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Finalement
non retenu dans cette loi, le sujet a été
reporté à l'article 60 du projet
de loi portant sur l'évolution du logement,
de l'aménagement et du numérique
(ELAN). Ce texte prévoit, en effet, la
possibilité pour le gouvernement de réformer
le droit de la copropriété par ordonnance
afin :
-
de lever les blocages qui entravent la réalisation
de travaux, notamment en modifiant les compétences
et le statut du conseil syndical pour le doter
d'un véritable pouvoir décisionnel
;
-
d'instituer des régimes de gouvernance
différenciés en fonction des types
de copropriété ;
-
de rendre la loi plus simple, plus claire, plus
accessible, garante de la sécurité
juridique et de la limitation du contentieux.
Il
est probable que les travaux du GRECCO serviront
de base à l'élaboration des futures
ordonnances.
Qu'est-ce
que Le Grecco ?
GRoupe
de RECherche en Copropriété
: ce groupe de réflexion, créé
sous l'égide de la CNEC - Chambre Nationale
des Experts en Copropriété - a pour
objectif de faire évoluer le droit de la
copropriété avec son temps et ainsi
simplifier la loi de 1965.
Quelle
est son ambition pour le monde de la copropriété
?
-
Simplifier les textes et les libérer de
dispositions superfétatoires.
-
Retravailler la cohérence de ces mêmes
textes et intégrer toutes les décisions
de la jurisprudence et les nouvelles dispositions
établies au cours des années.
Les
travaux du Grecco ont été analysés
et ont fait l'objet d'une réponse de la
part des principales organisations professionnelles
de l'immobilier (FNAIM, UNIS et PLURIENCE).
Un
grand principe : Les grandes copropriétés
doivent aujourd'hui être gérées
comme des entreprises
La
principale mesure à l'étude serait
d'instaurer, au sein des grandes copropriétés,
un conseil d'administration, qui passerait outre
le vote de l'Assemblée générale,
afin de gérer l'entretien des immeubles
et ainsi décider de grands travaux de rénovation,
comme, par exemple, les ravalements de façade…
Ce conseil d'administration d'une vingtaine de
membres, pourrait être rendu obligatoire
dans les immeubles de plus de 100 lots principaux.
Les
organisations professionnelles proposent, quant
à elles, de porter le seuil à 200
lots et de rendre ce dispositif optionnel pour
les copropriétés entre 50 et 200
lots principaux.
L'idée
est d'accélérer la prise de décision
dans ces immeubles où les blocages peuvent
être fréquents.
Les
comptes de ces copropriétés devront
du coup être certifiées
Dans
l'ensemble des articles proposés par le
GRECCO, l'article 52 mentionne l'obligation
de nommer un expert-comptable pour valider les
comptes de copropriété… mais
seulement pour celles plus de 100 lots :
Article
52 : "A chaque assemblée générale
annuelle, le conseil d'administration rend compte
de sa gestion et présente les comptes du
Syndicat établis par le syndic et certifiés
par un expert-comptable."
Ainsi,
cet article renforce le contrôle et la crédibilité
des comptes présentés aux assemblées
générales annuelles. C'est un gage
de qualité et de transparence à
la fois pour les copropriétaires mais aussi
pour le syndic en charge de la copropriété.
Quant
aux organisations professionnelles, si elles reconnaissent
que "le recours à un expert-comptable
est une bonne idée", elles préfèreraient
que sa désignation demeure une décision
optionnelle de l'assemblée générale
et uniquement réservée aux copropriétés
dotées d'un conseil d'administration, c'est-à-dire
les grandes copropriétés.
Rappelons
que 80% des copropriétés en France
ont moins de 30 lots…Il ne serait donc pas
judicieux, ni raisonnable d'exclure tous ces immeubles
du périmètre…
Par
ailleurs, comme dans toute entreprise, l'expert-comptable
pourrait aller bien au-delà de la simple
certification des comptes en étant un véritable
partenaire indépendant pour assister le
conseil syndical ou le conseil d'administration
dans ses nombreuses tâches dévolues
par la loi.
Par
Carlos Benitez, Expert Comptable Commissaire
aux Comptes - Associé du cabinet FCN &
Fondateur de Comandex
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