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TRIBUNE LIBRE
Drame de Marseille: le risque de la simplification

Le 11/11/2018

Henry Buzy-Cazaux, président de l'IMSI

Une semaine après la tragédie qui a vu des immeubles s'effondrer comme un château de cartes en plein coeur de la cité phocéenne, il convient de s'interroger sur les raisons pour lesquelles on en est arrivé là, et les remèdes envisageables...

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

 

Huit personnes ont trouvé la mort dans l’effondrement de deux immeubles de la rue d’Aumale à Marseille il y a quelques jours. Le procès de Jean-Claude Gaudin, maire de la cité phocéenne, est ouvert, comme celui des élus qui l’entourent. Il avait signé un arrêté de péril, les pompiers avait alerté très récemment sur la gravité de la dégradation du bâti de ces copropriétés marquées par la pauvreté de leurs occupants, et il a suffi d’une pluie diluvienne pour que le sol se dérobe sous ces châteaux de cartes.

Passé l’émotion, on sent bien que les polémiques se font jour les unes après les autres, non sans arrière-pensées : le maire préfèrerait soigner la vitrine touristique du Vieux-Port et les beaux quartiers plutôt que les zones déshéritées, peut-être en considérant que ses électeurs ne sont pas là. Le maire d’ailleurs ne serait-il pas dépassé et trop âgé ? Est-il devenu aveugle et loin de la réalité de ses administrés? L’État, qui heureusement avait présenté un plan d’action volontariste sur dix ans pour réhabiliter près de 700 copropriétés dégradées en France pendant dix ans, prend aussi des coups, celui-ci et ceux qui l’ont précédé. On n’a étrangement pas entendu d’attaque contre les syndics de copropriété, d’habitude vilipendés sans ménagement quand quelque chose ne va pas dans les immeubles collectifs : cela ne saurait tarder sans doute.

La communauté immobilière, les pouvoirs publics, la presse vont avoir bien du mal à garder la tête froide, et pourtant la passion ne mènera à rien. Il serait salutaire qu’une mission parlementaire analyse sereinement, à froid, la situation pour mesurer si les outils juridiques sont suffisants pour appréhender la gravité des immeubles concernés et pour la traiter. L’arsenal n’a cessé de se renforcer depuis trente ans et il serait indigne de prétendre que le législateur, en cela éclairé par les organisations professionnelles de gestionnaires et par les associations, s’est endormi ou s’est voilé la face. Ainsi, la loi du 24 mars 2014 a créé une procédure d’alerte aux termes de laquelle le syndic doit signaler au tribunal toute copropriété dès lors que 25% de son budget -15% pour les copropriétés de plus de 200 lots - est impayé, empêchant le fonctionnement normal de l’immeuble et son entretien, dans le mois qui suit la clôture des comptes. Ne parlons pas des arrêtés d’insalubrité ou de péril, que les maires peuvent décréter. Le problème réside plutôt dans la suite donnée au signalement ou à la décision administrative... D’évidence, à Marseille, c’est là que le bât a blessé.

Seulement voilà, la suite est difficile à mettre en œuvre. Elle est de deux ordres : la mairie doit se substituer aux copropriétaires qui n’ont pas les moyens d’engager les travaux lourds indispensables à la remise en état de l’immeuble et que pour cette raison ils ne votent d’ailleurs pas, et elle doit reloger les ménages occupants, qu’ils soient copropriétaires ou locataires de propriétaires investisseurs - éventuellement marchands de sommeil dans les quartiers les plus éprouvés par les plaies sociales -. S’agissant des travaux, qui peuvent même suivre une expropriation, encore faut-il que la mairie en ait les moyens. Marseille, Lyon ou Paris le peuvent-ils ? Pas si sûr. En tout cas, cela se fera au détriment de grands projets sans doute plus visibles et plus flatteurs pour les élus, on le comprendra, sans leur donner l’absolution. Et rien ne dit que les mêmes administrés qui la main sur le cœur aujourd’hui condamnent Monsieur Gaudin ou Madame Hidalgo, demain peut-être Monsieur Collomb réélu maire de la capitale des Gaules, ne se plaindront pas qu’il manque des écoles, des antennes de police ou des tournées de bus... Bref, la générosité a souvent pour limite les sacrifices personnels qu’ils faut consentir et les élus ne sont coupables que d’ajuster leur politique sur le comportement de leurs habitants bien-pensants...

Un reportage télévisé sur une grande chaine publique mettait en exergue l’autre jour des immeubles délabrés de Saint-Étienne, comparables à ceux de Marseille, et un élu avouait sans ambages n’avoir pas le budget pour payer les travaux à la place de propriétaires privés sans moyens. Pour quelques villes qui peuvent, combien en effet ne peuvent en aucun cas faire le nécessaire ? L’exemple stéphanois est juste illustratif.

Et puis il y a la question du relogement des individus et des familles. Les mêmes raisons qui freinent le concours de la force publique pour expulser les locataires ayant fait l’objet d’une condamnation opèrent ici : où va-t-on mettre les personnes concernées ? Le procès en inhumanité suivra le procès en passivité.

Enfin, un mot des syndics. Ils sont confrontés à une réalité moins heureuse qu’on veut bien la décrire. Depuis trente ans, les politiques successives, tous bords confondus, ont visé à faire des générations d’accédants à la propriété. On n’a pas voulu voir que ceux qui s’endettent au maximum de leurs possibilités auront bien du mal à faire face aux obligations de travaux lourds, liés à la transition énergétique certes, mais plus simplement au maintien en bon état de leur bien collectif. Les banques ne prennent pas en considération cette donnée... et d’ailleurs, si elles le faisaient vraiment, à qui prêteraient-elles sinon aux plus favorisés, par les diplômes ou la situation économique ? L’idéal républicain d’une France de propriétaires fait-il bon ménage avec l’obsolescence technique des immeubles ? Néanmoins, les syndics, dans leur majorité, ne négligent pas de contenir les charges pour resolvabiliser les copropriétaires. Ils manquent sûrement de deux aptitudes : la capacité à projeter leurs mandants sur le moyen terme, avec des plans et des programmes à part entière, et la connaissance de tous les leviers de redressement.

Le premier défaut se corrige lentement. Le législateur a doté les syndics d’outils, tels que le diagnostic global de l’immeuble, le plan pluriannuel de travaux ou encore le fonds de travaux, et ils s’en servent de mieux en mieux. Dans les écoles d’immobilier, on forme des femmes et des hommes qui s’imaginent davantage en gestionnaire de patrimoine collectif qu’en soutiers du quotidien. Enfin, l’association QualiSR qui promeut en quelque sorte un métier dans le métier, celui de syndic de redressement, aura fait franchir aux syndics un pas considérable : accepter l’idée que la fragilité est consubstantielle des copropriétés, fussent-elles bourgeoises, et qu’il faut s’approprier des compétences particulières pour savoir y réagir, anticiper et soigner. On voit bien qu’il faut se garder de simplifier la question qui nous saute au visage, crue comme la mort de ceux qui l’ont trouvée dans les deux immeubles marseillais. Histoire d’avancer et de ne pas se perdre en stigmatisations.

 

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

 

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