|
L’exécutif,
le Président de la République et
son gouvernement, sont face à une quadrature
du cercle pour l’immobilier. Ils ne le réalisent
peut-être pas encore : les indicateurs d’activité
sont en train de passer à l’orange
et rien ne semble pouvoir enrayer cette dégringolade.
Comment en est-on arrivés là et
pourquoi l’optimisme ne paraît-il plus
de saison?
2017
aura été le millésime de
la grande santé pour le logement en France,
avec un niveau record d’unités construites,
de l’ordre de 440.000, et un nombre record
de reventes de logements existants, qui a flirté
avec le million. Du jamais vu. En quelques mois,
la situation s’est dégradée.
Les statistiques de l’ancien ne sont pas
disponibles, mais le constat des agents immobiliers
et des études notariales décrivent
un ralentissement partout dans le pays, en zones
tendues comme en territoires suburbains et ruraux.
Pour le neuf, les chiffres sont sans appel, avec
une baisse dans des proportions similaires des
demandes de permis et des mises en chantier, très
marquée pour les maisons individuelles
et réelle pour les logements collectifs,
s’approchant des 7% sur les trois derniers
mois. A n’en pas douter, si aucun événement
exceptionnel ne vient contrarier ce glissement,
l’année 2018 marquera une violente
inflexion de la courbe vertueuse. La probabilité
que les performances du neuf et de l’existant
soient en recul de 10% est désormais très
forte. Quant à l’entretien et à
la rénovation, ils sont aussi affectés
par l’asthénie.
Alors
on commence à entendre des analyses qui
se veulent rassurantes : 2017 relevait de l’exception
et il était normal de redescendre. Faux.
C’est à la fois réécrire
l’histoire en oubliant que tous les acteurs
visaient depuis des années les performances
atteintes en 2017, à commencer par les
responsables politiques, et négliger la
logique des marchés immobiliers : ils répondent
à des besoins primaires et ne sont pas
gouvernés par le marketing. En clair, on
n’a jamais vu un ménage acheter un
logement dont il n’ait pas besoin. Les investisseurs
eux-mêmes sont dépendants de la demande
locative et les incitations fiscales sont juste
là pour catalyser l’acte, pas pour
en créer le fondement. Bref, si la France
a construit autant et enregistré autant
de transactions en 2017, c’est qu’il
le fallait.
On
va donc à cet égard vers une situation
pathologique, et non l’inverse. Autre indicateur
sombre, la hausse du prix des biens dans les grandes
métropoles. Depuis le début de l’année,
les prix se sont envolés de 4,1% à
Paris, de 4,3% à Rennes et autant à
Marseille. À Lyon, 8,2% d’augmentation
depuis un an. Bordeaux se stabilise… après
17% de hausse en 2017. Le prix du neuf, quant
à lui, est élevé structurellement
: les promoteurs bâtissent sur des emprises
chères, parce que le prix des terrains
obéit à des logiques spéculatives
dures, et ne sont pas en mesure de pratiquer des
prix de sortie accessibles.
Enfin,
la puissance des aides au logement de toutes sortes
a été affaiblie par le gouvernement
et on connaît la tendance, avant même
d’avoir lu les fameuses lettres de cadrage
budgétaire de Matignon, qui fixent un cap
à tous les ministères. Ainsi, les
ménages français sont douloureusement
pris entre des niveaux de valeur élevés
là où la plupart veulent vivre du
fait de l’attractivité économique,
l’insuffisance de l’offre d’appartements
en cœur de ville et en première couronne
des villes importantes et l’impossibilité
de trouver des terrains à bon compte pour
faire construire une maison dans ces mêmes
territoires. Reste l’amortisseur des taux
d’intérêt bas, qui soutient
efficacement la demande, mais qui ne fait pas
tout, la preuve.
Pour
être complet dans l’étiologie,
il faudrait noter les discours malveillants sur
le logement au sommet de l’État depuis
l’accès au pouvoir du président
Macron, qui ont troublé les acteurs, et
les hypothèques qui pèsent sur la
fiscalité locale : les Français
se sont réveillés avec la gueule
de bois et ont compris que le cadeau de la taxe
d’habitation cachait mal de nouvelles contributions
locales.
La
loi ELAN, dans ce contexte, agira-t-elle favorablement
? Oui, à n’en pas douter, mais avec
un délai trop long. On parle ici en quelque
sorte de purger l’organisme, en allégeant,
en simplifiant, en rééquilibrant,
c’est-à-dire en l’occurrence
en assainissant les règles d’urbanisme
et en créant des outils de soutien à
la construction. Les pouvoirs publics sont confrontés
à un problème de temporalité
: ils ont voulu en même temps réduire
les boosters et les anti-douleurs pour sevrer
le secteur d’activité, sans mesurer
son hypersensibilité à ces dispositifs,
en particulier pour les familles et les individus
les plus fragiles, et libérer les énergies
par une grande loi, qui ne produira pleinement
ses effets qu’après la fin du quinquennat.
Oui, le logement est cruel politiquement : on
travaille le plus souvent pour les suivants...
Deux
voies seulement s’offrent pour Emmanuel Macron,
son Premier ministre Édouard Philippe,
Jacques Mézard, ministre de la cohésion
des territoires, et Julien Denormandie, son secrétaire
d’État : ressortir la vieille recette
des amphétamines budgétaires, en
ciblant avec plus de discernement que leurs prédécesseurs
s’ils y parviennent, et s’appuyer sur
les maires et sur les HLM. Oui, on rappellera
utilement que les maires délivrent les
permis de construire et que sans leur envie de
voir des chantiers sur leur commune pas de construction,
et on rappellera que la commande publique constitue
entre un quart et un tiers de la production. Là
encore, il va falloir que nos dirigeants changent
de posture, comme on dit aujourd’hui : jusqu’alors
ils ont plutôt malmené les gens du
logement social et les élus locaux.
En
somme, il se pourrait que les anciens réflexes
politiques aient raison de la volonté de
renverser la table, en soi louable, et de l’appréciation
un peu facile que les ministres d’avant et
leurs interlocuteurs professionnels se comportaient
sans vision, de façon inconséquente.
Une chose est sûre : l’emploi, la lutte
contre le chômage ainsi que le bien-être
des ménages seront deux aunes auxquelles
le président sera jugé dans les
prochains mois.
Par
Henry
Buzy-Cazaux, président de l'Institut
du Management des Services Immobiliers (IMSI)
|
