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TRIBUNE LIBRE
Dégradation de la conjoncture immobilière: la quadrature du cercle pour l'Etat

Le 6/8/2018

Henry Buzy-Cazaux, président de l'IMSI

En quelques mois, le marché immobilier s’est sensiblement dégradé après une année 2017 florissante. Les pouvoirs publics devraient s'en préoccuper...

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

 

L’exécutif, le Président de la République et son gouvernement, sont face à une quadrature du cercle pour l’immobilier. Ils ne le réalisent peut-être pas encore : les indicateurs d’activité sont en train de passer à l’orange et rien ne semble pouvoir enrayer cette dégringolade. Comment en est-on arrivés là et pourquoi l’optimisme ne paraît-il plus de saison?

2017 aura été le millésime de la grande santé pour le logement en France, avec un niveau record d’unités construites, de l’ordre de 440.000, et un nombre record de reventes de logements existants, qui a flirté avec le million. Du jamais vu. En quelques mois, la situation s’est dégradée. Les statistiques de l’ancien ne sont pas disponibles, mais le constat des agents immobiliers et des études notariales décrivent un ralentissement partout dans le pays, en zones tendues comme en territoires suburbains et ruraux. Pour le neuf, les chiffres sont sans appel, avec une baisse dans des proportions similaires des demandes de permis et des mises en chantier, très marquée pour les maisons individuelles et réelle pour les logements collectifs, s’approchant des 7% sur les trois derniers mois. A n’en pas douter, si aucun événement exceptionnel ne vient contrarier ce glissement, l’année 2018 marquera une violente inflexion de la courbe vertueuse. La probabilité que les performances du neuf et de l’existant soient en recul de 10% est désormais très forte. Quant à l’entretien et à la rénovation, ils sont aussi affectés par l’asthénie.

Alors on commence à entendre des analyses qui se veulent rassurantes : 2017 relevait de l’exception et il était normal de redescendre. Faux. C’est à la fois réécrire l’histoire en oubliant que tous les acteurs visaient depuis des années les performances atteintes en 2017, à commencer par les responsables politiques, et négliger la logique des marchés immobiliers : ils répondent à des besoins primaires et ne sont pas gouvernés par le marketing. En clair, on n’a jamais vu un ménage acheter un logement dont il n’ait pas besoin. Les investisseurs eux-mêmes sont dépendants de la demande locative et les incitations fiscales sont juste là pour catalyser l’acte, pas pour en créer le fondement. Bref, si la France a construit autant et enregistré autant de transactions en 2017, c’est qu’il le fallait.

On va donc à cet égard vers une situation pathologique, et non l’inverse. Autre indicateur sombre, la hausse du prix des biens dans les grandes métropoles. Depuis le début de l’année, les prix se sont envolés de 4,1% à Paris, de 4,3% à Rennes et autant à Marseille. À Lyon, 8,2% d’augmentation depuis un an. Bordeaux se stabilise… après 17% de hausse en 2017. Le prix du neuf, quant à lui, est élevé structurellement : les promoteurs bâtissent sur des emprises chères, parce que le prix des terrains obéit à des logiques spéculatives dures, et ne sont pas en mesure de pratiquer des prix de sortie accessibles.

Enfin, la puissance des aides au logement de toutes sortes a été affaiblie par le gouvernement et on connaît la tendance, avant même d’avoir lu les fameuses lettres de cadrage budgétaire de Matignon, qui fixent un cap à tous les ministères. Ainsi, les ménages français sont douloureusement pris entre des niveaux de valeur élevés là où la plupart veulent vivre du fait de l’attractivité économique, l’insuffisance de l’offre d’appartements en cœur de ville et en première couronne des villes importantes et l’impossibilité de trouver des terrains à bon compte pour faire construire une maison dans ces mêmes territoires. Reste l’amortisseur des taux d’intérêt bas, qui soutient efficacement la demande, mais qui ne fait pas tout, la preuve.

Pour être complet dans l’étiologie, il faudrait noter les discours malveillants sur le logement au sommet de l’État depuis l’accès au pouvoir du président Macron, qui ont troublé les acteurs, et les hypothèques qui pèsent sur la fiscalité locale : les Français se sont réveillés avec la gueule de bois et ont compris que le cadeau de la taxe d’habitation cachait mal de nouvelles contributions locales.

La loi ELAN, dans ce contexte, agira-t-elle favorablement ? Oui, à n’en pas douter, mais avec un délai trop long. On parle ici en quelque sorte de purger l’organisme, en allégeant, en simplifiant, en rééquilibrant, c’est-à-dire en l’occurrence en assainissant les règles d’urbanisme et en créant des outils de soutien à la construction. Les pouvoirs publics sont confrontés à un problème de temporalité : ils ont voulu en même temps réduire les boosters et les anti-douleurs pour sevrer le secteur d’activité, sans mesurer son hypersensibilité à ces dispositifs, en particulier pour les familles et les individus les plus fragiles, et libérer les énergies par une grande loi, qui ne produira pleinement ses effets qu’après la fin du quinquennat. Oui, le logement est cruel politiquement : on travaille le plus souvent pour les suivants...

Deux voies seulement s’offrent pour Emmanuel Macron, son Premier ministre Édouard Philippe, Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, et Julien Denormandie, son secrétaire d’État : ressortir la vieille recette des amphétamines budgétaires, en ciblant avec plus de discernement que leurs prédécesseurs s’ils y parviennent, et s’appuyer sur les maires et sur les HLM. Oui, on rappellera utilement que les maires délivrent les permis de construire et que sans leur envie de voir des chantiers sur leur commune pas de construction, et on rappellera que la commande publique constitue entre un quart et un tiers de la production. Là encore, il va falloir que nos dirigeants changent de posture, comme on dit aujourd’hui : jusqu’alors ils ont plutôt malmené les gens du logement social et les élus locaux.

En somme, il se pourrait que les anciens réflexes politiques aient raison de la volonté de renverser la table, en soi louable, et de l’appréciation un peu facile que les ministres d’avant et leurs interlocuteurs professionnels se comportaient sans vision, de façon inconséquente. Une chose est sûre : l’emploi, la lutte contre le chômage ainsi que le bien-être des ménages seront deux aunes auxquelles le président sera jugé dans les prochains mois.

 

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

 

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