La loi du 1er août 2003 pour l'initiative économique a, dans le but de faciliter la création d'entreprise, assez largement aménagé les règles qui permettaient déjà l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, dans un logement d'habitation, ainsi que celles qui autorisaient l'occupant d'un tel logement à y domicilier administrativement d'une manière temporaire une activité commerciale nécessitant une inscription au registre du commerce ou le siège social d'une société. Et pas forcément seulement dans le sens de l'assouplissement ! Revue de détail des nouvelles règles désormais applicables et de ce qu'elles changent...

Domicilier chez soi une entreprise en nom personnel ou une société...

L'inscription à titre personnel au registre du commerce ou au répertoire des métiers nécessite une domiciliation ; par ailleurs, l'immatriculation d'une société nécessite de disposer d'un siège social, qui doit être en principe un local commercial. Il était déjà possible depuis une quinzaine d'années de le faire au domicile du demandeur pour le registre du commerce (mais pas pour le répertoire des métiers) ou du représentant légal de la société, dans tous les cas pour une durée strictement limitée à deux ans (sous peine de radiation d'office). La seule contrainte, en dehors de ce délai limité était pour l'intéressé d'en prévenir son bailleur s'il était locataire, et s'il était dans une copropriété d'en prévenir le syndic. Mais ni l'un ni l'autre n'avaient la possibilité de s'y opposer ! De surcroît, ce droit absolu ne concernait que la domiciliation et non l'exercice d'une quelconque activité, possible mais plus encadrée (voir ci-dessous)...

La loi pour l'initiative économique (1) libéralise sensiblement cette faculté :

- les artisans pourront désormais en bénéficier pour s'inscrire au répertoire des métiers comme ceux qui s'inscrivent au registre du commerce,

- les personnes physiques pourront déclarer l'adresse de leur entreprise en nom personnel en leur domicile sans limite de durée (toujours sans que personne ne puisse s'y opposer et même sans avoir besoin de le notifier à leur bailleur et le cas échéant à leur syndic), s'ils ne disposent pas "d'un établissement" (par établissement il faut entendre un véritable local pour exercer une activité commerciale ou artisanale - boutique, atelier, etc. - et non un garage ou une remise...),

- les sociétés pourront dans les mêmes conditions qu'auparavant bénéficier de cette faculté pendant cinq ans au lieu de deux...



Travailler à domicile...

Qui n'a pas rêvé de pouvoir le faire : télétravail, "travail en solo", facilités par les nouvelles technologies sont à la mode et permettent si l'on s'y prend bien de mieux concilier vie professionnelle et vie de famille, quand ils ne permettent pas de s'installer en pleine nature...

Une dérogation légale à l’interdiction de transformer un logement en local professionnel ou commercial avait déjà été introduite par une loi du 2 juillet 1998 sous forme d’un article L 631-7-3 du Code de la construction et de l’habitation, prévoyant la faculté d'exercer sans autorisation préalable une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie d'un local à usage d'habitation à condition que l'activité considérée soit exercée par les occupants du local, que le local constitue la résidence principale de ces occupants et que ne soient reçues ni clientèle, ni marchandises. Cette dérogation joue notamment pour neutraliser la contrainte de l'article L 631-7 qui interdit d'affecter des locaux à usage d'habitation à un autre usage sauf autorisation administrative expresse, à Paris, dans les villes de la région parisienne dans un rayon de 50 km de l'emplacement des anciennes fortifications (...) et les communes de plus de 10.000 habitants...

A cette dérogation s'ajoute à présent la faculté pour le créateur d'entreprise, l'artisan ou le représentant légal d'une société, en plus de la déclaration de l'adresse de l'entreprise ou du siège social à son domicile, "[d'] y exercer une activité", "dès lors qu'aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s'y oppose"...

Cela ne change pas grand chose dans les secteurs où s'applique le terrible article L 631-7, et donc la dérogation de l'article L 631-7-3, mais cette disposition créé la possibilité ailleurs de travailler librement dans un local d'habitation sans nécessité de changement d'affectation des locaux, ni celle de souscrire un bail commercial...

Il reste une limitation importante, qui existait sous l'ancien régime et qui est réaffirmée en toutes lettres : celle qui résulte de l'existence d'une "stipulation contractuelle" acceptée par l'intéressé :

- pour le copropriétaire dans un immeuble collectif, ce peut être une clause du règlement de copropriété,

- pour le propriétaire d'un pavillon dans un lotissement, ce peut être une clause du cahier des charges du lotissement,

- pour le locataire, ce peut être une clause de son bail.

Cette dernière limitation est à ne pas prendre à la légère : la sanction peut être la résiliation du bail !

Les juristes cependant s'interrogent sur le niveau de précision nécessaire des clauses pour qu'elles soient opérantes face à un droit affirmé explicitement dans un texte de loi : dès lors que ce texte prévoit que la domiciliation est de droit "sauf (...) stipulation contractuelle contraire", une clause d'occupation bourgeoise, voire même d'occupation à usage exclusif d'habitation suffit-elle, ou ne faut-il pas que la stipulation vise expressément la domiciliation et exclue explicitement l'activité professionnelle ? Les premiers "kamikazes" offriront aux tribunaux l'occasion de trancher...

Il est aussi à prévoir que les formules de baux, règlements de copropriété et cahiers des charges prennent rapidement en compte cette nouvelle réalité et intègrent les restrictions nécessaires, les bailleurs et les copropriétaires étant en général assez rétifs au mélange des genres...

Ne restera alors aux créateurs d'entreprise "à la maison" et autres "freelance" qui n'ont pas la chance d'être propriétaires en "pavillonnaire diffus" que la ressouce du "pas vu pas pris"...


(1) Loi n° 2003-721 du 1er août 2003 pour l'initiative économique ayant modifié ou inséré les articles L 123-10, L123-11 et L 123-11-1 du Code de commerce

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