L'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS), organisation professionnelle rassemblant agents immobiliers et administrateurs de biens, s'est réunie en congrès à Lyon les 13 et 14 octobre derniers. Elle a pris la décision d'éclairer la réflexion des candidats à l'élection présidentielle en publiant un manifeste -sic-, engagé, mieux qu'un livre blanc.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

Ce document comporte une dizaine de séries de propositions, touchant tous les métiers représentés dans les rangs du syndicat. Les plus marquantes, les plus audacieuses aussi consistent à rendre obligatoire le recours aux professionnels de la transaction et de la gestion, et également de supprimer la possibilité de donner mandat simultanément à plusieurs agents immobiliers pour vendre un bien. Pour le dire en d'autres termes, faire du mandat exclusif la seule formule contractuelle utilisable.

Les attendus sont clairs : les professionnels de la transaction et de la gestion sont compétents, sécurisants et dévoués, et pourtant une fraction importante de la population se passe de leurs services. Cette proportion est estimée à 55% par les plus pessimistes, à 35% par les autres, en vente et en location. En gestion locative, elle est des deux tiers. En copropriété, le taux de pénétration des syndics professionnels est de 85%, mais on sait que les services sont souvent décriés et que le niveau de leur facturation est contestée.

Deux questions, une mineure et une majeure : ces propositions peuvent-elles prospérer ? Et, ce qui est demandé est-il souhaitable ? Les deux sont d'ailleurs liées : si un message n'est pas politiquement correct, la probabilité qu'il soit relayé et qu'il soit traduit dans une loi est faible. En toute franchise, on peut douter que les agents immobiliers et les administrateurs de biens aient une image assez forte et que les pouvoirs publics leur accorde assez de confiance pour leur donner l'exclusivité de la transaction et de la gestion, allant jusqu'à empêcher le consommateur de faire lui-même.

Il faut peut-être en revenir au débat qui a conduit au renouvellement de l'encadrement des activités loi Hoguet. Le choix a été fait par la profession de rejeter le concept d'ordre au profit d'une organisation plus ouverte et jugée plus moderne. Une autre version, avancée par plusieurs responsables des organisations professionnelles, consiste à dire que les pouvoirs publics ne voulaient pas d'ordre et que le combat pour ce projet eût été voué à l'échec. Quoi qu'il en soit, est ainsi né le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, incluant organisations professionnelles, associations de consommateurs et représentants de l'État. La loi ALUR a aussi créé une Commission de contrôle, et elle y a prévu la présence de magistrats, de professionnels immobiliers n'étant plus en exercice et de représentants des consommateurs. On sait en outre que les fédérations, dont l'UNIS, viennent d'engager un bras de fer avec le gouvernement pour obtenir que les professionnels occupent l'essentiel des sièges, que la présidence échoie à l'un des leurs et que les magistrats soient minoritaires.

Bref, on voit bien que la profession, à ce jour, ne jouit pas de la confiance spontanée des pouvoirs publics. Pas sûr dans ce contexte que les requêtes de l'UNIS soient entendues et portent. Faut-il distinguer entre la réceptivité des élus de gauche et de ceux de droite ou du centre ? Rien n'est moins sûr. Les débats au parlement lors du vote de la loi ALUR sur la question de l'encadrement et la discipline des agents immobiliers et des administrateurs de biens a révélé des positions communes de tous les bords.

Sur le fond, au-delà de l'opportunité politique, serait-ce un bien que les professionnels deviennent par la loi passages obligés pour la transaction et la gestion ? Ils seraient en quelque sorte le service public du logement. Ne couraient-ils pas le terrible risque de la baisse de la valeur ajoutée dès lors que les ménages seraient de toute façon conduits à recourir à eux ? Par ailleurs, la différenciation commerciale ne serait-elle pas bien vite atténuée, pour disparaître à terme, dans cet univers fonctionnarisé ? Pourquoi en effet faire des efforts pour se démarquer, pour satisfaire le client dès lors que le client est captif ? Certes, on peut objecter que sans numerus clausus la concurrence continuerait d'exister. Oui, mais dans un cadre notoirement simplifié et stérilisé, dans lequel le concurrence aujourd'hui perçue comme la plus redoutable, celle des particuliers qui agissent seuls et jettent une lumière crue sur l'insuffisante valeur ajoutée, serait éradiquée. En clair, l'aiguillon le plus puissant, catalyse de la qualité et de l'innovation, serait artificiellement gommé. Cet aiguillon, pour embarrassant qu'il soit pour les professionnels, est précieux et sans cet aiguillon la valeur ajoutée a toutes les chances de s'affadir.

De la même manière, vouloir interdire le mandat simple, c'est-à-dire la possibilité de confier un bien à plusieurs professionnels, revient à empêcher la concurrence, et cette fois entre professionnels. La disposition serait sans doute déclarée contraire à la libre concurrence, mais sans aller sur le terrain juridique, en restant sur le terrain commercial, cette privation ne conduirait-elle pas trop d'agents immobiliers à être moins vigilants sur leur efficacité ? On peut aussi se demander quelle serait la conséquence de cette obligation de ne recourir qu'à un professionnel sur les tarifs. Pour le coup, il y a fort à parier que le montant moyen des honoraires baisserait. En effet, dans nombre de cas, la contrepartie de l'exclusivité est un effort du professionnel sur sa rétribution, soit directement soit indirectement par intégration du coût des diagnostics techniques obligatoires ou encore de la prestation de home staging. Il n'est pas certain que le compte d'exploitation des agents immobiliers ne se dégraderait pas de façon significative, mettant en péril l'équilibre de beaucoup d'agences.

L'UNIS ne dit pas si l'obligation du mandat exclusif toucherait aussi les mandats dits "semi-exclusifs", c'est-à-dire la faculté pour un particulier cédant de vendre lui-même son bien, éventuellement au prix du versement d'une indemnité versée au professionnel lésé - indemnité d'ailleurs plafonnée par la loi ALUR -. Si tel était le cas, on en reviendrait à l'éradication de la concurrence du particulier, qui risque de tuer la valeur ajoutée. Surtout, au nom de quel principe va-t-on empêcher un ménage d'intervenir sur son patrimoine ? Il faudrait mesurer en la matière si la Constitution et le droit de propriété ne s'en trouvent pas malmenés.

Pour l'exprimer avec plus de poésie, en des termes moins économiques, vaut-il mieux être aimé parce qu'on est aimable ou parce qu'il est obligatoire de vous aimer sous peine de sanction ? Et puis les prémisses du syllogisme "les professionnels sont seuls compétents, les particuliers ont besoin de compétence, donc il faut rendre obligatoire le recours aux professionnels." sont peut-être contestables... La communauté des professionnels est-elle d'un très bon niveau de façon homogène ? C'est sans doute là que le bât blesse. Obliger de recourir aux professionnel présuppose que serait posé un standard de qualité auquel aucun ou presque ne dérogerait. Il faut admettre que nous n'en sommes pas là. Ceux qui auto-proclament la vertu du corps professionnel savent que la vertu est par trop inégale, avec un écart-type important entre les moins compétents et les plus compétents. La formation continue obligatoire et la future Commission de contrôle conduiront à une situation plus normée et plus saine, mais il faudra du temps.

En attendant, les demandes de l'UNIS témoignent d'un malaise des professionnels, qui ont le sentiment que l'opinion ne les aime pas. Et si c'était l'inverse ? Et si les ménages espéraient tellement d'eux qu'ils hissent haut leurs exigences, au point d'encourir la déception ? Moi je crois que les Français ont un idéal des agents immobiliers et des administrateurs de biens, et qu'ils aspirent à les estimer. On peut dans ces conditions préférer une alliance de cœur à mariage arrangé, non?

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

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