Selon les derniers chiffres délivrés par l'INSEE(1), le prix des logements anciens a augmenté de près de 2 % au cours du troisième trimestre et le volume des transactions a atteint un niveau record. Ces chiffres s'expliquent par l'image de valeur refuge que l'immobilier conserve, combinée aux taux d'emprunts historiquement bas. Le niveau des taux d'emprunt a en effet été divisé par quatre depuis le début des années 2000, selon les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Les Français continuent donc de bénéficier d'une parenthèse enchantée pour investir dans l'immobilier. Pour combien de temps encore ? Il est sans doute plus raisonnable de saisir cette opportunité et de ne plus attendre indéfiniment la perle rare.

Par David Brauman, gérant associé de BSM Invest, cabinet de conseil en investissement immobilier

Avez-vous déjà croisé la route d'un agent immobilier en lui demandant de vous contacter à la minute où il rentrerait l'affaire du siècle, celle qui prendra " au moins 50 % dans les 10 prochaines années " ? Alors, combien d'entre vous ont reçu ce coup de fil ? Combien se sont entendus répondre " ben justement, vous avez de la chance, figurez-vous qu'etc. " pour comprendre rapidement que le bien proposé n'était pas aussi incroyable que promis.

Dans l'immobilier, les affaires du siècle existent-elles ? Peut-être. Mais une chose est absolument certaine : elles sont invisibles pour les personnes dont ça n'est pas le métier. À partir de là, aucune chance que vous en entendiez parler.

La preuve par l'absurde ? Rêvons un moment : vous tombez sur une annonce alléchante avec un bien qui semble être proposé à un prix très inférieur à celui du marché. Avant de saisir votre stylo pour signer le compromis, faites-vous un café et posez-vous ces quelques questions. Pourquoi un agent immobilier, qui a du métier, qui est donc censé gagner sa vie convenablement, va-t-il vous proposer un bien en dessous du prix de marché à vous ? Pourquoi ne le prend-il pas pour lui ? S'il ne le peut pas, pourquoi ne le propose-t-il pas à ses amis ? À sa famille ? Admettons qu'il n'ait ni ami ni famille : pourquoi dans ce cas, n'augmente-t-il pas sa commission, pour le proposer au prix de marché ou juste en dessous ? Et s'il est doté d'une éthique professionnelle, chose qui arrive quand même quelquefois : pourquoi n'informe-t-il pas son client qu'il pourrait en obtenir un meilleur prix ?

Bref, vous voyez ou je veux en venir : il n'y a en fait aucune raison pour que l' "affaire du siècle" arrive à vos oreilles.

Si toutefois, par je ne sais quel miracle, on vous propose un bien de ce genre, voilà ce qui peut s'y cacher et ce que vous devriez vérifier toutes affaires cessantes :

- Des charges importantes à débourser rapidement. En effet, un prix attractif peut masquer des charges importantes (ravalement, travaux, réparations, etc.), qu'il vous faudra payer rapidement après votre emménagement.

- Une impossibilité de le louer à un prix de marché (donc rentabilité très faible) : par exemple si l'appartement est loué par une personne âgée bénéficiant d'une loi avantageuse pour son loyer ou par un locataire mauvais payeur.

- Une offre en TVA réduite (que dans le neuf) qui vous oblige à y vivre pendant plusieurs années sans le louer ni le revendre. À moins que vous ne recherchiez votre résidence principale, vous n'y trouverez pas votre compte en termes d'investissement.

- La sincérité du diagnostic. Le diagnostic que vous présente l'agent immobilier peut simplement être erroné. Cela arrive rarement, mais cela arrive. La surface habitable du bien peut être moindre que celle indiquée sur le certificat. Or, jusqu'à 5 % de différence entre surface sur le diagnostic et surface réelle, vous n'aurez le droit à aucune compensation après l'acquisition. 5 % de différence sur une surface et donc sur un prix, c'est la différence entre une bonne affaire et un prix de marché !

- Une zone hors marché : La localisation d'un bien dans une zone hors marché peut aussi justifier un prix à la baisse. On peut ici prendre l'exemple du 18e arrondissement parisien. Le prix du mètre carré y avoisine les 10 000 euros en moyenne, exception faite du quartier de la Goutte d'or, situé au coeur de l'arrondissement, dont le prix au mètre carré vaut significativement moins cher, à date.

- Enfin, les projets de loi relatifs à l'immobilier sont aussi susceptibles d'avoir un impact conséquent sur le prix de vente d'un bien et sur votre retour sur investissement. Par le passé par exemple, la loi de solidarité et de renouvellement urbain dite SRU, avait rendu illégale toute location d'un bien de surface habitable inférieure à neuf mètres carrés. Constatant une baisse des prix, de nombreux investisseurs avaient alors choisi d'acquérir des petites surfaces à ce moment, ignorants que la valeur de ces biens avait considérablement baissé et qu'ils seraient dans l'impossibilité de les louer au prix espéré.

Si tous ces points ont été vérifiés et que tout semble convenable, allez-y ! Pour tous les autres, qui se demandent comment ont fait tous ces gens qui revendent leur bien 50 % plus cher en moins de 10 ans : demandez-leur ! Ils vous répondront qu'a l'époque, ils n'en savaient rien. Ils ont juste acheté au prix de marché dans une zone qui leur semblait se développer. Bref, une seule règle pour faire son investissement immobilier : un bon " tiens ", vaut toujours mieux que deux " tu l'auras ".

(1) Indices des prix des logements anciens du troisième trimestre 2016, publiés le 24 novembre 2016

Par David Brauman, gérant associé de BSM Invest, cabinet de conseil en investissement immobilier

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