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TRIBUNE LIBRE
Copropriété en difficulté : Mieux vaut prévenir que guérir !

Le 16/2/2017

Carlos Benitez

Lorsqu'une copropriété est " en difficulté ", il serait presque déjà trop tard ! Sur près de 617.000 copropriétés recensées, le nombre de copropriétés fragiles est estimé actuellement à plus de 100.000, soit plus de 16% du parc. Cette situation préoccupe les différents acteurs et présente un champ d'action considérable.

Par Carlos Benitez, Expert Comptable Commissaire aux Comptes - Associé du cabinet FCN & Fondateur de Comandex

 

En cas de problème rencontré par les copropriétés, trois cas sont prévus par la loi ALUR : une procédure d'alerte pour les copropriétés fragiles (articles 29-1 A et B de la loi du 10 juillet 1965), une procédure applicable aux copropriétés en difficulté (article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965) et une procédure en cas d'état de carence (articles L. 615-6 à L. 615-8 du code de la construction et de l'habitation).

Il est toujours difficile de savoir quelles sont les copropriétés " fragiles " et quelles sont celles qui risquent de le devenir. Les acteurs locaux : élus, travailleurs sociaux, responsables des services logement, fournisseurs, etc … pourraient identifier très en amont ces " fragilités " mais souvent ils sont dépourvus de critères. Une gestion vigilante du conseil syndical peut aider à prévenir ce type de situation et à redresser la copropriété avant qu'il ne soit trop tard.

Nous avons listé quelques indicateurs de fragilité (non exhaustifs) qui doivent permettre de tirer la sonnette d'alarme et, le cas échéant, trouver des solutions :

- En premier lieu le niveau des impayés. D'après Jean-François Buet, président de la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) : - " Il faut s'inquiéter lorsque 3 ou 4 propriétaires accumulent des retards de paiement représentant trois trimestres de charges. Cela signifie qu'ils sont noyés et n'arriveront pas à remonter la pente ".

Une bonne analyse des impayés effectuée régulièrement peut permettre d'engager un processus de redressement et de prendre des mesures adéquates au bon moment.

- L'augmentation des charges par rapport au nombre des lots, le niveau de la dette fournisseurs, le niveau des comptes d'attente ou encore les factures réglées systématiquement sont d'autres signes qui ne témoignent pas d'une gestion saine.

Il est donc indispensable d'adopter les gestes qui sauvent ! Un audit de gestion peut prévenir une dégradation de la situation. A cet effet, il est nécessaire d'effectuer une analyse des charges et des contrats fournisseurs.

- Il est aussi à noter que le niveau d'implication des copropriétaires dans la gestion de leur immeuble est un indicateur intéressant du dynamisme de la vie d'une copropriété. Il peut être évalué, par exemple, par le taux de participation des copropriétaires aux Assemblés Générales mais aussi par la proportion des locataires dans l'immeuble.

La convocation à l'Assemblée Générale est un document informatif car elle comporte la liste des copropriétaires redevables et le montant de leur dette : ce qui permet de les identifier en amont de l'AG. Par ailleurs, rien n'empêche le conseil syndical d'anticiper ce rendez-vous en interrogeant régulièrement le syndic. Il en a même la responsabilité puisque son rôle est de contrôler les comptes.

- Enfin, la dégradation des parties communes est un autre symptôme, et non des moindres, car si les travaux votés ne sont pas réalisés, cela signifie que le syndic ne dispose pas de suffisamment d'argent pour les lancer ou qu'il a utilisé cet argent pour autre chose.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé le Diagnostic Technique Global (DTG), afin d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et prévoir, si nécessaire, un plan de travaux sur plusieurs années. Le décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016, entrée en vigueur le 1er janvier 2017, précise les compétences dont doivent justifier les personnes qui réalisent le DTG… Les modalités des travaux nécessaires sont intégrées au carnet d'entretien.

Quels sont donc les solutions et les dispositifs de redressement ?

Le récent article 29 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, crée un vrai mécanisme de "procédure collective" de la copropriété.

Dans son article 29-1C, le législateur laisse la possibilité au juge de nommer comme mandataire ad 'hoc " une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions définies par décret ". La personne tout à fait adéquate pourrait être un " syndic de redressement ", c'est-à-dire un professionnel spécialisé dans la gestion de ces situations particulières. En revanche, le professionnel qui aurait effectué un travail de qualité permettant la pérennité de la copropriété devrait avoir la possibilité de demeurer syndic, or aujourd'hui la loi stipule que " les mandataires ad 'hoc ne peuvent être désignés syndics à l'issue de leur mission ". Il faudrait donc faire évoluer cet article de loi en explicitant clairement que les mandataires ad hoc peuvent être des syndics de redressement certifiés. A ce titre, un nouveau label de certification " syndic de redressement " est en cours de création par l'association Quali SR avec la participation de l'UNIS et de l'ANAH.

 

Par Carlos Benitez, Expert Comptable Commissaire aux Comptes - Associé du cabinet FCN & Fondateur de Comandex

 

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