Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI), pointe certains travers du projet de loi logement présenté ce matin en Conseil des ministres...

La France s’est dotée d’un pouvoir exécutif dérégulateur et cela est vrai pour l’immobilier comme pour tous les autres secteurs d’activité : Emmanuel Macron, déjà lorsqu’il était ministre de l’économie de François Hollande, avait démontré son goût pour la libéralisation des marchés. Le rapport sur le lien entre immobilier et numérique qu’il avait demandé à Bernard Vorms, président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, et Pierre-Yves Cusset, chargé de mission chez France Stratégie, n’avait-il pas pour finalité de lever les freins réels grâce au digital, histoire de faciliter les transactions ? Tout cela est bien, et le Président de la République ne renie pas les convictions du ministre qu’il a été.

Le projet de loi ELAN (pour l’évolution du logement, l’aménagement et le numérique) est marqué par cette logique de libération des énergies et de volonté de redynamiser le marché. Son nom, en forme d’acronyme, est d’ailleurs à cet égard fort bien choisi. Pour parvenir à ce résultat, le texte simplifie l’urbanisme et la construction, mais aussi, on le sait, l’organisation complexe des organismes HLM. Pour le logement privé, on pourrait penser que la même inspiration ait soufflé sur le texte et c’est le cas... sauf que cette dérégulation s’apparente à un dérèglement bien plus qu’à une action vertueuse. Exemples.

L’article 53 propose ainsi purement et simplement de tuer le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, alors que la communauté professionnelle attendait à l’inverse son renforcement grâce à la loi Égalité et citoyenneté, qui l’a ait renforcé. Le scénario, que la ministre Emmanuelle Cosse avait écrit en plein accord avec les organisations professionnelles et les associations de consommateurs, disposait un accroissement de la représentation des agents immobiliers et des administrateurs de biens au sein de l’instance, le principe d’une cotisation appelée auprès de tous les professionnels - à hauteur maximum de 50 euros par an -, la transformation en personne morale pour donner plus de poids à l’institution et la mission disciplinaire. Bref, on se rapprochait de la forme exigeante d’une organisation ordinale, sans en avoir la lourdeur. On entend que des voies de responsables des agents immobiliers et des administrateurs de biens auraient fait part au gouvernement de leur refus de financer, et que Jacques Mézard et Julien Denormandie aurait fini par préférer en revenir à une version a minima du CNTGI. A minima certes : l’instance resterait si le projet de loi était voté en l’état une sorte d’ectoplasme consultatif.

Aucun moyen puisque plus de cotisation, aucune autonomie par voie de conséquence, aucune autorité puisque privé du pouvoir de sanction et de la personne morale, et pour couronner le tout la réduction du périmètre de compétence aux seules questions touchant directement l’encadrement et le fonctionnement des professions. En clair, une modification de la loi sur les rapports locatifs ou sur la copropriété - l’ELAN va toucher à ces deux textes clé - n’appellerait pas d’avis du CNTGI. Tout ça pour ça ! Les professionnels jouent gros dans cette affaire : une part significative de leur crédit dans l’opinion. Pire que si rien n’avait jamais été imaginé : comment expliquer ce retour en arrière ? Comment l’expliquer aux jeunes qui se destinent à ces carrières, qui avaient déjà la fierté d’entrer dans des métiers qui savent se doter de règles structurantes et qui pèsent par une instance officielle ?

Étrange volonté de dérégulation encore lorsque l’article 61 va chercher une habilitation du gouvernement pour simplifier par ordonnance les relations locatives en créant un bail numérique, qui puisse aussi être signé de façon électronique. Mais ce bail n’existe-t-il pas ? Les professionnels comme les particuliers qui louent eux-mêmes n’ont-ils pas accès à des formules dématérialisées sur un simple clic ? Si, mais le gouvernement veut aller plus loin : alors que Cécile Duflot elle-même, à qui la communauté professionnelle ne voue pas grande estime, n’avait pas voulu contraindre à ce point et elle avait édicté un code de bonne conduite rappelant les clauses essentielles et condamnant les stipulations abusives, on va vers un contrat unique imposé. Qui plus est, toutes les informations en seront consignées dans un fichier central. L’étude d’impact ne parle en outre que des professionnels, qui auraient la faiblesse de travailler sur des logiciels différents. En somme, la probabilité que l’exécutif veuille favoriser la désintermédiation par ce geste est grande, en retirant au passage toute souplesse contractuelle. Oui, parce qu’il faut rappeler un détail : le bail n’est pas un contrat d’adhésion, comme quand on achète un aspirateur assorti d’une garantie, mais un contrat négocié, pour lequel des adaptations à la situation des parties est toujours possible dans le respect de la loi de 89.

On entend aussi que le gouvernement pourrait en profiter pour confier à la Caisse des dépôts la mission de séquestrer les dépôts de garantie, une manne de 4 milliards d’euros tentante pour l’État. Simplification ? Comme tout dispositif impératif, il peut donner ce sentiment... mais la souplesse actuelle, avec la liberté pour le bailleur de garder les fonds ou de les confier à son gestionnaire, là où se noue la relation locative et non à Paris, au siège d’une banque étatique, s’en trouverait compromise : dérégulation, dérèglement... et au passage grand retour de l’État omnipotent.

L’ELAN roule entre deux bords. Ce texte hésite entre libérer et destabiliser pour mieux contrôler. Les parlementaires et les corps intermédiaires vont devoir œuvrer pour que le gouvernement choisisse sa logique et son camp. En jeu, des acteurs et des marchés immobiliers qui respirent, ou des rapports complexes et paralysants avec les pouvoirs publics. Sur fond de bonne santé actuelle de l’économie du logement, la réponse n’est-elle pas dictée par le bon sens ?

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

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