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L'état des lieux : une formalité dont il est utile de connaître le sens, à l'entrée comme à la sortie... Le 24/4/2001
UI - Actus - 24/4/2001 - L'état des lieux : une formalité dont il est utile de connaître le sens, à l'entrée comme à la sortie...
Préoccupation quasi obsessionnelle des bailleurs privés, l'état du logement restitué par les locataires en fin de bail est aussi une des sources majeures de conflit avec les locataires après leur départ, lors du remboursement du dépôt de garantie. Et aussi le cauchemar des gérants, pris entre le marteau et l'enclume, et n'ayant pas toujours le courage de faire de la peine à leurs mandants, même quand ceux-ci ont des exigences manifestement abusives... Elément-clé pour départager les plaignants en cas de désaccord : les états des lieux d'entrée et de départ, dont la comparaison devrait normalement, avec un peu de bon sens et d'esprit d'équité, suffire à déterminer ce qui est imputable au locataire et ce qui ne l'est pas. A condition que ces formalités ne soient pas négligées par les locataires...

Le sujet revient comme un leitmotiv dans les questions posées par les locataires donnant congé d’une location : vais-je pouvoir récupérer normalement mon dépôt de garantie, et le propriétaire ne risque-t-il pas de tirer prétexte de la moindre détérioration pour s’offrir une remise en état à mes dépens ? Au point, comme nous l’évoquions dans un article récent, d’en inciter beaucoup à pratiquer une rétention de leurs derniers loyers…

Responsables de ce climat déplorable : la pingrerie de certains bailleurs bien sûr, mais aussi l’absence d’idée très claire chez les propriétaires comme chez leurs gérants de ce que doit être l’état du logement lors de sa restitution par rapport à ce qu’il était lors de sa location. Sans compter ceux qui ont un peu oublié entre-temps que le logement loué n’était pas impeccable…

Et surtout une idée fausse qui a la vie dure : celle qui voudrait que le locataire rende un logement dans le même état que celui où il l’a trouvé !

D’où l’intérêt pour les locataires de connaître les règles dès le début de leur location et de veiller à leur application. Celles-ci se résument en trois grands principes :

- le propriétaire doit admettre le vieillissement et l’usure de la chose louée et de ses équipements en raison d’un usage normal de cette chose de la part du locataire,

- le locataire doit assurer l’entretien nécessaire à certains équipements pour leur permettre d’atteindre leur durée de vie normale, mais pas leur réfection ou leur remplacement au delà de cette durée de vie,

- le locataire doit réparer les dégradations qu’il a occasionnées à la chose louée par un usage anormal.

Le locataire est évidemment exonéré des conséquences de faits de cas de force majeure, de malfaçons ou de vices de construction, ou encore de faits imputables au bailleur ou à des tiers dont il n’a pas à répondre.
Ces principes découlent des articles 1719 à 1735 du Code civil, si joliment écrits et qu’il est toujours utile de lire (et parfois relire…), et dont les dispositions sont reprises et précisées concernant les baux d’habitation par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives.

Deux facteurs sont bien entendu déterminants :

- l’état des locaux à l’entrée du locataire : celui-ci est attesté par l’état des lieux d’entrée, d’où l’extrême importance de ne pas négliger de veiller à son exactitude, et à le compléter le cas échéant dans les 15 jours si un dysfonctionnement d’équipement se révèle dans les premiers jours d’utilisation, et dans le mois du début de la saison de chauffe pour les équipements de chauffage – et ce même si l’état des lieux a été établi par huissier ; le fait que le bailleur ou son gérant utilisent par commodité l’état des lieux de sortie du locataire précédent importe peu : ce qui compte, c’est qu’il reflète correctement la réalité, et il ne doit être accepté qu’à cette condition ;

- la durée de l’occupation : une moquette usée et même tâchée au bout de dix ans n’a pas à être remplacée aux frais du locataire, alors que le même phénomène au bout de trois ans impliquerait la conclusion inverse… Le même raisonnement s’applique aux peintures et revêtements muraux : les « fantômes » des meubles, cadres et éléments muraux, et les noirceurs au dessus des radiateurs, ou au raz des plinthes, qui donnent pourtant au logement un aspect peu avenant et le rendent in-relouable en l’état ne sont en aucun cas la preuve d’un usage irrespectueux du bien du propriétaire, mais simplement l’effet de la vétusté, qui reste à sa charge !…

Par ailleurs, les trous laissés par des fixations murales ou aux plafonds (éventuellement aux planchers) ne peuvent justifier l’imputation au locataire que de leur rebouchage, et non la remise à neuf du mur, du plafond ou du plancher concerné.

D’où la nécessité de veiller à une rédaction précise et objective (factuelle) de l’état des lieux de sortie : refuser les mentions du type « à refaire » ou « à remplacer », qui induisent une action sans préciser à la charge de qui, par la description exacte de la dégradation : « peinture en état usagé », « noircissement », « trace de meuble » ou « trous de fixation de cadre »…

Bien entendu, il convient de refuser catégoriquement que l’état des lieux soit un relevé de travaux mis à la charge du locataire !

Reste également à ne pas se laisser impressionner par les petits chantages dont témoignent nombre de locataires, exercés pour leur arracher la signature d’un état des lieux imposé : non remise des clés à l’entrée – dans ce cas, signer avec la mention « sous réserve de vérification » et procéder à un état des lieux par huissier dès l'accès au logement (le propriétaire est tenu de prendre en charge la moitié des frais) – ou refus d’acceptation des clés à la sortie – ne pas se démonter et faire remettre au bailleur les clés par huissier pour donner date certaine à la libération du logement…

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