la date du renouvellement, sauf réalisation par le bailleur de travaux sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer...


De surcroît, l'augmentation ainsi déterminée doit être étalée sur trois ans si elle ne dépasse pas 10%, et sur six ans dans le cas contraire.


- celle de vendre le logement après avoir donné congé au locataire, ce qu'ils peuvent faire sans limitation pour l'échéance de la période du bail en cours avec un préavis de six mois (article 15 II de la loi) ; ils peuvent alors avec le produit de la vente acheter un autre logement libre et le louer au prix du marché ! Seul inconvénient : une taxation éventuelle de la plus-value, mais dont l'éffet diminue rapidement avec le temps de détention du logement et disparaît même totalement au bout de quinze ans, ainsi que les droits de mutation sur le nouveau logement, cependant vite amortis si l'avantage loyer est substantiel...

Certains bailleurs utilisent même cette faculté pour faire pression sur leurs locataires et obtenir ainsi l'acceptation d'une augmentation illicite... et à application immédiate ! Ils prennent toutefois un risque car une fois que le bail est renouvelé, le locataire peut malgré l'accord donné revenir en arrière et exiger le retour au loyer en cours avant augmentation, révisé au moyen de l'indice ICC...


Situer son loyer par rapport au marché

Bénéficier d'un loyer modéré n'est donc pas forcément une situation pérenne : mieux vaut le savoir et se préparer à devoir revenir, dans un délai plus ou moins long aux conditions du marché ! Et pour cela d'abord s'en faire une idée précise : plusieurs moyens peuvent être utilisés pour cela :

- la consultation des offres de location des agences immobilières du secteur et des journaux ou sites Internet d'annonces de particuliers et de professionnels,

- l'utilisation de modèles d'estimation type "Argus du logement" (5), basés sur des moyennes par ville ou par quartiers tirées d'enquêtes de presse, et les pondérant par les caractéristiques précises du logement de référence.


Les locataires de l'agglomération parisienne ont aussi la possibilité de se faire communiquer des références de locations réelles dans le voisinage, adaptées aux grandes caractéristiques de leur logement, auprès de l'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne) : cet organisme est un des outils essentiels de la politique du gouvernement depuis quinze ans pour la connaissance et la maîtrise des loyers dans le parc privé en France en général et plus spécifiquement en Ile-de-France ; en échange de la fourniture de références leur permettant d'étayer des demandes d'augmentation "article 17c", il collecte un grand nombre de références de locations auprès des professionnels agents immobiliers et administrateurs de biens...

Seule contrainte pour les locataires qui veulent situer leur loyer par rapport aux loyers du voisinage : se déplacer à l'Observatoire ou s'adresser à l'un de la vingtaine de points de diffusion dans la région.


(1) Rapport 2004 sur l'évolution des loyers - Locaux à usage d'habitation dans le parc locatif privé

(2) notre "brève" Indice du coût de la construction : léger reflux...

(3) Observatoire de la formation des loyers de la CNAB (Nov. 2004)

(4) cette loi concerne tous les baux de logements non meublés loués à des personnes physiques, non soumis à la loi de 1948 et destinés à l'habitation principale du locataire

(5) accessible sur notre site ou sur certains portails d'annonces tels que lesiteimmobilier.com

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