Difficile cette semaine d'échapper à une avalanche de chiffres et aux commentaires qu'ils suscitent : en pleine chute du moral des ménages, sur fond de marasme économique et de montée des périls internationaux, un marché affiche une hausse des prix et une activité frénétique comme si de rien n'était ! Vous l'aurez compris : il s'agit du marché de l'immobilier...

Une situation paradoxale

Inutile de citer les chiffres en détail, ils sont dans nos brèves et dans la revue de presse cette semaine ! Rappelons les principaux : poursuite de la hausse moyenne des prix de l'ancien au rythme de 11,1% au 1er trimestre 2003 (chiffres FNAIM), et plus particulièrement 14,6% pour les appartements et même 22% pour les plus petits d'entre eux ! Quand on sait que les prix étaient en moyenne (!) de 3.530 euros le m2 à Paris intra muros fin 2002, et déjà de 2.086 euros en petite couronne (chiffres des notaires parisiens), moyennes qui cachent de fortes disparités (dans plusieurs arrondissement les prix se situent désormais résolument au dessus des 5.000 euros), à cette allure le marché parisien ne va pas tarder à prendre des couleurs londoniennes !

Le neuf n'est pas en reste : les programmes s'arrachent dès qu'ils sont mis en vente et les prix continuent de grimper : avec des ventes en hausse de 14 à 15% en rythme annuel en janvier et février, et des prix augmentant de 8 à 10% par an (chiffres FNPC) sans décourager les acquéreurs, la profession affiche une santé éclatante comme on pouvait le voir le mois dernier au salon de l'Immobilier à Paris, et ne semble freinée que par la pénurie de foncier...

Cette euphorie surprend alors que tous les commentateurs ne cessent de prédire au mieux la fin de la hausse, et les plus pessimistes un krach du genre de celui de 1990-1991... Sans parler du contexte économique et psychologique général !

D'autant qu'on peut se demander si les causes avancées communément, et notamment les taux d'intérêt bas, expliquent vraiment tout : certes ils ont gommé une partie de la hausse des prix - les acquéreurs décident leur achat à partir du montant des remboursements de leur crédit plus que sur la base du prix lui-même - et ont aussi solvabilisé de nouvelles populations, faisant glisser une partie de la demande en logements à louer vers le marché de la vente et du neuf, contribuant donc incontestablement de deux manières à la maintenir élevée !

Mais est-ce la seule explication et n'y a-t-il pas aussi une flambée de la demande de logement pour des raisons plus sociologiques qu'économiques, et donc moins facilement mesurées, ou alors avec plus de retard : décohabitation des jeunes d'avec leurs parents, séparations des couples, étudiants s'inscrivant loin de leur domicile, mobilité professionnelle obligeant un des membres du couple à prendre un pied à terre, augmentation de la proportion des personnes vivant seules, notamment les personnes âgées, etc. C'est en tous cas la constatation qu'a faite l'INSEE dans une étude prospective (voir notre brève)...


L'effet des mesures gouvernementales

Dans un tel contexte, l'assouplissement du régime "Besson" - le régime "Robien" risque d'accroître les tensions sur le neuf sans augmenter, au moins à court terme l'offre, qui manque d'élasticité en raison d'une part du temps nécessaire pour démarrer de nouveaux projets et les mener jusqu'à la livraison, et d'autre part de la pénurie de terrains constructibles à laquelle les mesures d'assouplissement de la loi "SRU" ne risquent de remédier qu'au bout d'un certain temps, si tant est qu'elles le puissent...

Par contre, la réforme du Plan d'épargne logement peut, en tarissant la collecte d'une épargne qui alimentait jusque là en fonds bon marché la production de crédits immobiliers, entraîner une hausse des taux que les spécialistes évaluent de 1 à 1,5 point minimum (voir notre brève)


Les risques de chute de la demande

De toute évidence, le marché aussi bien à la vente qu'à la location est aujourd'hui tiré par la demande, celle-ci dépassant l'offre et créant cette impression de pénurie généralisée, en tous cas dans toutes les grandes agglomérations : en Ile de France et dans les grandes métropoles régionales.

Pourtant, difficile de déceler dans cette demande tout comportement spéculatif ! Mieux, les acquéreurs aujourd'hui semblent pleinement conscients que les prix ont atteint un sommet et qu'ils risquent de devoir attendre quelque temps avant d'enregistrer une plus-value...

Nul doute cependant que cette demande est sensible aux taux d'intérêts et risque d'être impactée par une remontée si elle se produit à l'automne, sous le triple effet de la réforme du PEL, d'une augmentation des taux de la BCE (Banque centrale européenne), et d'une sinistralité potentiellement croissante au niveau des crédits immobiliers, imputable pour une part à une attribution redevenue laxiste sous l'effet de la concurrence, mais aussi de la crise économique qui se renforce...

Mais peut-on passer d'un ralentissement à un coup d'arrêt plus profond ? En d'autres termes, peut-il y avoir une chute brutale comme cela s'est produit sur le marché de la vente en 1990, il faut le rappeler dès le mois de mai, et par conséquent avant l'invasion du Koweït - donc l'idée même d'une guerre du golfe !... - puis ensuite sur le marché de la location, dans les années 1993 à 1996, période pendant laquelle pour la première fois les logements à louer ne trouvaient plus preneur ?

Y répondre supposerait d'avoir compris ce qui s'est passé lors de ce krach précédent, ce qui est loin d'être le cas !

Nous avions mentionné (voir notre article de juillet 2002) la thèse d'analystes comme Jacques Friggit, chargé de mission au ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement, qui l'attribuaient à une désolvabilisation des ménages, les prix étant dans leur dérapage des années 1987 à 1995 sortis d'un "tunnel" virtuel dans lequel ils ont tendance à rester dans le long terme, et dont le plafond et le plancher sont à plus et moins 10% de la courbe d'évolution du revenu disponible des ménages, à savoir l'inflation plus 1 à 2% par an...

C'est probablement un des facteurs, et dans ce cas il faut commencer à s'inquiéter un peu car avec la hausse maintenue de 2002 et la tendance du début de 2003, le plafond de ce tunnel, déjà atteint à la mi-2002 est à nouveau en train d'être pulvérisé !

Il y a aussi des tendances de fond dans la société qui sont plus difficilement perceptibles et qui font qu'à certains moments le besoin de logements nouveaux est élevé et qu'à d'autres périodes, il se ralentit, sans que personne ne puisse vraiment l'expliquer : où sont passés en effet les acheteurs disparus à partir de mai 1990 et les candidats locataires disparus en 1993-1994 ? Pour la vente, on peut encore invoquer la disparition des investisseurs, encore que ces derniers aient toujours été marginaux sur un marché immobilier qui est d'abord un marché d'accédants, mais comment l'expliquer pour la location ? Alors même que la raréfaction des investisseurs et les taux élevés de l'époque - ramenant à l'inverse d'aujourd'hui les candidats acquéreurs désolvabilisés vers la location - auraient dû faire exploser le marché locatif par une pénurie aussi importante qu'actuellement !

Or il faut modestement reconnaître que ce n'a pas été le cas, et que personne n'a avancé d'analyse convaincante...

Certes, toutes les perceptions actuelles sont plutôt d'une frénésie de besoin de se loger que d'une tendance à l'hibernation, mais l'expérience récente prouve que ce besoin peut se tarir sans prévenir !

La prudence est donc plus que jamais de mise, l'atterrissage promis en douceur (notre article) pouvant être nettement plus dur si le marché continue encore à prendre de l'altitude...

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